Изкупуване на имоти в Манастирски ливади
Обявените апартаменти в Манастирски ливади имат медиана 2 688 €/м², с 6% над средното за София, а типичен двустаен от 68 м² се предлага за около 188 000 €. Фондът е почти изцяло нов, затова при готово жилище с акт 16 сметката е кратка: пазарна стойност минус 4–6% разходи по препродажба и 7–10% марж, обикновено 82–90% от стойността. Жилище на шпакловка, влага в сутерена или непълни документи свалят процента.
- €/м² медиана на обявените цени
- 2 688
- €/м², средната половина
- 2 397–2 989
- брутна доходност от наем
- 4,3%
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Квартал, построен върху манастирските ливади
Името е буквално. Земите източно от бул. „България“ са били ливади на Драгалевския манастир, а днес на тяхно място растат жилищни комплекси. Кварталът е разделен между два района: западната част, в район „Витоша“, е гъсто застроена и продължава да се строи, а източната, в район „Триадица“, е позната като „Манастирски ливади – изток“ и е съставена почти само от нови сгради.
Тук няма социалистически панел, който да определя цената, както в старите блокови квартали. В регистъра на общината по програмата за енергийна ефективност няма нито една одобрена сграда с адрес в Манастирски ливади, просто защото фондът е нов. От обявите с посочена година 4 са от 1990–1999 г., 37 от 2000–2009 г., 32 от 2010–2019 г. и 97 от 2020–2025 г. Още 19 са в сгради, въведени през 2026 г., а 278 от общо 504 жилища, повече от половината, се продават в сгради в строеж.
Всичките 448 обяви с посочен вид конструкция са „тухла“. На практика това е монолитна стоманобетонна конструкция от колони и плочи с тухлен или блоков пълнеж. Сградите са средновисоки: 426 от 498-те обяви с етажност попадат в пет- до осеметажни сгради, 43 в по-ниски, а 29 в по-високи от осем етажа. Апартаментите са големи за София, като 98 обяви са над 120 м², а 136 между 90 и 120 м².
Отоплението също е различно: когато обявата го посочва, в 91% от случаите то е газово, а ТЕЦ е едва 4%. Кварталът е малък, около 0,74 км² по OpenStreetMap, и точно затова 504 обяви на тази площ показват строителен бум. Особеностите на монолита и значението на актовете 14, 15 и 16 разглеждаме на страницата за типовете сгради.
Защо едностайните са най-скъпи на метър
Типичният квадратен метър тук се обявява за 2 688 €, с 6% над София. Средните 50% от обявите попадат между 2 397 и 2 989 €/м²; ако махнем най-евтините и най-скъпите 10%, остава диапазон 2 210–3 459 €/м². Горният край е разтеглен, вероятно защото в него влизат завършени комплекси с висок клас довършване. Типичното жилище се обявява за 225 300 € при 86 м².
Разпределението по стаи е необичайно. 21-те едностайни са на 3 273 €/м² (около 158 000 € за 46 м²), двустайните на 2 765 €/м² (227 обяви, около 188 100 € за 68 м²), а тристайните падат до 2 520 €/м² (218 обяви, около 270 400 € за 106 м²). Четиристайните (38 обяви) отново се качват до 2 772 €/м² при 156 м²; при толкова малко обяви един-два комплекса от горния клас движат медианата.
Годината на сградата тук не е въпрос на възраст, а на етап. Сградите с акт 16 от 2020–2025 г. са на 2 904 €/м², въведените през 2026 г. на 2 917 €/м², а жилищата в строеж на 2 566 €/м², около 12% по-ниско. Сградите от 2000–2009 г. (2 856 €/м²) се държат почти наравно с новите, докато тези от 2010–2019 г. са на 2 722 €/м².
Динамиката е стръмна, но се изравнява. През юни 2012 г. imot.bg отчита за квартала 716 €/м², през 2016 г. 852 €/м², през 2021-ва 1 210 €/м², а през 2025 г. вече 2 550 €/м². От 2016 г. насам ръстът е 241%. В седмичните ни снимки от 17.09 до 19.10.2026 г. цената слиза от 2 674 до 2 629 €/м² и се връща до 2 675 €/м², тоест стои на място. Всички цифри са искани цени, сделките са малко по-ниско.
Как се разпределят цените в Манастирски ливади
504 обяви, стъпка 250 €/м²
Средна цена от 2008 г. насам
€/м², средни цени по imot.bg
Цена според годината на сградата
медиана €/м²
Цена според етажа
медиана €/м²
Типична цена по брой стаи
хиляди €, медиана
Сравнение със съседните квартали
€/м²: лентата е средната половина, точката — медианата
Вид строителство в обявите
448 обяви в homes.bg с посочен вид
- тухла 100%
Подпочвени води, училище и паркомясто
В квартал, където почти всичко е ново, цената не я мести годината на сградата, а неща, които купувачът открива едва при огледа:
- Акт 16. Завършено жилище се обявява с около 12% по-скъпо на метър от сходно в строеж, а 278 обяви на зелено ловят същия купувач. Ако вашето е готово, това е основният ви коз.
- Сухо мазе и гараж. Подпочвените води в квартала са високи, а през 2024–2025 г. продължителните ВиК ремонти по ул. „Луи Айер“ доведоха до наводнени мазета и спиране на водата. Купувачите вече питат за хидроизолацията на сутерена.
- Паркирането. Паркомясто или гараж се споменава само в 1% от обявите, затова при оценка питаме отделно дали имате място и с какъв документ е.
- Изток или запад. В източната част по данни от февруари 2025 г. няма общинско училище, а обществените зелени площи са оскъдни. Семействата с деца, които са основните купувачи там, отчитат това.
- Етажът. Последният етаж води (2 782 €/м²), първият е на 2 747 €/м², средните на 2 688 €/м², а партерът изостава с 2 573 €/м². В равния квартал гледката към Витоша се отваря главно от високите етажи.
- Газовото отопление. Газът е нормата, така че не е минус спрямо съседите, но купувачът проверява годината и обслужването на котела.
- Транспортът. Метростанция няма, най-близката, „Витоша“, е на 1,81 км. Близостта до трамваите и до бул. „България“ компенсира отчасти.
Ефекта на всяка характеристика в проценти показва калкулаторът на стойността.
| Характеристика | Ефект в модела | За 68 м² тук | Медиана в обявите тук |
|---|---|---|---|
| Партер | −9,3% | −17 300 € | 2 573 €/м² |
| Първи етаж | −4,2% | −7 800 € | 2 747 €/м² |
| Последен етаж | −2,5% | −4 600 € | 2 782 €/м² |
| Сграда 1960–1979 | −9,6% | −17 800 € | — |
| Сграда 1980–1989 | −7,3% | −13 600 € | — |
| Сграда 2000–2009 | −3,0% | −5 500 € | 2 856 €/м² |
| В строеж (акт 14/15) | −14,2% | −26 400 € | 2 566 €/м² |
| Газ вместо ТЕЦ | −2,0% | −3 600 € | — |
| Локално отопление | −5,9% | −11 000 € | — |
| Панел вместо тухла | −1,8% | −3 300 € | — |
| ЕПК вместо тухла | −2,2% | −4 200 € | — |
| „След ремонт“ | +7,0% | +12 900 € | — |
| „За ремонт“ | −6,2% | −11 600 € | — |
| Обзаведен | +10,4% | +19 300 € | — |
| Паркомясто или гараж | +3,2% | +6 000 € | — |
| Термопомпа | +5,5% | +10 200 € | — |
Как да прецените нов апартамент без да го надцените
- Определете етапа. Сграда с акт 16 или сграда в строеж е първото разделение. Ориентирите са около 2 904 €/м² за въведените през 2020–2025 г. и около 2 566 €/м² за жилищата в строеж.
- Сравнете по брой стаи. Едностайният и тристайният в една и съща сграда имат различна цена на метър, затова не прилагайте медианата на квартала механично.
- Отчетете довършването. На шпакловка, напълно завършен или обзаведен (7% от обявите) са три различни продукта с различни цени.
- Добавете отделно паркомястото и мазето, ако са самостоятелни обекти със собствен документ.
- Свалете до реална цена. При 278 обяви на зелено купувачът има избор и пазарлъкът е нормален, особено при големите тристайни над 100 м².
Пример: двустаен от 70 м² в сграда с акт 16 от 2022 г., на среден етаж, напълно довършен. При около 2 900 €/м² пазарната стойност е 203 000 €. Ремонт не е нужен; след 10 150 € за препродажба (5%) и 16 240 € марж (8%) офертата излиза около 176 600 €, или 87% от стойността. Ако обаче жилището е на шпакловка и замазка и довършването струва около 300 €/м², изваждаме още 21 000 € и стигаме до около 155 600 €, близо 77%. Пълното обяснение на метода е в наръчника за оценка.
| Апартамент | Пазарна стойност, готов | Оферта: готов | Оферта: за освежаване | Оферта: основен ремонт |
|---|---|---|---|---|
| 1-стаен, 46 м² | 141 500 € | 118 500 € – 126 000 € | 113 500 € – 123 000 € | 96 500 € – 111 000 € |
| 2-стаен, 68 м² | 198 500 € | 167 000 € – 177 000 € | 159 500 € – 172 500 € | 134 000 € – 155 000 € |
| 3-стаен, 106 м² | 299 000 € | 251 000 € – 266 000 € | 239 500 € – 259 500 € | 200 000 € – 232 000 € |
| 4-стаен, 156 м² | 435 000 € | 365 500 € – 387 000 € | 348 000 € – 377 500 € | 290 500 € – 337 000 € |
Нова сграда, нови въпроси: довършване и влага
В Манастирски ливади въпросът за ремонта е обърнат. В обявите никой не пише „за ремонт“ или „след ремонт“ (0% и в двата случая), защото стари жилища почти няма. Вместо износени инсталации тук се занимаваме с три неща: довършване, влага отдолу и поддръжка на първите нови сгради.
Довършването е най-голямото перо. Новите апартаменти обикновено се предават на шпакловка и замазка, без подове, врати, баня и кухня. Работата излиза по-евтино от същия обхват в панел, защото няма къртене, а инсталациите са нови, но при 100 м² сумата пак е значителна. Средното ниво е минимумът, под който купувачите в квартал с 18% обяви за лукс или затворен комплекс отбелязват минус.
Влагата е местна особеност. Подпочвените води са високи, което засяга мазета, подземни гаражи и хидроизолацията на сутерена. Тази работа е на етажната собственост, не на отделния собственик, но наводнено мазе сваля цената на всеки апартамент в сградата. При огледа търсим следи от вода, мирис и прясно ремонтирани участъци по стените на сутерена.
Сградите от 2000–2009 г. (37 обяви) вече имат около двадесет години зад гърба си: покривните мембрани, фасадните фуги и газовите котли от първото поколение наближават времето за обслужване или подмяна. Отделните пера и трите нива на ремонт са в калкулатора за ремонт. Ако апартаментът е завършен и поддържан, не ремонтирайте нищо преди продажба.
Евтин ремонт
11 000 € – 16 000 €
127–184 €/м² за 86 м²
- Подове: 1 300 € – 1 900 €
- Баня (4–6 м²): 2 400 € – 3 200 €
- Ел. инсталация: 1 800 € – 2 500 €
Среден ремонт
17 500 € – 27 000 €
206–311 €/м² за 86 м²
- Подове: 2 200 € – 3 300 €
- Баня (4–6 м²): 3 500 € – 5 000 €
- Ел. инсталация: 2 700 € – 4 000 €
Скъп ремонт
33 000 € – 58 500 €
385–680 €/м² за 86 м²
- Подове: 5 100 € – 9 400 €
- Баня (4–6 м²): 6 300 € – 10 900 €
- Ел. инсталация: 4 300 € – 6 900 €
Корекция ×0,84 според годините на сградите в обявите тук; без климатици и мебели. Калкулатор за ремонт.
Тук обявата често печели. Кога не?
Казваме го направо: в Манастирски ливади много собственици ще получат повече от свободния пазар, отколкото от нас. Завършен двустаен с акт 16 е стандартният продукт, който търсят младите семейства, и сравними обяви има в изобилие. Разликата между нашата оферта и добра пазарна цена за жилище от 200 000 € е между 22 000 и 32 000 €, и при спокойна продажба тя остава у вас.
Има обаче ситуации, в които сигурната дата струва повече:
- апартамент на шпакловка, за чието довършване нямате пари или време, а на пазара се конкурира с 278 обяви в строеж;
- жилище с ипотека, при което банката издава писмо за остатъка и дългът се погасява от цената при самата сделка;
- наследствен имот, за който наследниците не могат да се разберат за цена и срок на обява;
- сграда с повтарящи се течове в сутерена, заради които купувачите с кредит се отказват след огледа;
- преместване в друг град или в чужбина с твърд срок.
Общото между тях е, че чакането струва пари: месечни вноски, сметки за празно жилище или риск купувачът да се откаже в последния момент.
След заявка се обаждаме до края на следващия работен ден, оглеждаме веднъж, а писмената оферта е валидна 10 дни. Нотариалната такса, вписването и местният данък са за наша сметка. Сравнение на сметката с агентска продажба ще видите в сметката на офертата, а какво трябва при ипотека и наследство, в раздела документи.
От пазарната стойност до офертата
типичен двустаен от 68 м² за освежаване, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 172 000 € | 194 000 € | 190 000 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 7 000 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 3 000 € | ≈ 1 800 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 3 200 € | ≈ 6 месеца, 5 200 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 172 000 € | ≈ 181 000 € | ≈ 183 000 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Без метро, но до бул. „България“ и Витоша
Кварталът е на около 4,9 км от центъра и е ограден от бул. „България“, бул. „Братя Бъкстон“, ул. „Тодор Каблешков“ и Околовръстния път. С кола до центъра се стига за около 15 минути по бул. „България“, една от най-бързите артерии в града. Трамваи 7 и 27 обръщат в квартала, а автобусите 64, 204 и 304 го свързват с околните райони. Метростанция няма.
Ежедневието е подредено около България Мол, открит на 1 декември 2012 г., МБАЛ „Св. София“ и сградата на bTV, а Националният исторически музей е наблизо, в Бояна. Картата на OpenStreetMap показва в квартала 1 училище, 3 детски градини, 2 парка, 8 детски площадки, 4 супермаркета и 7 кафенета, което е малко за броя на новите жилища.
Плановете засега са повече от реализациите. Първото общинско училище в източната част, на ул. „Тодор Джебаров“, може да започне да се строи през 2026 г. при оптимистичен сценарий. Линейният парк по коритата на Боянска бара и Бара Изливо има готов проект за ПУП от 2021 г., но към 2025 г. не е изграден. Южното разклонение на метрото по бул. „Братя Бъкстон“ със станции „Тодор Каблешков“, „Бъкстон“ и „НИМ“ е в далечна перспектива.
За отдаване кварталът е силен: двустаен носи около 700 € месечно (10 €/м²), а 200 обяви за двустайни под наем показват дълбок пазар. Това прави около 4,33% брутно годишно. Рисковете, които отчитаме при оценка, са подпочвените води, липсата на паркове и бавното изграждане на училища.
Поискайте оферта за имота си в Манастирски ливади
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Манастирски ливади
Колко струва двустаен в Манастирски ливади?
При двустайните (227 обяви) медианата е 2 765 €/м², а обичайната обява е 68 м² за около 188 100 €. В завършена сграда цената на метър е по-висока, около 2 904 €/м² за сградите от 2020–2025 г., а в строеж по-ниска, около 2 566 €/м². Реалните цени при сделка обикновено са малко по-ниски, особено когато наблизо има много обяви на зелено.
Мога ли да продам апартамента, ако още не съм го довършил?
Да. Ако сградата е с акт 16, оценяваме жилището като завършено до пазарния стандарт за квартала и изваждаме реалната цена на довършването, разходите по препродажбата и маржа. Не е нужно да наемате майстори или да купувате материали преди продажбата. Ако сградата още е в строеж, гледаме документите поотделно, преди да дадем число, защото там правата се прехвърлят по различен начин.
Мазето в сградата се наводнява. Колко ще свали това от офертата?
Зависи от причината и от това дали етажната собственост вече я решава. Подпочвените води в квартала са високи, а през 2024–2025 г. ремонтите по ул. „Луи Айер“ доведоха до наводнени мазета. Ако течът е еднократен и отстранен, ефектът е малък. Ако се повтаря и няма решение за хидроизолация, купувачите отчитат риск, затова го посочваме като отделно перо в писмената оферта.
Газовото отопление намалява ли цената?
Не и спрямо съседните сгради, защото в девет от всеки десет обяви в Манастирски ливади, които посочват отопление, то е газово (91%), а ТЕЦ е едва 4%. Купувачът сравнява с други газови апартаменти и гледа годината на котела, сервизните прегледи и сметките през зимата. Подгответе последните фактури и документите на котела, това улеснява всяка продажба. Ако котелът е стар или без поддръжка, отчитаме подмяната му като част от ремонта.
Да изчакам ли училището и линейния парк, преди да продам?
Ако сроковете бяха сигурни, може би. Първото общинско училище в източната част може да започне да се строи през 2026 г. само при оптимистичен сценарий, а линейният парк по Боянска бара и Бара Изливо е на проект от 2021 г. Цените вече отразяват част от очакванията, а последните шест седмици са почти без движение. Решавайте според собствените си нужди, не според плановете.
Каква доходност дава отдаването в квартала?
Двустаен се отдава средно за 700 € месечно, тристаен за около 880 €; брутно това е около 4,33% годишно. Пазарът на наеми е дълбок: в анализа влязоха 200 обяви за двустайни и 183 за тристайни. Ако апартаментът е завършен и не ви трябват парите, отдаването е реална алтернатива на всяка продажба, включително на нас.
Паркомястото ми е отделен имот. Оценявате ли го заедно с апартамента?
Да, ако имате отделен документ за него, го оценяваме самостоятелно и го включваме в същата сметка. В обявите в квартала паркомясто или гараж се споменава едва в 1% от случаите, затова купувачите често го търсят допълнително. Подземен гараж в сграда с високи подпочвени води проверяваме и за влага, защото това влияе на стойността му.
Колко бързо мога да получа парите при ипотека?
Банката издава писмо за остатъка по кредита, а при нотариуса част от цената отива за погасяването му и ипотеката се заличава. При изрядни документи сделката е за 10–30 дни след приемането на офертата, а парите постъпват по сметката ви в момента на подписването при нотариуса. Индикативен диапазон ще видите веднага, ако попълните формата за оферта.