Изкупуване на имоти в Гурмазово
Новите къщи в Гурмазово се обявяват около 356 000 € (1 548 €/м² разгъната площ), докато регулиран парцел струва около 84 €/м². Офертата ни е пазарната стойност на вашия имот минус ремонта до пазарен стандарт, разходите по препродажбата (около 4–6%) и марж около 7–10%. Тук най-много тежат три неща: септичната яма вместо канал, разстоянието до икономическата зона и дали къщата е въведена в експлоатация с акт 16.
- € медианна обявена цена на къща
- 356 хил.
- €/м² РЗП, медиана
- 1 548
- м² медианен двор
- 580
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Старите селски къщи и новите еднофамилни
Гурмазово е село в община Божурище, в съседство с град Божурище, на около 655 м надморска височина. По предание старото селище, Богатово, е било на около 500 м североизточно и се е изместило заради разбойническите нападения по римския път, по чието трасе днес минава Е80. През 2011 г. общинският съвет гласува селото да стане квартал на Божурище, но процедурата не е довършена и то остава село.
Жилищният фонд е на два слоя. Старите селски къщи са малко в обявите: четири, всичките отпреди 1990 г., с медиана около 134 м² и двор от 780 м². Всичко останало е ново. От 43-те уникални обяви 34 са от 2015 г. насам или в строеж, а 25 се продават, преди да са завършени. От периода 1990–2014 г. има една-единствена къща.
Новите къщи си приличат по параметри. Медианната разгъната площ е 238 м², 27 от обявите са между 200 и 299 м², а дворовете почти не се различават: средната половина е между 423 и 584 м², медиана 580 м². Това подсказва групи от еднотипни къщи на сходни парцели, а не единични постройки. За продавача изводът е практичен: купувачът ще направи сравнението за минути и цена, която се откъсва от съседните, рядко намира отклик.
Тухлата се споменава в 37,2% от обявите, гаражът в 51,2%. Строителството в землището след 2001 г. е предимно промишлено, което определя и съседството на много от новите улици.
Колко струва къща в Гурмазово според обявите
Медианната искана цена е 356 000 €, а средната половина на пазара е тясна: от 327 200 до 395 250 €. Метър разгъната площ струва в медианата 1 548 €, като типичният диапазон е 1 400–1 836 €. Тридесет и две от 43-те къщи са в лентата 300–500 хил. €, шест между 200 и 300 хил. €, под 200 000 € има само четири, а над половин милион една.
Новите къщи имат медиана 378 603 € и 1 545 €/м² при около 245 м². Старите са с медиана 216 000 €, но на метър излизат по-скъпи (1 964 €/м²), защото сградите са малки, а дворът е по-голям. Единствената къща от 1990–2014 г. е обявена за 340 000 € при 155 м², което е твърде малка извадка, за да се правят изводи за цялата група.
Интересно е движението на цените. 32,6% от обявите са сменяли цена, като вдигнатите (10, с медиана +3,7%) са повече от намалените (4, с медиана −5,3%). Вероятно част от вдигнатите са къщи в строеж, чиято цена расте с напредването на етапа. Това не означава, че всяка готова къща ще се продаде на исканата цена; сделките обикновено приключват малко по-ниско.
За ориентир: на квадратен метър Гурмазово е под селата в полите на Витоша, но парите тук купуват повече площ и по-голям двор. Медианата от 1 073 преглеждания на обява е умерена и показва, че купувачите сравняват внимателно, преди да се обадят.
Колко струват къщите
брой обяви по ценова лента, €
Цена на кв. метър според възрастта
медиана €/м² РЗП
Кога са строени обявените къщи
при 39 обяви с посочена година
Парцели: регулация срещу нива
медиана €/м²
Сравнение със съседните села
€/м² РЗП: средна половина и медиана
Как да оцените къща или парцел в Гурмазово?
Понеже новите къщи си приличат, оценката тук може да е по-точна, отколкото в селата с пъстър фонд. Процедурата е следната:
- Намерете три-четири обявени къщи с подобна разгъната площ и двор, на същия етап (в строеж или завършени). За нова къща около 240 м² с двор около 580 м² пазарът е в диапазона 1 400–1 836 €/м².
- Ако къщата ви е завършена и има акт 16, позиционирайте я в горната част на диапазона. Ако е на груб строеж, сложете я в долната и извадете разходите до завършване.
- За стара къща оценете първо мястото. Регулиран парцел тук се обявява средно за 84 €/м², нива за около 40 €/м². Двор от 780 м² в регулация е около 65 000 € само като земя; сградата добавя толкова, колкото струва след ремонта, минус самия ремонт.
- Коригирайте за септичната яма, кладенеца, улицата и близостта до промишлената зона.
- Проверете резултата с ръководството за оценка на имот и калкулатора към него.
Пример: нова къща от 240 м² на груб строеж, с аналози около 1 550 €/м² в завършен вид, има пазарна стойност около 372 000 €. Довършването до пазарен стандарт е, да речем, 60 000 €. При 5% разходи по препродажба (около 18 600 €) и 9% марж (около 33 500 €) офертата излиза около 260 000 €, или около 70% от стойността в завършен вид. Затова при къща в строеж първо преценете дали не е по-изгодно да я довършите сами.
| Имот | Пазарна стойност | Оферта: готов | Оферта: частичен ремонт |
|---|---|---|---|
| 100 м² РЗП, двор 400 м² | 190 000 € | 152 000 € – 162 000 € | 126 000 € – 145 000 € |
| 150 м² РЗП, двор 600 м² | 272 000 € | 218 000 € – 231 000 € | 178 000 € – 206 000 € |
| 200 м² РЗП, двор 600 м² | 336 000 € | 269 000 € – 285 000 € | 216 000 € – 252 000 € |
| 300 м² РЗП, двор 900 м² | 481 000 € | 384 000 € – 408 000 € | 305 000 € – 359 000 € |
| Парцел 600 м² в регулация | 50 000 € | 36 000 € – 43 000 € | — |
Канал, кладенец, камиони: какво оценява купувачът тук
- Липсата на канализация. Селото няма канал и водопроводът е стар. Септична яма се споменава в 14% от обявите, канал едва в 4,7%. Купувачът ще пита за обема и състоянието на ямата, за достъпа на цистерна и колко често се изпомпва. Добре изпълнена водоплътна яма е плюс спрямо съседа със стара попивна.
- Кладенец. Споменава се в 18,6% от обявите. При стар водопровод собственият кладенец с изследвана вода се цени като резерв, особено за поливане на двор от 500–600 м².
- Разстояние до икономическата зона. Около 2 500 дка от землището са заети от икономическа зона „София – Божурище“, създадена през 2014 г. За едни купувачи тя е работното място наблизо, за други е трафик на камиони и складове зад оградата. Къщите откъм селото и далеч от главните пътища обикновено се продават по-лесно.
- Пътят. Е80 и автомагистрала „Европа“ са наблизо, но главните пътища са натоварени и в лошо състояние. Асфалтирана улица до самата къща е предимство, което купувачите забелязват още при първото посещение.
- Акт 16 и регулация. Акт 16 се споменава в 32,6% от обявите, регулация едва в 9,3%. Готова къща с акт 16 стои в съвсем друга група от къща в строеж.
- Гледка. 44,2% от обявите говорят за гледка, 9,3% за Витоша. Тъй като почти половината продавачи я споменават, самата гледка рядко прави разлика в цената.
| Споменато в обявата | Дял тук |
|---|---|
| споменат канал | 5% |
| септична яма | 14% |
| кладенец | 19% |
| газ | 0% |
| термопомпа | 26% |
| соларни панели | 7% |
| гледка | 44% |
| гараж | 51% |
| „в регулация“ | 9% |
| акт 16 | 33% |
| на склон | 9% |
| Фактор (модел за къщи) | Ефект |
|---|---|
| Нова къща (2015+) | +11,7% |
| Къща отпреди 1990 | −12,0% |
| Без двор | −20,3% |
| Двойно по-голям двор | +10,9% |
| Двойно по-голяма РЗП (на м²) | −16,8% |
Директна продажба или обява: какво да изберете
В Гурмазово 97,7% от обявите са на агенции и почти всички са нови къщи. Ако вашата къща е нова, завършена, с акт 16 и прилича на десетките в обявите, по-вероятно е да вземете повече чрез обява. Пазарът за такава къща е ясен, а нашата сметка неизбежно включва марж и разходи по препродажба. Същото важи и за стара къща с изрядни документи, ако имате търпение да изчакате купувач, който сам иска да я ремонтира.
Продажбата на нас има повече смисъл в ситуации, които обявата трудно решава:
- стара наследствена къща с няколко наследници, някои от които живеят далеч;
- къща на груб строеж, за чието довършване няма средства или желание;
- постройка без акт 16, с пристройки без книжа или с отклонения от проекта;
- имот с ипотека, възбрана или идеални части;
- къща близо до промишлената зона, която дълго не намира купувач през обява.
При идеални части законът (чл. 33 ЗС) задължава съсобственика да предложи дела си първо на другите съсобственици, иначе те могат да я изкупят по съдебен ред в двумесечен срок. Затова подреждаме документите преди нотариуса; списъкът е в документи и сложни случаи. Таксата на нотариуса, вписването и местният данък на община Божурище остават за наша сметка, а комисионна не плащате. Парите получавате по банков път в деня на подписване на нотариалния акт.
От пазарната стойност до офертата
къща 150 м² с двор 600 м², за частичен ремонт, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 216 000 € | 262 000 € | 256 500 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 9 450 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 4 050 € | ≈ 2 450 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 4 300 € | ≈ 6 месеца, 6 900 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 216 000 € | ≈ 244 000 € | ≈ 247 000 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Ремонт без канал: ямата, водата и покривът
В Гурмазово ремонтът започва под земята. Щом селото няма канализация, всяка къща разчита на септична яма или пречиствателно съоръжение, а старият водопровод прави водата друг възможен проблем. При стара къща ямата нерядко е изкопана преди десетилетия, без бетонно дъно, и трябва да се замени изцяло. Купувачите на село знаят за този разход и задължително го приспадат.
Четирите стари къщи в обявите са с медиана 134 м². Типичните им слабости са покривът (керемиди и дървена конструкция на възрастта на къщата), влагата в основите, липсата на изолация и старите инсталации. Евтин ремонт рядко стига; реалистично е да се мисли за среден или основен, а в сметката да се включи и ново водоснабдяване, ако къщата е на стария водопровод без собствен кладенец.
Новите къщи имат друг проблем: какво точно значи „завършена“. В обявите термопомпа се споменава в 25,6%, подово отопление в 18,6%, соларни панели в 7%. Къща без постоянно отопление или с недовършени бани не е на пазарния стандарт, дори да има акт 16. При 25 къщи в строеж наоколо купувачът има избор и ще сравни детайлите.
Ориентировъчните суми за евтин, среден и скъп ремонт ще намерите в калкулатора за ремонт. Ако се колебаете дали да ремонтирате преди продажба, мерилото е дали след ремонта купувачът ще я сравнява с по-скъпи къщи; ако ремонтът само освежава, рядко се връща в цената.
Евтин ремонт
27 000 € – 38 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 4 400 € – 6 800 €
- Баня (4–6 м²): 3 100 € – 4 200 €
- Дограма: 4 400 € – 5 400 €
Среден ремонт
42 500 € – 63 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 6 800 € – 10 200 €
- Баня (4–6 м²): 4 600 € – 6 600 €
- Дограма: 6 200 € – 8 300 €
Скъп ремонт
77 500 € – 134 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 10 900 € – 19 400 €
- Баня (4–6 м²): 8 300 € – 14 300 €
- Дограма: 10 900 € – 16 300 €
Покривът, фасадата и дворът се смятат отделно след оглед. Калкулатор за ремонт.
Да живееш до Божурище и икономическата зона
Гурмазово е на около 13 км от центъра на София по права линия, а по пътя разстоянието е към 17 км. С кола излизането е бързо, защото селото е близо до Е80 (стария път София – Калотина) и до автомагистрала „Европа“, но главните пътища са натоварени и в лошо състояние.
Градските линии 47 и 49 тръгват от метростанция „Сливница“ в Люлин и спират на спирка „Разклона за с. Гурмазово“. Както подсказва името, спирката е на разклона, така че от по-далечните улици трябва да добавите и пешеходния път. Общественият транспорт се оценява като задоволителен, а за семействата, които купуват тук, ключово е, че Люлин е на 15–20 минути.
Купувачите обикновено са семейства, които работят в икономическата зона или в западната част на София. Зоната (около 2 500 дка в землището на селото, от 2014 г.) е най-голямата промишлена зона в България. Тя носи работа, но и камиони, складове и шум, които се усещат различно според улицата. Културният център на селото е читалище „Богатово-2015“.
Рисковете, които отчитаме в оценката, са три: липсата на канал, старият водопровод и съседството с промишлените площи. Плюсът е, че цената на метър е достъпна, а дворовете от около 580 м² са по-големи, отколкото повечето купувачи намират със същия бюджет в града. Ако сравнявате с други села около столицата, вижте списъка със села.
Поискайте оферта за имот в Гурмазово
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Гурмазово
Как се отразява липсата на канализация на цената?
Купувачите я приемат като даденост за селото, но гледат внимателно ямата. Септична яма се споменава в 14% от обявите, а канал едва в 4,7%. Водоплътна яма с достатъчен обем и достъп за цистерна е неутрална; стара попивна яма означава ремонт, който приспадаме от пазарната стойност. Ако имате документи за изграждането ѝ, подгответе ги за огледа.
Близостта до икономическата зона намалява ли цената?
Зависи от разстоянието и посоката. Зоната „София – Божурище“ заема около 2 500 дка от землището и носи трафик на камиони и складове в съседство. Къща, която гледа към складове или е на улица с тежки камиони, има по-тесен кръг купувачи. Същевременно част от купувачите в селото работят точно там, така че за тях близостта е предимство.
В коя община е Гурмазово и важи ли това за данъците?
Гурмазово е в община Божурище, не в Столична община. Местният данък при придобиване се определя от общината в рамките на 0,1–3% и по закон се плаща от купувача, а при нас той е за наша сметка. За вас като продавач данъкът върху печалбата е 10%, но не се дължи при един жилищен имот, притежаван над 3 години, или при наследство.
Купувате ли къщи на груб строеж?
Да. 25 от обявените къщи в селото са в строеж, така че купувачите имат избор и конкуренцията за вашата е голяма. Ние оценяваме къщата като завършена по пазарния стандарт и вадим реалните разходи до довършването, разходите по препродажбата и маржа. Ако имате време и средства да я довършите, почти винаги ще вземете повече, отколкото на груб строеж.
Колко струва парцел в Гурмазово?
Медианата на 121 обяви е 67 €/м², а обичайната площ е около 1 100 м². Парцелите в регулация се предлагат за около 84 €/м² (86 обяви), а земеделската земя за около 40 €/м². Цената зависи най-вече от достъпа до ток и вода, от улицата и от разстоянието до промишлената зона. Купуваме и парцели, по същата логика на сметката, като вадим и разходите, които купувачът ще има за ток и вода.
Има ли автобус до Гурмазово?
Градските линии 47 и 49 тръгват от метростанция „Сливница“ в Люлин и спират на „Разклона за с. Гурмазово“. Транспортът се оценява като задоволителен, но спирката е на разклона, така че пешеходното разстояние от къщата има значение за купувача. Къща на няколко минути пеша от спирката е интересна за по-широк кръг хора от тази в другия край на селото.
Каква част от пазарната стойност ще ми предложите?
Изчисляваме пазарната стойност минус ремонта до пазарен стандарт, около 4–6% разходи по препродажба и 7–10% марж. За готов апартамент в ликвиден квартал това дава около 82–90%; за къща в село без канал процентът обикновено е по-нисък, особено при нужда от ремонт или довършване. Всяко перо е написано в офертата, а подробностите са в сметката на офертата.
Какво става, ако къщата няма акт 16?
Може да се продаде, но кръгът купувачи е по-малък и цената пада. В Гурмазово акт 16 се споменава в 32,6% от обявите, така че завършените къщи с него се отличават. При оценка проверяваме дали строежът отговаря на одобрения проект и колко време и пари ще струва въвеждането в експлоатация. Тази сума се вижда отделно в офертата ни.