Изкупуване на имоти в Овча купел

Апартамент в Овча купел се обявява с медиана 2 195 €/м², а двустайните вървят около 160 000 €. Пазарът е наситен с ново строителство, в 869 от 1 169 обяви жилището още се строи, затова оценката тръгва от сравними завършени апартаменти, а не от общата медиана. Изваждаме ремонта, разходите по препродажбата (4–6%) и маржа си (7–10%), така че за жилище, готово за нанасяне, близо до метрото остават обикновено 82–90% от пазарната цена.

€/м² медиана на обявените цени: 2 195
€/м², средната половина: 2 043–2 426
брутна доходност от наем: 5,0%

без комисионна
нотариус 10–30 дни
оферта, валидна 10 дни
такси за наша сметка

Сметката за Овча купел

Медианата тук е 2 195 €/м². Сменете площта и състоянието — редовете се преизчисляват.

Вид имот

Апартамент Къща

Площ, м² Стаи Състояние

Пазарна стойност, готов за живеене—

Ремонт до този стандарт—

Разходи по препродажба—

Наш марж—

Нотариус, данък, комисионна за вас0 €

Индикативна оферта—

Ориентир по обявени цени, октомври 2026. Офертата след огледа не пада, освен в трите случая, описани в сметката.

Поискай писмена оферта

Банята от 1928 г., махалата и комплексът от 80-те

Овча купел се чете на три пласта. Най-старият е махалата от средата на XIX век, оформена около минералния извор, бликнал след земетресението от 1858 г. Застрояването ѝ започва през 1914 г., а сградата на минералната баня е построена през 1925–1928 г. по проект на арх. Георги Овчаров. Днес тя е недвижима културна ценност, неизползвана от края на 80-те години.

Вторият пласт е жилищният комплекс „Овча купел“ 1 и 2, изграден на запад от старата част и завършен до началото на 90-те години. Тук са панели по серия Бс-69-Сф-УД-83, модификация от 1983 г., и сгради, излети с едроплощен кофраж (ЕПК). Сериите Бс-69-Сф са за сгради до 8 етажа. На практика панелите в Овча купел са сред най-новите в София: на около 35–43 години, а не на 55–60, както в комплексите от 60-те.

Третият пласт е новото строителство, което днес доминира предлагането. От 1 169 обяви 869 предлагат жилища в строеж, а където е посочена конструкцията, 97% пишат тухла. Сградите с 5–8 етажа събират 697 обяви, тези от 9 до 12 етажа 308, а в сгради до 4 етажа има 120 обяви.

Добрата новина за собственика на панелен апартамент е, че късната серия държи цената. Обявите в сгради от 1980–1989 г. са с медиана 2 576 €/м², от 90-те с 2 513 €/м², а жилищата в строеж с 2 158 €/м². Панелът в обявите (2 529 €/м²) стои над тухлата (2 191 €/м²), защото тухлата тук почти изцяло е новото строителство. Различията между системите са разгледани в наръчника за типовете сгради.

Тесен диапазон и много предлагане

Половината от 1 169-те апартамента, обявени към 19.10.2026 г., струват под 2 195 €/м², около 14% по-малко от средното за града ниво от 2 540 €/м². Средната половина на пазара се побира между 2 043 и 2 426 €/м², под 400 € разлика на квадратен метър, а крайните децили започват при 1 885 и 2 681 €/м². Такава плътност означава, че купувачите имат много сравнения и надценената обява се забелязва веднага. Типичната обява е за 91 м² и 197 000 €.

Най-голямата група са тристайните: 566 обяви с медиана 2 118 €/м² и около 220 000 € за 104 м². Двустайните са 457, на 2 276 €/м² и около 160 000 € за 69 м². Четиристайните (109 обяви) се предлагат за около 316 000 € за 141 м², а едностайните, само 37, са най-скъпи на метър: 2 578 €/м², около 117 000 € за 47 м². По площ водят жилищата от 90 до 120 м², 422 обяви, което също е белег на новите проекти.

По години най-високо стоят сградите от 2010–2019 г. (2 817 €/м², 20 обяви), следват 1980–1989 г. (2 576 €/м²) и 2020–2025 г. (2 449 €/м²). Новите, въведени от 2026 г., са на 2 182 €/м², почти колкото жилищата в строеж.

По imot.bg кварталът е на 572 €/м² при дъното през юни 2012 г., 1 020 €/м² през 2021 г. и 1 934 €/м² през 2025 г. За последните шест седмици средната цена стои почти неподвижно, от 2 180 на 2 194 €/м². Всички стойности са искани; сделката обикновено приключва малко по-ниско.

Как се разпределят цените в Овча купел

1 169 обяви, стъпка 250 €/м²

От 1 885 до 2 681 €/м² са 80% от обявите.

Средна цена от 2008 г. насам

€/м², средни цени по imot.bg

От 2016 г. насам: +219%, средно 11,9% годишно.

Цена според годината на сградата

медиана €/м²

Най-евтини в Овча купел са сградите в строеж (2 158 €/м²), най-скъпи — 2010–2019 (2 817 €/м²).

Цена според етажа

медиана €/м²

Партерът в Овча купел се обявява с 8% под средните етажи.

Типична цена по брой стаи

хиляди €, медиана

Сравнение със съседните квартали

€/м²: лентата е средната половина, точката — медианата

Индекс 86 спрямо София = 100.

Вид строителство в обявите

1060 обяви в homes.bg с посочен вид

тухла 97%
панел 3%
ЕПК 0%

Оценка на апартамент в Овча купел по стъпки

Отделете своя сегмент. Завършен панел или ЕПК от 80-те и 90-те, нова сграда от 2020–2025 г. или жилище в строеж се сравняват всяко със себе си. Ориентирите са съответно около 2 513–2 576 €/м², 2 449 €/м² и 2 158 €/м².
Измерете разстоянието до метрото. С четири станции почти всеки блок е близо до някоя, но 3 или 15 минути ходене до перона дават различна цена.
Отбележете отоплението и етажа. ТЕЦ или газ, партер или среден етаж са първите филтри, с които купувачите търсят.
Огледайте с очите на купувач. Баня, кухня, дограма и ел. табло показват колко ремонт ще бъде изваден от цената.
Проверете числото. Калкулаторът за стойност показва как етажът, годината и състоянието местят цената и как кварталът е поскъпвал.

Пример: тристаен от 85 м² на шести етаж в панелен блок от серия Бс-69-Сф-УД-83 в „Овча купел“ 2, близо до станция „Овча купел II“, поддържан, но с баня отпреди петнайсетина години. Обявите от 80-те са около 2 576 €/м²; очакваната договорена цена е около 2 450 €/м², или пазарна стойност около 208 000 €. Ремонтът (нова баня, боя, подове) е да кажем 14 000 €, 10 400 € отиват за разходи по препродажбата (5%), а 16 600 € са маржът (8%). Офертата излиза около 167 000 €, близо 80% от пазарната стойност. Числата са илюстративни; точната сметка идва след огледа.

Медианни площи в Овча купел; формулата е в сметката на офертата.
Апартамент	Пазарна стойност, готов	Оферта: готов	Оферта: за освежаване	Оферта: основен ремонт
1-стаен, 47 м²	118 000 €	99 000 € – 105 000 €	94 000 € – 102 000 €	76 500 € – 90 000 €
2-стаен, 69 м²	165 000 €	138 500 € – 147 000 €	131 000 € – 143 000 €	105 500 € – 125 000 €
3-стаен, 104 м²	242 500 €	203 500 € – 216 000 €	192 500 € – 209 500 €	154 000 € – 182 500 €
4-стаен, 141 м²	333 000 €	279 500 € – 296 500 €	264 000 € – 288 000 €	212 000 € – 251 000 €

Метро на 230 метра или блок до Околовръстния

Коя от четирите станции е най-близо. Линия М3 обслужва квартала от 24.04.2021 г. Най-близките станции са „Овча купел II“ (0,23 км), „Горна баня“ (0,46 км), „Мизия“ (0,66 км) и „Овча купел“ (0,89 км). Апартамент на пет минути пеша от станция има повече купувачи от блок в края на комплекса.
Отоплението. В обявите с посочено отопление газът е 62%, ТЕЦ 36%. Газът идва основно с новите сгради, а купувачът сравнява сметките и вида на инсталацията.
Етажът. На партер медианата е 2 045 €/м², около 8% под средните етажи (2 222 €/м²); първият етаж е с около 4% отстъпка, последният с около 3%.
Задръстванията. Въпреки разстоянието от около 6 км до центъра около квартала нерядко има задръствания. Блок с изход директно към метрото печели от това.
Санирането. Одобрени по програмата за енергийна ефективност са само 5 сгради: бл. 1, 43 и 423, ул. „Букет“ 56А и ул. „Буземска“ 17, а бл. 410 и 508 са отхвърлени. Обновеният блок тук е изключение и купувачът го забелязва.
Близостта до НБУ. Университетът има над 7 000 студенти, което вероятно е една от причините едностайните да са най-скъпи на метър.
Строителните площадки. При толкова много проекти в строеж блок с гледка към бъдещ строеж може да загуби светлина и тишина за години.

Модел върху 15 788 обяви в София; последната колона — реалната медиана в Овча купел. Калкулатор на стойността.
Характеристика	Ефект в модела	За 69 м² тук	Медиана в обявите тук
Партер	−9,3%	−14 400 €	2 045 €/м²
Първи етаж	−4,2%	−6 500 €	2 140 €/м²
Последен етаж	−2,5%	−3 800 €	2 156 €/м²
Сграда 1960–1979	−9,6%	−14 800 €	—
Сграда 1980–1989	−7,3%	−11 300 €	2 576 €/м²
Сграда 2000–2009	−3,0%	−4 600 €	2 493 €/м²
В строеж (акт 14/15)	−14,2%	−21 900 €	2 158 €/м²
Газ вместо ТЕЦ	−2,0%	−3 000 €	—
Локално отопление	−5,9%	−9 100 €	—
Панел вместо тухла	−1,8%	−2 800 €	—
ЕПК вместо тухла	−2,2%	−3 500 €	—
„След ремонт“	+7,0%	+10 800 €	—
„За ремонт“	−6,2%	−9 600 €	—
Обзаведен	+10,4%	+16 100 €	—
Паркомясто или гараж	+3,2%	+5 000 €	—
Термопомпа	+5,5%	+8 500 €	—

Кога офертата ни е добра сделка тук и кога не е

Овча купел е пазар с огромно ново предлагане. Купувач с ипотека, който има време, обикновено гледа първо новите проекти, а завършеният апартамент, който иска ремонт, се състезава с тях основно с цена. Точно тук сделка с купувач, който плаща веднага, може да спести месеци чакане и няколко намаления на обявата.

Типичните ситуации са познати: наследен панелен апартамент, в чийто ремонт наследниците не искат да влагат; развод с нужда от бърза делба; ипотека, чийто остатък банката получава направо при нотариуса; възрастен собственик, който се мести при децата си. Има и един специфичен за квартала случай. Ако купувате ново жилище, което ще бъде въведено след няколко месеца, можете да продадете сега и да насрочим нотариалната сделка до 120 дни напред, за да не се местите два пъти. При изрядни документи иначе сделката става за 10–30 дни. Комисионна няма, а вписването, данъкът при придобиване и нотариалната такса са за нас. Как се подготвят книжата при наследство, развод и ипотека, ще намерите в отделния раздел.

Кога не ви препоръчваме да продавате на нас: ако апартаментът е ремонтиран, близо до метростанция и нямате срок. Диапазонът на цените е тесен и предвидим, търсенето е голямо, а разликата между нашите 82–90% и цената на свободния пазар е реални пари. Как се сравняват трите пътя, е показано на страницата за сметката. Ако жилището не ви трябва, наемът за двустаен е около 650 € месечно (медиана), при брутна доходност около 4,95%.

От пазарната стойност до офертата

типичен двустаен от 69 м² за освежаване, хил. €

Офертата е 83% от пазарната стойност при средни стойности на всяко перо.

Пример за апартамент с пазарна стойност 165 000 €. Сумите са илюстративни; вашата сметка зависи от имота.
Перо	Продажба на нас	Чрез агенция	Сами
Цена на сделката	142 000 €	160 000 €	157 000 €
Комисионна	0 €	≈ 5 750 € (3% + ДДС)	0 €
Освежаване и снимки за продажба	0 €	≈ 2 500 €	≈ 1 500 €
Месеци сметки и данъци, докато се продаде	0–1 месец	≈ 4 месеца, 2 650 €	≈ 6 месеца, 4 350 €
Огледи	1	обикновено 8–20	обикновено 15–30
Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката)	няма — плащаме със собствени средства	среден	висок
Нетно за вас	142 000 €	≈ 149 000 €	≈ 151 000 €
Кога получавате парите	след 10–30 дни	след 3–6 месеца	след 4–9 месеца

Късният панел и ЕПК: по-малко изненади, но не нула

Блоковете от серия Бс-69-Сф-УД-83 са строени след 1983 г. и това се усеща при ремонта. Конструкцията е по-млада, а типичните проблеми са познати и сравнително предвидими: фугите между панелите, които без санирана фасада пропускат влага, бани и кухни от 80-те и 90-те, дограма, сменяна или не според собственика, и ел. инсталация, която не е мислена за днешните уреди. В ЕПК блоковете бетонът е излят на място, без фуги между отделни елементи, но и там носещите стени не се пробиват без конструктор.

Санирането тук е рядкост. При 5 одобрени и 2 отхвърлени сгради за цял комплекс повечето блокове разчитат на вътрешни мерки срещу студ и мухъл: изолация отвътре на проблемните стени, добра дограма, проветряване. Ако апартаментът ви е на ъгъл или на последен етаж, купувачът ще търси точно следи от влага.

Асансьорът е отделна тема. Национални данни от 2026 г. показват, че в много панелни сгради той е на 40–60 години; затова е важно, че обновяването по програмата до 2029 г. за пръв път допуска и неговата смяна. Нов асансьор или планиран ремонт в блока е аргумент в продажбата.

Евтин ремонт (боя, настилки, осветление) стига за поддържан апартамент с баня от последните години.
Среден ремонт е обичаен за жилище с оригинална баня и кухня.
Скъп ремонт до бетона е рядък в този фонд и обикновено значи дълго необитаван апартамент.

Колко струва всяко перо, проверете в калкулатора за ремонт.

Евтин ремонт

11 000 € – 16 000 €
123–178 €/м² за 91 м²

Подове: 1 400 € – 2 000 €
Баня (4–6 м²): 2 300 € – 3 200 €
Ел. инсталация: 1 900 € – 2 700 €

Среден ремонт

18 000 € – 27 500 €
200–302 €/м² за 91 м²

Подове: 2 300 € – 3 400 €
Баня (4–6 м²): 3 500 € – 5 000 €
Ел. инсталация: 2 900 € – 4 200 €

Скъп ремонт

34 000 € – 60 000 €
373–658 €/м² за 91 м²

Подове: 5 300 € – 9 900 €
Баня (4–6 м²): 6 300 € – 10 900 €
Ел. инсталация: 4 600 € – 7 200 €

Корекция ×0,84 според годините на сградите в обявите тук; без климатици и мебели. Калкулатор за ремонт.

Четири метростанции, НБУ и минералният извор

Овча купел отстои на около 6 км от центъра, на около 621 м надморска височина, и заема около 3,65 км². Границите му са бул. „Овча купел“, бул. „Цар Борис III“, бул. „Президент Линкълн“ и Околовръстният път. В района живеят около 47 000 души (данни от 2006 г.) и има три висши училища, сред които НБУ. Тук играе и „Славия“, най-старият софийски футболен клуб.

Освен метрото кварталът се обслужва от трамваи 4, 5 и 11, а по бул. „Цар Борис III“ и ул. „Монтевидео“ има велоалеи. Станция „Горна баня“ има връзка с ж.п. спирка, а автогара „Запад“ е в квартала. Здравеопазването е необичайно силно: Националната специализирана болница за физикална терапия и рехабилитация, Специализирана болница „Доверие“, общо 6 болници в границите по OpenStreetMap. Има още 5 училища, 5 детски градини, 10 супермаркета, мол и 20 детски площадки.

Минералната баня остава отворен въпрос. Реставрацията ѝ като рекреационен център е с финансиране от 2020 г. по ОП „Наука и образование за интелигентен растеж“ и планиран пусков срок края на август 2025 г., но потвърждение, че е открита, не открихме. Ако бъде пусната, паркът около нея ще спечели, но в офертата не включваме такива очаквания.

Рисковете са два: задръстванията около квартала и годините строителство, които предстоят при толкова проекти. Ако сравнявате Овча купел с други части на града, ще намерите всички квартали в общия списък.

Въпроси за имотите в Овча купел

Колко струва двустаен апартамент в Овча купел?

Двустайните се обявяват с медиана 2 276 €/м² и типична цена около 160 000 € за 69 м². Двустаен в завършен панел от 80-те се ориентира към около 2 576 €/м², а жилищата в строеж са по-евтини. Това са искани цени. За апартамент без нужда от ремонт предлагаме обикновено 82–90% от пазарната стойност, а когато ремонт е нужен, сметката го изважда отделно и видимо.

Панелният ми апартамент от 80-те по-евтин ли е от новото строителство?

Не непременно. Апартаментите в сгради от 80-те имат медиана 2 576 €/м², докато тези в строеж са на 2 158 €/м². Серията Бс-69-Сф-УД-83 е от 1983 г., сред най-новите панели в София, и купувачите го знаят. Готовото жилище, в което се живее веднага, често печели срещу апартамент, който ще бъде завършен след година. Решаващи остават състоянието и етажът.

Има ли значение дали апартаментът е на газ или на ТЕЦ?

Има, но не в една посока. В обявите газът е 62%, защото идва с новите сгради, а ТЕЦ е 36% и е по-характерен за панелните и ЕПК блоковете. Купувачите гледат месечните сметки, състоянието на радиаторите и дали има индивидуални уреди за разпределение. При огледа отбелязваме инсталацията и я включваме в сравнението със сходни обяви.

Колко тежи близостта до метростанция в Овча купел?

Повече, отколкото в квартал без метро. Четирите станции на М3 работят от 24.04.2021 г., а около квартала нерядко има задръствания, затова пешеходният достъп до станция е силен аргумент. Апартамент на 300 м от „Овча купел II“ и същият в далечен блок до Околовръстния път не се продават за една и съща цена. При оценката мерим пътя до най-близката станция и сравняваме с обяви на подобно разстояние.

Блокът ни беше отхвърлен за саниране. Пречи ли това на продажбата?

Не пречи, но купувачът ще го попита. В Овча купел одобрените по програмата за обновяване сгради са 5, а отхвърлените 2, бл. 410 и 508, така че повечето блокове в комплекса също не са санирани. Важно е самият апартамент да е сух и топъл; ако има следи от мухъл по външните стени, отчитаме ремонта им.

Купувам ново жилище, което ще е готово след месеци. Мога ли да продам сега?

Да. След приемане на офертата насрочваме нотариалната сделка на удобна за вас дата, до 120 дни напред, така че да се преместите директно в новото жилище. Цената е фиксирана в писмената оферта, а сумата постъпва по сметката ви в момента на подписване на акта. Ако документите са изрядни и бързате, сделката може да стане и за 10–30 дни.

Защо едностайните в Овча купел са най-скъпи на квадратен метър?

Едностайните са само 37 обяви, с медиана 2 578 €/м² и около 117 000 € за 47 м². По-малките жилища почти навсякъде излизат по-скъпо на метър, защото баня и кухня струват колкото в по-голям апартамент. Тук вероятно помага и близостта на НБУ с над 7 000 студенти, която поддържа търсенето на малки жилища под наем.

Какво става, ако апартаментът ми е с ипотека?

Ипотеката не пречи на продажбата. Банката издава писмо с остатъка към деня на сделката; при подписването тази сума ѝ се превежда от цената, тежестта се заличава, а разликата постъпва по вашата сметка. Можете да отбележите ипотеката още в заявката за оферта, за да я включим в сметката отрано и да няма изненади в деня на сделката.

Съседни квартали

Всички 20 квартала