Документи и сложни случаи при продажба на имот
За продажба на имот ви трябват документ за собственост, удостоверение за данъчна оценка, скица или схема от кадастъра и лична карта; при наследство и удостоверение за наследници, а при ипотека писмо от банката за остатъка. Имот с ипотека или възбрана също може да се продаде: дългът се погасява от цената при сделката. Нотариалната такса, вписването (0,1%) и местният данък (0,1–3%) при продажба на нас са за наша сметка.
Основните документи за всяка продажба
Нотариусът проверява две неща: че вие сте собственикът и че имотът е точно този, който се продава. Документите служат за тези две проверки.
- Документ за собственост. Нотариален акт за покупка, договор за дарение или замяна, съдебно решение. При наследство това е документът на наследодателя заедно с удостоверение за наследници.
- Удостоверение за данъчна оценка. Издава се от общината по местонахождение на имота; в София от звената за местни данъци към районите. Нотариусът иска актуално удостоверение.
- Скица или схема от кадастъра. Скица за поземлен имот, схема за самостоятелен обект в сграда. Издава ги Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
- Лична карта. Ако някой подписва вместо вас, той трябва да има нотариално заверено пълномощно с изрично право да продаде конкретния имот.
- Декларации. Нотариусът ви дава да попълните декларации, например за гражданство и семейно положение и за липса на задължения към държавата и общината.
Ако сте в брак и имотът е придобит по време на брака, подписват двамата съпрузи, дори в акта да фигурира само единият. Повече за това има в раздела за развода по-долу.
Най-честото препъване е разминаване между документите: друга площ в акта и в схемата, стар идентификатор, пристройка, която я няма в кадастъра. Не е фатално, но трябва да се изчисти преди сделката, иначе срокът се удължава отвъд обичайните 10–30 дни. Проверете документите си, преди да поискате оферта, и кажете за разминаванията в заявката. Площ, по-малка от посочената в документите, е един от трите случая, в които офертата може да се промени след огледа.
| Документ | Откъде | Кога трябва |
|---|---|---|
| Документ за собственост (нотариален акт, договор, решение) | у вас; препис — Агенция по вписванията | винаги |
| Удостоверение за данъчна оценка | общината (за София — СО „Местни данъци и такси“) | винаги |
| Скица или схема от кадастъра | АГКК, онлайн или на гише | винаги |
| Удостоверение за наследници | общината по последен адрес на починалия | при наследство |
| Писмо за остатъка по кредита | банката | при ипотека |
| Удостоверение за тежести | Агенция по вписванията (поръчваме ние) | винаги |
| Акт 16 / удостоверение за въвеждане | общината или строителя | при ново строителство и къщи |
Продажба на жилище с ипотека
Ипотеката не спира продажбата. Тя само определя реда, в който се разпределят парите от цената: първо банката, после вие.
- Писмо от банката. Поискайте удостоверение за остатъка по кредита към конкретна дата, заедно с лихвите и евентуалната такса за предсрочно погасяване. Таксата зависи от договора ви, затова я проверете рано.
- Уговорка за плащането. Купувачът превежда директно на банката сумата за погасяване, а остатъка от цената на вас.
- Подписване при нотариус. Плащанията стават по банков път при подписването на нотариалния акт.
- Заличаване. След погасяването банката издава документ, с който ипотеката се заличава в имотния регистър.
Пример: продавате апартамент за 150 000 €, а остатъкът по кредита е 62 000 €. В деня на сделката 62 000 € отиват директно в банката, 88 000 € при вас, и ипотеката се заличава. Не ви трябват собствени пари, за да изчистите тежестта преди продажбата.
По-трудният случай е, когато дългът е по-голям от цената, която пазарът дава. Тогава разликата трябва да се покрие с други средства или да се договори с банката. Говорете с нея рано, преди да сте поели ангажимент с купувач.
При продажба на нас ипотеката, посочена в заявката, не сваля офертата: тя е само въпрос на разпределение на плащането. Ако тежестта не е посочена и излезе при проверката, това е един от трите случая, в които сметката се преразглежда. Как се формира самата сума, е описано в как изчисляваме офертата.
Наследствен имот: от удостоверението до подписа
Продажбата на наследен имот е като всяка друга, с две разлики: документът за собственост е съставен от няколко части и подписващите често са много.
- Удостоверение за наследници. Издава се от общината по последния постоянен адрес на починалия. От него се вижда кой наследява и в какви части.
- Документът за собственост на наследодателя. Нотариален акт, решение или друг документ, с който той е придобил имота. При стари селски имоти понякога такъв липсва и наследниците първо трябва да се снабдят с констативен нотариален акт.
- Подписи на всички наследници. Имотът се продава цял само ако подпишат всички или техните пълномощници. Наследник в чужбина може да упълномощи някого с пълномощно, заверено по реда, който се приема у нас, обикновено в българско консулство или с апостил.
Данъчната страна е проста: данък върху печалбата от продажба на имот, придобит по наследство, не се дължи. Проверете обаче дали наследниците са подали декларация за наследството в общината.
Най-трудното в наследствата рядко е правно. Наследниците са в различни градове, имат различни очаквания и различна нужда от пари. Ако всички са съгласни, продажбата на цялото жилище дава най-добрата сума за всеки. Ако един откаже, останалите могат да продадат своите идеални части или да поискат съдебна делба, но и двата пътя са по-бавни и по-скъпи.
Наследствата с много наследници са особено чести при къщите в селата около София. Там често се добавят и стари пристройки без документи, за които пишем по-долу. Ако сте наследник и не сте сигурни откъде да започнете, първата стъпка винаги е удостоверението за наследници: то показва с кого трябва да говорите.
Идеални части: продажба на дял от имот
Идеалната част е дял от целия имот, а не конкретна стая. Ако притежавате 1/3 от апартамент, притежавате една трета от всеки квадратен метър, а не самостоятелна спалня. Това прави дела труден за продажба: купувачът влиза в съсобственост с непознати хора.
Законът дава предимство на останалите съсобственици. Преди да продадете дела си на трето лице, трябва първо да го предложите на тях при същата цена и условия (чл. 33 от Закона за собствеността); обикновено предложението се прави писмено чрез нотариус. Ако това не е направено, те могат да изкупят частта по съдебен ред в двумесечен срок. Правилото не важи, когато продавате на друг съсобственик.
Възможностите обикновено са четири:
- всички съсобственици продават заедно; това дава най-високата цена за всеки;
- един от съсобствениците изкупува останалите;
- продавате дела си на трето лице, след като сте го предложили на останалите;
- някой иска съдебна делба; пътят е най-дълъг, а при неподеляем имот често завършва с публична продан.
Пример: притежавате 1/3 от апартамент с пазарна стойност 180 000 €. Пропорционалният ви дял е 60 000 €, но пазарната цена на самата идеална част е осезаемо по-ниска. Колко по-ниска, зависи от това дали имотът е поделяем, кой живее в него и колко са съсобствениците. Не вярвайте на никого, който ви обещава пропорционалната сума за дял, докато другите съсобственици живеят в имота.
Ние купуваме и идеални части, но казваме предварително, че офертата за тях е по-ниска от пропорционалния дял, защото поемаме съсобствеността и евентуалната делба. Ако има шанс да се разберете със съсобствениците за обща продажба, опитайте първо това.
Имот с възбрана: може ли да се продаде
Възбраната е вписана забрана за разпореждане с имот, обикновено наложена от съдебен изпълнител, от публичен изпълнител на НАП или като обезпечение по дело. Тя пази кредитора, като не позволява имотът да се продаде, без дългът да е уреден.
Това не значи, че имотът не може да се продаде. Може, ако дългът се погаси от цената при сделката. Тогава възбраната се заличава. На практика стъпките са:
- Поискайте от съдебния изпълнител или кредитора точна справка за дълга към дата, с лихвите, таксите и разноските.
- Уговорете с тях, че погасяването ще стане от цената в деня на сделката.
- При нотариуса частта за кредитора се превежда директно по сметката, която той посочи, а остатъкът на вас.
- След плащането изпълнителят изпраща писмо за вдигане на възбраната и тя се заличава в имотния регистър.
Колкото по-рано действате, толкова повече възможности имате. Доброволната продажба преди публичната продан обикновено оставя на собственика повече пари, защото цената се договаря свободно, а не се определя от наддаване при принудително изпълнение. Освен това спира натрупването на лихви и разноски по делото.
Понякога върху имота има повече от една тежест: ипотека и възбрана, или няколко възбрани от различни кредитори. Редът на погасяване тогава се определя от вписванията. Удостоверението за тежести от Агенцията по вписванията показва цялата картина и се проверява преди сделката.
При продажба на нас възбраната, посочена в заявката, не сваля офертата: дългът просто се урежда от цената. Ако обаче дългът е по-голям от стойността на имота, сделката е възможна само със съгласието на кредитора за частично погасяване.
Развод и съпружеска имотна общност
Имот, придобит по време на брака, обикновено е съпружеска имотна общност, независимо на чие име е записан в нотариалния акт. За да се продаде, подписват и двамата съпрузи. Имот, придобит преди брака, по наследство или чрез дарение, е лична собственост и се продава само с подписа на собственика.
След развода общността се прекратява и имотът става обикновена съсобственост между бившите съпрузи, по правило с равни дялове, освен ако съдът не е решил друго или не е имало брачен договор. От този момент възможностите са като при всяка съсобственост:
- Продават заедно. Най-простият и обикновено най-изгодният път. Цената се разделя според дяловете или според споразумението им.
- Единият изкупува другия. Подходящо, когато единият иска да остане в жилището и може да плати или да изтегли кредит.
- Единият продава своята половина. Тогава важат правилата за идеалните части: първо трябва да предложи дела си на бившия съпруг.
Ако разводът още тече, продажбата е възможна с подписите на двамата. Често това е и най-добрият вариант, защото премахва спора за имота от делото. Обърнете внимание, ако съдът е предоставил ползването на семейното жилище на единия съпруг; това трябва да се има предвид при уговорката за сроковете.
Тук трябва да сме честни: ако двамата не са съгласни, никой купувач не може да реши спора вместо вас. Първо трябва споразумение или съдебно решение. Ако сте съгласни да продадете, но искате да приключите бързо и без огледи с непознати, продажбата на купувач с готови пари е разумен вариант: една сделка, ясна сума, която да разделите според споразумението си, и плащане по банков път при подписването.
Къща без акт 16 или с незаконна пристройка
Акт 16 е протоколът за въвеждане на сградата в експлоатация. Без него сградата не може законно да се ползва, а кредитирането на такъв имот е трудно. Това стеснява кръга купувачи до хора с готови пари и сваля цената.
Проблемът е по-разпространен, отколкото изглежда. В Бистрица например акт 16 се споменава само в 30,4% от обявите за къщи, а 37 от 112 уникални обяви са за къщи в строеж. Недовършените къщи и строежите на груб строеж също могат да бъдат предмет на сделка, но купувачът поема риска и разходите по завършването.
Трите най-чести ситуации и какво значат:
- Завършена къща без акт 16. Ако строежът е по одобрени книжа, акт 16 обикновено може да се издейства, но изисква документи от строителството, които понякога липсват. Това е разход и време, които купувачът ще приспадне.
- Стара незаконна пристройка. Строежи, изградени до 31.03.2001 г. без книжа, но допустими по правилата, могат да се окажат търпими. Удостоверението за търпимост от общината позволява да се продават.
- По-нова незаконна пристройка. Узаконяване е възможно само ако строежът отговаря на действащите правила; иначе остава риск от заповед за премахване.
Как оценяваме такъв имот: стойност на парцела и на законно съществуващото, минус разходите и риска по узаконяването. За къщите и без това приспадаме допълнително 4% заради по-ниската ликвидност. Повече за оценката на къщи има в типовете сгради.
Честният съвет е: ако узаконяването е просто, а вие имате време, направете го преди продажбата. Документално изрядната къща има повече купувачи и почти винаги носи повече, отколкото струва процедурата. Продажбата в сегашното състояние има смисъл, когато процедурата е несигурна или нямате ресурс да я водите.
Данъци и такси: кой какво плаща
При продажба на имот има четири вида разходи. Ето кой ги плаща по закон или по обичай:
- Нотариална такса. По тарифа, според цената, най-много 3 068 € плюс ДДС, ако нотариусът е регистриран по ДДС. Обикновено я плаща купувачът.
- Такса за вписване. 0,1% от цената, за вписването на акта в имотния регистър. Плаща купувачът.
- Местен данък при придобиване. Между 0,1% и 3% според общината, върху по-високата от договорената цена и данъчната оценка. По закон го плаща купувачът, освен ако страните са се уговорили друго.
- Данък върху печалбата. Плаща продавачът: 10% от печалбата, тоест продажната цена минус доказаната цена на придобиване, намалено с 10% нормативни разходи.
Данъкът върху печалбата не се дължи в три случая: при продажба на един жилищен имот, притежаван над 3 години; на до два имота, притежавани над 5 години; на имот, придобит по наследство.
Пример: купили сте второ жилище през 2024 г. за 120 000 € и го продавате през 2026 г. за 170 000 €. Печалбата е 50 000 €, след 10% нормативни разходи облагаемата сума е 45 000 €, а данъкът е 4 500 €. Ако изчакате да минат 3 години от покупката и това е единственото жилище, което продавате, данък няма да дължите. Понякога чакането струва повече от всяка отстъпка в цената.
Ако продавате чрез агенция, плащате и комисионната по договора с нея. При продажба на нас комисионна няма, а нотариалната такса, вписването и местният данък са за наша сметка. Данъкът върху печалбата, ако се дължи, остава ваш, защото е личен по закон. При ипотека или възбрана погасяването става от цената, без отделен разход за вас. Ако не сте сигурни колко струва имотът, преди да смятате данъка, започнете от оценката на имота.
Поискайте писмена оферта
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси и отговори
Мога ли да продам апартамент, който е ипотекиран?
Да. Взимате от банката писмо за остатъка по кредита към датата на сделката. При нотариуса купувачът превежда тази сума директно на банката, а остатъка от цената на вас, в същия ден. След погасяването ипотеката се заличава. Не ви трябват собствени пари, освен ако дългът е по-голям от цената.
Мога ли да продам своята част от наследствен имот без другите наследници?
Да, но първо трябва да предложите дела си на останалите съсобственици при същата цена и условия, обикновено писмено чрез нотариус. Ако не го направите, те могат да изкупят частта по съдебен ред в двумесечен срок. Имайте предвид, че идеалната част се продава осезаемо под пропорционалния дял от стойността на целия имот.
Колко време отнема продажбата на наследствен имот?
Ако документите са събрани и всички наследници са съгласни, колкото всяка друга продажба: 10–30 дни до нотариус. Времето обикновено отива за удостоверението за наследници, пълномощните на наследниците извън страната и евентуалната липса на документ за собственост на наследодателя. Започнете от удостоверението, то показва кои подписи ви трябват.
Плаща ли се данък при продажба на наследен имот?
Данък върху печалбата при продажба на имот, придобит по наследство, не се дължи. Като купувач ние плащаме местния данък при придобиване, вписването и нотариалната такса. Отделен въпрос е дали наследниците са подали декларация за наследството в общината; ако не са, проверете това преди сделката.
Може ли да се продаде имот с възбрана?
Да, ако дългът се погаси от цената при сделката. Взимате справка за точния дълг от съдебния изпълнител или кредитора, уговаряте погасяване в деня на подписването и след плащането възбраната се заличава. Колкото по-рано действате, толкова по-добре, защото доброволната продажба обикновено носи повече от публичната продан.
Трябва ли ми подписът на бившия съпруг, за да продам?
Ако имотът е придобит по време на брака, да: след развода той е съсобственост на двамата, по правило по равно. Можете да продадете само своята половина, но първо трябва да я предложите на бившия съпруг. Ако имотът е придобит преди брака, по наследство или чрез дарение, той е ваша лична собственост.
Купувате ли къщи без акт 16?
Да. Оценяваме парцела и законно съществуващото, а от сумата приспадаме разходите и риска по узаконяването, плюс допълнителните 4%, които важат за всички къщи. Ако узаконяването е лесно и имате време, честно ви съветваме първо да го направите, защото документално изрядната къща има много повече купувачи.
Какво става, ако площта в документите се различава от реалната?
Ако реалната площ е по-голяма, обикновено проблем за оценката няма, но разминаването трябва да се изясни преди сделката. Ако е по-малка от посочената в документите, това е един от трите случая, в които офертата може да се промени след огледа. Най-добре е да кажете за разминаването още в заявката.