Изкупуване на имоти в Казичене
В Казичене в момента се предлагат само 11 къщи, с медиана 337 000 € и около 1 681 €/м² РЗП, а парцелите се обявяват средно по 111 €/м². При толкова малко обяви оценяваме всеки имот поотделно: пазарна стойност по сравними обяви и по цената на земята, минус ремонт до пазарен стандарт, минус 4–6% за препродажбата и 7–10% марж. Газът, близостта до спирка и разстоянието от промишлената зона местят цената най-много.
- € медианна обявена цена на къща
- 337 хил.
- €/м² РЗП, медиана
- 1 681
- м² медианен двор
- 496
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Старо село, нови къщи и голямата промишлена зона
Казичене е едно от най-големите села в страната: 4 885 души с настоящ адрес през 2022 г., пето по големина в България. Намира се в район „Панчарево“, на равен терен в Софийската котловина, на 544 м надморска височина, до старото корито на Искър и под северните склонове на Лозенската планина. Жилищният фонд е смесен, стари селски къщи и нови еднофамилни, а търсенето на парцели за семейни домове расте заради работните места наоколо.
Обявите обаче са малко: 11 къщи, всички уникални. Четири са нови (от 2015 г. насам или в строеж, три от тях още се строят), четири са стари, построени между 1960 и 1989 г., а годината на останалите не е посочена или е от 2010–2019 г. Обяви от 1990–2014 г. в извадката няма.
Размерите са умерени. Медианната разгъната застроена площ (РЗП) е 200 м², шест обяви са между 200 и 299 м², а над 300 м² няма нито една. Три къщи са под 100 м². Дворовете се делят на две ясни групи: старите къщи стоят на около 536 м², докато новите са на около 115 м² земя. Такъв двор е по-близо до градска къща, отколкото до класическия селски двор, и това трябва да се има предвид при всяко сравнение.
В обявите тухлата се посочва в 45%, гараж в 36%, подово отопление в 18%, а басейн в една обява. Всички 11 обяви са от агенции, собственици, които продават сами, в момента няма.
Цените при единадесет обяви: какво може да се каже
Медианната обявена цена е 337 000 €, а средната половина е в широкия диапазон 164 450–379 950 €. На квадратен метър медианата е 1 681 €, при средна половина 1 148–1 805 €/м². Три обяви са под 100 000 €, две между 200 и 300 хил., пет между 300 и 500 хил. и една над половин милион. При толкова малка извадка една-две обяви местят медианата видимо, затова я ползвайте като ориентир, не като присъда.
Новите и старите къщи са по-близо една до друга, отколкото бихте очаквали: нови 399 950 € и 1 794 €/м², стари 327 450 € и 1 727 €/м². Старата къща компенсира възрастта с много по-голям двор, а новата печели със съвременно строителство върху малко земя.
Дългата серия на imot.bg показва силен ръст. Средната цена на жилищата в селото е била 570 €/м² в края на 2019 г., 819 €/м² в средата на 2021 г., 1 370 €/м² в средата на 2025 г. и 1 638 €/м² през октомври 2026 г. Това е удвояване от 2021 г. насам и около 19,6% за последните година и четири месеца. Парцелите поскъпват по-спокойно: от 65 €/м² в края на 2019 г. до 107 €/м² сега.
Две обяви от 11 са сменяли цена, едната надолу със 7,2%, другата нагоре с 54,9%. Медианната обява е видяна 1 582 пъти, което говори за голям интерес спрямо броя на предложенията. Всички цифри са искани цени; реалната сделка обикновено е по-ниска.
Колко струват къщите
брой обяви по ценова лента, €
Цена на кв. метър според възрастта
медиана €/м² РЗП
Кога са строени обявените къщи
при 8 обяви с посочена година
Парцели: регулация срещу нива
медиана €/м²
Средна цена на жилищата
€/м², imot.bg
Сравнение със съседните села
€/м² РЗП: средна половина и медиана
Газ, жп линия и заводи: плюсовете и минусите
- Газификацията. Газ се споменава в 27% от обявите, много повече, отколкото във Владая или Пролеша. Къща с газово отопление се продава по-лесно на семейство, което гледа месечните сметки.
- Вода и канал. Водопровод се посочва в 45% от обявите, канал и септична яма в по 9%. Купувачът ще поиска да знае как се отвеждат отпадните води и ще провери това на място.
- Промишлената и логистичната зона. Те са причината за търсенето, с работни места и фабриката на Chipita, но и основният риск: движение на тежки камиони и шум край имотите в близост. Къща в тиха улица струва повече от същата до зоната.
- Жп линията. Минава покрай селото. Гарата е удобство, а първата линия къщи до релсите е минус при всяка оценка.
- Регулацията. Регулиран парцел се обявява средно за 146 €/м², земеделска земя около 77 €/м². Разликата е само двойна, което подсказва, че и земеделската земя тук се търси.
- Летището и магистралите. До Летище София са около 9 км, а селото е до Околовръстния път, между „Хемус“ и „Тракия“. За работещите там това е най-силният аргумент.
- Акт 16. Посочен е в 18% от обявите; при трите къщи в строеж купувачът ще попита за него първо.
| Споменато в обявата | Дял тук |
|---|---|
| споменат канал | 9% |
| септична яма | 9% |
| кладенец | 9% |
| газ | 27% |
| термопомпа | 0% |
| соларни панели | 0% |
| гледка | 0% |
| гараж | 36% |
| „в регулация“ | 0% |
| акт 16 | 18% |
| на склон | 9% |
| Фактор (модел за къщи) | Ефект |
|---|---|
| Нова къща (2015+) | +11,7% |
| Къща отпреди 1990 | −12,0% |
| Без двор | −20,3% |
| Двойно по-голям двор | +10,9% |
| Двойно по-голяма РЗП (на м²) | −16,8% |
Как да оцените имот, когато сравненията са малко
- Започнете от земята, защото там данните са най-богати: 83 обяви за парцели с медиана 111 €/м², регулираните около 146 €/м², типична площ 3 000 м².
- Добавете стойността на сградата според възраст и състояние. Ориентир са медианите 1 727 €/м² за стара и 1 794 €/м² за нова къща, но при по четири обяви във всяка група ги проверете срещу съседните села.
- Погледнете съседите: в Герман медианата е 290 000 € и 1 800 €/м², в Равно поле 359 000 €, а в Лозен 595 000 €. Казичене е между тях, по-близо до Герман и Равно поле.
- Коригирайте за газ, канал, разстояние до промишлената зона и до жп линията.
- Свалете към реална цена и проверете резултата с наръчника за оценка на имот.
Пример: стара къща от 1970 г., 150 м², двор 600 м² в регулация, с газ. По медианата за стари къщи 150 × 1 727 ≈ 259 000 €. Проверка през земята: 600 × 146 ≈ 88 000 € само за мястото. Газът и спирка на 188 или 191 наблизо държат цената към горната граница, а ако къщата гледа към складовете на промишлената зона, по-реалистично е да се говори за долната. Разликата между двете може да е десетки хиляди евро при еднаква квадратура.
| Имот | Пазарна стойност | Оферта: готов | Оферта: частичен ремонт |
|---|---|---|---|
| 100 м² РЗП, двор 400 м² | 202 000 € | 161 000 € – 171 000 € | 135 000 € – 155 000 € |
| 150 м² РЗП, двор 600 м² | 289 000 € | 231 000 € – 245 000 € | 191 000 € – 221 000 € |
| 200 м² РЗП, двор 600 м² | 356 000 € | 285 000 € – 303 000 € | 232 000 € – 270 000 € |
| 300 м² РЗП, двор 900 м² | 510 000 € | 408 000 € – 434 000 € | 329 000 € – 384 000 € |
| Парцел 600 м² в регулация | 88 000 € | 63 000 € – 74 000 € | — |
Стара селска къща или нов близнак: ремонтите
В Казичене ремонтните сценарии са два и почти не се смесват. Старите къщи от 1960–1989 г. са на големи дворове и обикновено искат цялостно обновяване. Новите са на малки парцели и въпросът при тях е довършването: три от четирите нови къщи в обявите още се строят.
При старата къща тежестта пада върху покрива, топлоизолацията и инсталациите. Тук има предимство, което във Владая или Пролеша практически липсва: газът. Където улицата е газифицирана, преминаването от печка към газов котел е по-евтино и по-бързо от пълна система с термопомпа. Влагата е отделна тема: при къщите в ниските части, по-близо до старото корито на Искър, проверете мазето и основите.
- Евтин ремонт: нова или почти нова къща, на която трябват довършителни детайли, ограда и двор.
- Среден ремонт: стара къща в прилично състояние с нова дограма, баня, газов котел и фасадна изолация.
- Скъп ремонт: стара къща с проблемен покрив, влажни стени и изгнили инсталации, при която се сменя почти всичко освен носещата конструкция.
Сумите по нива дава калкулаторът за ремонт, а при новите къщи на малки парцели питайте строителя за количествената сметка на довършителните работи. Ние приспадаме ремонта по същата схема и ви показваме кои позиции сме включили.
Евтин ремонт
25 000 € – 36 000 €
вътрешен ремонт на къща 200 м²
- Стени и тавани: 4 000 € – 6 200 €
- Баня (4–6 м²): 3 100 € – 4 200 €
- Дограма: 4 000 € – 5 000 €
Среден ремонт
39 500 € – 59 000 €
вътрешен ремонт на къща 200 м²
- Стени и тавани: 6 200 € – 9 200 €
- Баня (4–6 м²): 4 600 € – 6 600 €
- Дограма: 5 600 € – 7 600 €
Скъп ремонт
72 500 € – 126 000 €
вътрешен ремонт на къща 200 м²
- Стени и тавани: 9 900 € – 17 600 €
- Баня (4–6 м²): 8 300 € – 14 300 €
- Дограма: 9 900 € – 14 900 €
Покривът, фасадата и дворът се смятат отделно след оглед. Калкулатор за ремонт.
Обява или купувач с готови пари: кое печели тук
Предлагането в Казичене е малко, а интересът е голям: 11 обяви, всички през агенции, с медианно над 1 500 преглеждания. Ако имате къща, в която може да се живее, с газ и изрядни документи, публичната обява вероятно ще ви донесе повече от нашата оферта. В такъв случай не продавайте на нас само за удобство.
Нашата оферта печели в случаите, когато имотът не отговаря на това, което търсят семействата и работещите в зоната:
- стара къща, наследена от няколко души, която никой не ползва и която изисква цялостен ремонт;
- къща с незаконни пристройки или без акт 16, която отказва част от купувачите;
- имот непосредствено до промишлената зона или линията, при който огледите не завършват с предложение;
- недовършена къща, за която свършват средствата;
- нужда от сигурна дата, например при преместване или погасяване на задължение.
При възбрана или ипотека имотът също може да се продаде: дългът се погасява от цената при нотариуса. Подробности има в документи и сложни случаи.
Условията ни не зависят от района. Един оглед, писмено предложение до 72 часа, валидно 10 дни; без комисиона; нотариалната такса, вписването и местният данък са за нас. При изрядни книжа подписваме след 10–30 дни, а по ваше желание и по-късно, но не след 120-ия ден. Сумата постъпва по сметката ви в момента на подписване на акта. Формулата перо по перо е обяснена на страницата как смятаме офертата.
От пазарната стойност до офертата
къща 150 м² с двор 600 м², за частичен ремонт, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 232 000 € | 281 500 € | 275 500 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 10 150 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 4 350 € | ≈ 2 600 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 4 650 € | ≈ 6 месеца, 7 350 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 232 000 € | ≈ 262 000 € | ≈ 265 500 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Казичене: Царската гара, автобусите и летището
Казичене е до Околовръстния път, между магистралите „Хемус“ и „Тракия“, на 13–17 км източно от центъра според това откъде се мери. Летище София е на около 9 км. Автобус 188 води до гара Искър, а 191 и 192 до метростанция „Искърско шосе“; в селото има 30 автобусни спирки. Жп гара Казичене е на линията, която минава покрай селото.
Тук купуват главно хора, които работят в промишлените зони и около летището, и семейства, за които селото е по-евтина алтернатива на София. По OpenStreetMap има училище, две детски градини, болница, три парка, детска площадка, спортен обект и ресторант.
Историята е неочаквано богата за село до промишлена зона. При изкопи през 1969 г. тук е открит тракийски гроб със златен съд с маса 1 050 г. Царската гара е строена от цар Фердинанд и оттук той напуска България на 3 октомври 1918 г. В селото има и минерални извори, но водата не е за пиене.
Съседите очертават рамката на цените. Лозен, също в район „Панчарево“, е с медиана 595 000 €, почти двойно над Казичене, а Герман и Равно поле са близо до местното ниво. Казичене остава от по-достъпната страна, с ясен ръст в последните години и с търсене, което идва от работните места наоколо.
Поискайте оферта за имот в Казичене
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Казичене
Колко надеждна е оценката при само 11 обяви за къщи?
По-малко надеждна, отколкото в голям квартал, и го казваме открито. Затова не се осланяме само на медианата от 337 000 €. Проверяваме стойността и през земята (83 обяви за парцели), и през съседните села, и през конкретното състояние на къщата. Така получаваме диапазон, който се държи дори ако една-две обяви изкривяват средните числа. Вие виждате всички тези сравнения в писмената оферта.
Как промишлената зона влияе на цената на къщата ми?
По два начина. Работните места в зоната и около летището създават търсене, а средната цена на жилищата в селото се е удвоила от 2021 г. насам. В същото време къща непосредствено до складове или до пътя на камионите губи от шума и трафика. На огледа гледаме конкретната улица и съседство, защото разликата между две къщи в селото може да е голяма.
Има ли газ в Казичене?
Да, в част от селото. Газ се споменава в 27% от обявите за къщи, тоест в повече от една на всеки четири. Ако имате газово отопление, това е реален плюс, особено за купувачи с ограничен бюджет, защото отоплението излиза по-евтино от ток или дърва. Дали вашата улица е газифицирана, проверете при газоразпределителното дружество, ако нямате връзка.
Продава ли се земеделска земя в Казичене?
Да, и на сравнително висока цена. Земеделската земя се обявява средно по 77 €/м² (десет обяви), а регулираните парцели около 146 €/м². Във Волуяк или Иваняне разликата между двете е около пет пъти, така че тук търсенето явно обхваща и земята извън регулация. Типичният парцел в обявите е около 3 000 м². Преди продажба проверете в скицата начина на трайно ползване и дали има път до имота.
Кой купува къщи в Казичене?
Основно две групи: хора, които работят в промишлените и логистичните зони наоколо и около летището, и семейства, за които селото е по-евтина алтернатива на София. И двете групи ценят газа, близостта до спирка на 191 или 192 и разумната цена. Голямата луксозна къща тук е рядкост: над 300 м² в обявите няма нито една, а над половин милион е само една. Затова и нашата оценка се ориентира към средния сегмент.
Купувате ли стара къща с незаконна пристройка?
Да. Пристройката без книжа не се брои към квадратурата при оценката, но не пречи на сделката за узаконената част. Отчитаме и разхода по евентуално узаконяване или премахване. Такива имоти привличат по-малко купувачи и се продават по-бавно, затова продажбата на нас често е по-бързият път. Носете всички строителни документи, които имате.
Колко време отнема цялата процедура?
Попълвате формата за оферта, а ние се свързваме с вас най-късно на следващия работен ден, за да уговорим оглед. В рамките на 72 часа от огледа получавате писмено предложение със срок на валидност 10 дни. Ако документите са в ред, нотариусът е след 10–30 дни, но можете да поискате и по-късна дата, в рамките на 120 дни.
Плащам ли данък при продажба на наследена къща в Казичене?
Не. Наследството е едно от изключенията и при него 10-процентният данък върху печалбата не се плаща. Освобождаване има и когато продавате един жилищен имот, който е ваш повече от три години, или до два имота, които са ваши повече от пет години. Във всички други случаи 10% се плащат върху печалбата: продажната цена минус доказаната цена на придобиване и минус 10% нормативни разходи. Нотариалната такса, вписването и местният данък при сделка с нас са за наша сметка.