Въпроси и отговори за продажбата на имот
Отговорите на въпросите, които собствениците ни задават най-често — за офертата, документите, оценката и ремонта. Всеки раздел води към подробния наръчник.
Офертата и сметката
Какъв процент от пазарната цена предлагате?
За готов за живеене апартамент в ликвиден квартал обикновено около 82–90% от пазарната стойност. При нужда от ремонт процентът е по-нисък, защото приспадаме разхода за ремонт до пазарния стандарт. При къщи, идеални части, тежести и имоти далеч от транспорт също излиза по-ниско. Всяко перо на сметката е показано в писмената оферта.
Защо офертата е по-ниска от цената в обявите?
По две причини. Обявите са искани цени, а реалните сделки обикновено минават малко по-ниско. Освен това от пазарната стойност вадим ремонта, разходите по препродажбата от около 4–6% и маржа от около 7–10%. В замяна получавате сделка за 10–30 дни, без комисионна, без огледи с купувачи и без риск кредитът на купувача да не мине.
Може ли офертата да се промени след огледа?
Предварителната сметка не се сваля след огледа, освен в три случая: скрита влага, течове или конструктивна намеса, които не сте споменали; площ, по-малка от посочената в документите; тежест като ипотека, възбрана или съсобственик, която не е вписана в заявката. Ако кажете за проблема предварително, той влиза в сметката от началото.
Колко време важи писмената оферта?
10 дни от получаването ѝ. Получавате я до 72 часа след огледа. През тези 10 дни сумата не се променя, дори пазарът да се движи. Ако не я приемете, нищо не дължите; при нова заявка по-късно правим нова сметка по актуалните данни за квартала.
Документи и сложни случаи
Мога ли да продам апартамент, който е ипотекиран?
Да. Взимате от банката писмо за остатъка по кредита към датата на сделката. При нотариуса купувачът превежда тази сума директно на банката, а остатъка от цената на вас, в същия ден. След погасяването ипотеката се заличава. Не ви трябват собствени пари, освен ако дългът е по-голям от цената.
Мога ли да продам своята част от наследствен имот без другите наследници?
Да, но първо трябва да предложите дела си на останалите съсобственици при същата цена и условия, обикновено писмено чрез нотариус. Ако не го направите, те могат да изкупят частта по съдебен ред в двумесечен срок. Имайте предвид, че идеалната част се продава осезаемо под пропорционалния дял от стойността на целия имот.
Колко време отнема продажбата на наследствен имот?
Ако документите са събрани и всички наследници са съгласни, колкото всяка друга продажба: 10–30 дни до нотариус. Времето обикновено отива за удостоверението за наследници, пълномощните на наследниците извън страната и евентуалната липса на документ за собственост на наследодателя. Започнете от удостоверението, то показва кои подписи ви трябват.
Плаща ли се данък при продажба на наследен имот?
Данък върху печалбата при продажба на имот, придобит по наследство, не се дължи. Като купувач ние плащаме местния данък при придобиване, вписването и нотариалната такса. Отделен въпрос е дали наследниците са подали декларация за наследството в общината; ако не са, проверете това преди сделката.
Оценка на имот
Колко точна е онлайн оценката на апартамент?
Нашият модел обяснява около 60% от разликите в цените на м² между обявите (R² 0,60). Останалото идва от неща, които данните не виждат: точното място в квартала, гледката, качеството на довършителните работи. Затова калкулаторът дава диапазон. Точността е най-добра за типични апартаменти в големите квартали и по-слаба за мезонети, тавански ателиета и къщи.
Каква е средната цена на квадратен метър в София?
Медианата на обявените цени за апартаменти в София е 2 540 €/м² по 15 788 обяви от октомври 2026 г. Средната половина на обявите е между 2 160 и 3 017 €/м². По тип: едностайните са с медиана 2 667 €/м², двустайните 2 548 €/м², тристайните 2 500 €/м², четиристайните 2 624 €/м². Реалните сделки обикновено минават малко по-ниско.
Безплатна ли е оценката на сайта?
Да. Калкулаторът показва индикативен диапазон веднага и не изисква регистрация. Ако поискате оферта, се обаждаме до края на следващия работен ден, правим един оглед и до 72 часа след него получавате писмена оферта, валидна 10 дни. Всичко това е безплатно и не ви задължава да продадете.
Каква е разликата между пазарна и данъчна оценка?
Пазарната оценка е цената, на която имотът реално би се продал днес. Данъчната се смята по законова формула с коефициенти, обновява се рядко и в София обикновено е значително по-ниска. Тя служи за годишния данък и като база за местния данък при сделка, ако е по-висока от договорената цена. За решението на каква цена да продавате не е полезна.
Ремонт
Колко струва основен ремонт на двустаен апартамент?
За двустаен от 65 м² в панелен блок основният ремонт на средно ниво, с нови инсталации, баня, кухня, подове, дограма, врати и два климатика, струва около 20 300–30 600 € по цени от октомври 2026 г. На евтино ниво същият обхват е около 12 500–18 000 €, а на скъпо около 37 600–66 200 €. В стара тухлена кооперация добавете около 12%.
Колко струва ремонт на тристаен апартамент?
За тристаен от около 90 м² с една баня, пет врати и три климатика пълният ремонт излиза ориентировъчно 15 400–22 100 € на евтино ниво, 24 800–37 200 € на средно и 45 500–79 500 € на скъпо. Ако жилището има втора баня или тоалетна, добавете цената ѝ според нивото: 2 800–3 800 €, 4 200–6 000 € или 7 500–13 000 €.
Колко струва ремонт на баня?
Баня от 4–6 м² с къртене, хидроизолация, нови ВиК точки, плочки и санитария струва 2 800–3 800 € на евтино ниво с плочки до 15 €/м², 4 200–6 000 € на средно с гранитогрес и структура за вграждане и 7 500–13 000 € на скъпо с едроформатни плочи и подово отопление. Банята е перото, при което евтиното най-бързо излиза скъпо.
Колко струва ремонт на квадратен метър?
За пълен обхват в апартамент около 65 м² сметката е грубо 190–280 €/м² за евтин, 310–470 €/м² за среден и 580–1 020 €/м² за скъп ремонт, с труд и материали. При по-големи жилища цената на м² пада малко, защото банята и кухнята не растат с площта. Само стени и подове струват 36–54 €/м² на евтино ниво.
Стойност и поскъпване
С колко поскъпва апартамент на по-висок етаж?
Спрямо среден етаж моделът дава +1,9% за 12-и етаж и нагоре. Между втория и предпоследния етаж разликите са малки. Суровите медиани често показват повече, например близо 13% в Младост, но голямата част от това идва от вида и мястото на високите сгради, а не от самия етаж. Последният етаж е с 2,5% по-евтин заради риска от покрива.
С колко поевтинява апартамент на партер?
С около 9,3% спрямо среден етаж при иначе еднакви жилища, а първият етаж с 4,2%. За двустаен от 65 м² на медианата на града това са около 15 000 € разлика за партер. Ако партерът има собствен двор или е подходящ за офис, отстъпката може да е по-малка, но моделът не разграничава тези случаи.
Колко добавя паркомястото към цената на апартамента?
В основния модел обявите с паркомясто или гараж са с 1,8% по-скъпи на м², а в обявите с пълен текст споменатото паркомясто носи около 3,2%. Ефектът изглежда малък, защото гаражът често се продава отделно и има собствена цена. Проверете в обявите за сравнение дали мястото е включено, преди да сравнявате.
Вдига ли цената термопомпата?
В обявите, които я споменават, цената на м² е с около 5,5% по-висока при иначе сходни характеристики. Извадката е само 157 обяви, така че числото е ориентир. Част от ефекта вероятно идва от това, че термопомпата е знак за ново и добре изолирано жилище с ниски сметки, а не само от самия уред.
Типове сгради
Кое е по-добре за купуване: панел или тухла?
Зависи от конкретната сграда повече, отколкото от материала. При еднакви квартал, година и етаж панелът е само с около 1,8% под тухлата. Санираният панел с ремонтирани фуги може да е по-добро жилище от стара тухлена кооперация с гредоред и стари инсталации. Гледайте годината, състоянието на сградата и отоплението, преди вида конструкция.
Какво означава ЕПК в обявите?
ЕПК е едроплощен кофраж: технология, при която стените и плочите се изливат на място от монолитен стоманобетон в големи кофражни платна. У нас се прилага масово през 80-те години. За разлика от панела няма фуги между отделните елементи. На пазара ЕПК се оценява близо до панела, с около 2,2% под тухлата при равни други условия.
Как да разбера от каква серия е панелният блок?
Най-сигурно от техническия паспорт на сградата или от архива на проектите ѝ. Управителят на етажната собственост често знае. В София най-разпространената серия е Бс-69-Сф, строена от 1972 г. до началото на 90-те, а серия Бс-2-63 е за блокове от 4 и 6 етажа, строени главно в средата на 60-те години.
Опасно ли е жилище в сграда с гредоред?
Не е опасно само по себе си; хиляди такива сгради се обитават десетилетия. Рискът е в състоянието на гредите, особено до бани и кухни, където може да е имало течове. Преди покупка или тежък ремонт поискайте мнение от инженер, а при продажба бъдете готови купувачът да провери конструкцията. Ремонтът в такива сгради излиза с около 12% по-скъп.
Поискайте писмена оферта
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.