Изкупуване на имоти в Лозенец
Апартаментите в Лозенец се обявяват с медиана 4 000 €/м², а типичният 3-стаен от 112 м² е около 460 000 €. От пазарната стойност на вашето жилище приспадаме три пера: ремонта, който то реално иска, 4–6% за препродажбата и марж от 7–10%. За жилище, готово за нанасяне, остават обикновено 82–90% от пазарната стойност. Кооперация с оригинални инсталации получава по-нисък процент и ви показваме откъде идва разликата.
- €/м² медиана на обявените цени
- 4 000
- €/м², средната половина
- 3 426–4 695
- брутна доходност от наем
- 3,0%
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Три поколения сгради на два терена
Лозенец е построен на две нива и това личи по сградите. Долни Лозенец лежи на южната тераса на Перловска река, на 550–565 м надморска височина, и граничи пряко с центъра. Горни Лозенец е на 600–620 м, а между двете части минава стръмна ивица със силно наклонени улици. На запад кварталът опира в Южния парк, на изток в Борисовата градина.
Най-старият слой е от 1921–1944 г. Тогава общината раздава парцели на бежанци от войните и на служители, и така възникват двуетажните къщи и 3–4-етажните кооперации, които и днес определят облика на Долни Лозенец. При бомбардировките през 1944 г. тук са разрушени 45 сгради, затова в редицата от стари кооперации често стои по-късна постройка. Вторият слой са високите жилищни блокове в Горни Лозенец, строени от 70-те години. Третият е новото строителство след 90-те: през 2022 г. район „Лозенец“ е втори в София по разрешена жилищна площ, с 294,3 хил. м².
От 212 обяви с посочен вид 99% са „тухла“. Под тази дума тук влизат и старите кооперации, и сградите от 60-те до 80-те, и монолитното ново строителство, а ЕПК се среща едва в 1%. Преобладават сградите с 5–8 етажа (245 обяви), следват ниските до 4 етажа (68), а над 13 етажа са 39. Самостоятелна къща почти не се продава, защото повечето отдавна са заменени от кооперации.
Квадратурите също са характерни: 155 обяви са над 120 м², 111 са между 90 и 120 м², а под 50 м² са само 14. Това е квартал на семейни апартаменти, а купувачът идва с голям бюджет и с ясни изисквания.
Какво казват 388 обяви за цената на метър
Медианата е 4 000 €/м², с 57% над средното за града (2 540 €/м²). Средната половина на обявите е между 3 426 и 4 695 €/м², а най-евтините и най-скъпите десет процента започват под 2 735 и над 5 301 €/м². Разсейването струва много пари: при медианна площ от 110 м² разликата между двата края на средната половина е близо 140 000 €. Това са искани цени и сделките обикновено минават малко под тях.
Годината на сградата обяснява голяма част от разликите, но не по очаквания начин. Най-скъпи на метър са сградите отпреди 1960 г. (4 831 €/м², 15 обяви) и тези от 2010–2019 г. (4 848 €/м², 17 обяви). Блоковете от 1960–1979 г. се обявяват около 4 259 €/м². Най-евтини от завършените са сградите от 90-те (3 509 €/м²) и от 2000–2009 г. (3 776 €/м²). Жилищата в строеж стоят на 3 445 €/м², а въведените от 2026 г. насам скачат до 4 781 €/м².
По етажи разликата е съсредоточена в партера: 3 500 €/м² срещу 4 062 €/м² за средните етажи, около 14% по-малко. Последният етаж (4 086 €/м²) не губи, което при новите сгради обикновено значи тераса или по-висок таван. Четирите обяви над 12-ия етаж с 2 511 €/м² са твърде малко, за да служат за ориентир.
В момента пазарът стои: за последните шест седмици средната цена се движи между 3 947 и 3 987 €/м². От 2025 г. ръстът е 16,5%, а от 2023 г. е 51,1%.
Как се разпределят цените в Лозенец
388 обяви, стъпка 250 €/м²
Средна цена от 2008 г. насам
€/м², средни цени по imot.bg
Цена според годината на сградата
медиана €/м²
Цена според етажа
медиана €/м²
Типична цена по брой стаи
хиляди €, медиана
Сравнение със съседните квартали
€/м²: лентата е средната половина, точката — медианата
Вид строителство в обявите
212 обяви в homes.bg с посочен вид
- тухла 99%
- ЕПК 1%
Кое добавя и кое отнема от цената тук
- Коя част на квартала. Долни Лозенец е до центъра и до Перловска река, Горни Лозенец е по-високо, с повече нови сгради и с части без централно топлоснабдяване. Купувачите не ги смесват и ние също не ги смесваме.
- Разстояние до метрото. Станциите „Европейски съюз“ (0,58 км) и „Джеймс Баучер“ (0,66 км) са в западния край, по бул. „Черни връх“. Жилище на пешеходно разстояние от тях намира купувач по-лесно от същото в източната част.
- Отопление. В обявите с посочено отопление 75% са на ТЕЦ, 15% на локално и 9% на газ. Липсата на парно в Горни Лозенец не е пречка, но купувачът иска да знае колко струва зимата.
- Паркомясто. Само 3% от обявите споменават паркомясто или гараж. В плътно застроен квартал с наклонени улици това е реален плюс, особено за апартамент над 120 м².
- Партер и наклон. Партерът е с около 14% под средните етажи. Сграда на стръмна улица в ивицата между двете нива е по-неудобна за ежедневието, най-вече през зимата.
- Акт 16 и комплекс. 98% от обявите посочват акт 16, а 14% говорят за лукс или комплекс. Без акт 16 жилището губи купувачите с кредит; в комплекс таксата за поддръжка влиза в сметката на купувача.
- Строителството наоколо. Свободен изглед към парка се цени, но при толкова активно строителство той може да изчезне. Плащаме за гледка само когато е трайна.
| Характеристика | Ефект в модела | За 77 м² тук | Медиана в обявите тук |
|---|---|---|---|
| Партер | −9,3% | −29 200 € | 3 500 €/м² |
| Първи етаж | −4,2% | −13 200 € | 4 098 €/м² |
| Последен етаж | −2,5% | −7 700 € | 4 086 €/м² |
| Сграда 1960–1979 | −9,6% | −30 000 € | 4 259 €/м² |
| Сграда 1980–1989 | −7,3% | −22 900 € | 4 118 €/м² |
| Сграда 2000–2009 | −3,0% | −9 300 € | 3 776 €/м² |
| В строеж (акт 14/15) | −14,2% | −44 600 € | 3 445 €/м² |
| Газ вместо ТЕЦ | −2,0% | −6 100 € | — |
| Локално отопление | −5,9% | −18 600 € | — |
| Панел вместо тухла | −1,8% | −5 700 € | — |
| ЕПК вместо тухла | −2,2% | −7 000 € | — |
| „След ремонт“ | +7,0% | +21 900 € | — |
| „За ремонт“ | −6,2% | −19 600 € | — |
| Обзаведен | +10,4% | +32 700 € | — |
| Паркомясто или гараж | +3,2% | +10 200 € | — |
| Термопомпа | +5,5% | +17 200 € | — |
Ремонтът зависи от десетилетието на сградата
В Лозенец няма един типичен ремонт, защото фондът е от три различни епохи. Затова първо питаме за годината и за вида на сградата, а чак след това за състоянието на банята.
Кооперации от 20-те до 40-те години. Тухлени сгради с 3–4 етажа, обикновено без асансьор. Главните разходи са електрическата инсталация, често подменяна на части, водопроводните и канализационните щрангове и подът, ако подовата конструкция е дървена. Общите части тежат: покрив, улуци, фасада и влага в мазето се плащат от всички собственици, а решенията се взимат бавно. Регистърът по програмата за енергийна ефективност показва 10 одобрени сгради в района, всички на улични адреси като ул. „Лале“ 8, ул. „Якубица“ 14 и ул. „Димитър Димов“ 3, т.е. кооперации, а не блокове.
Блокове от 70-те и 80-те в Горни Лозенец. Тук типичното е подмяна на дограмата, изолация на фасадата, нови радиатори или друго отопление там, където няма парно, и ремонт на асансьора. Разпределението обикновено е по-рационално от това в старите кооперации.
Нови сгради. Жилищата в строеж (73 обяви) често се предават на шпакловка или на замазка. Разликата между тях (3 445 €/м²) и въведените през 2026 г. (4 781 €/м²) е над 1 300 €/м²: част от нея е рискът от чакането, част е цената на довършването.
Връзката с цената е пряка. Сградите отпреди 1960 г. се обявяват около 4 831 €/м², защото купувачът плаща за адреса до центъра, но знае, че ще плати и пълен ремонт. Ние правим същата сметка и вадим реалната цена на работата според калкулатора за ремонт. Особеностите на всеки вид конструкция са описани в типовете сгради.
Евтин ремонт
14 000 € – 20 000 €
126–182 €/м² за 110 м²
- Подове: 1 800 € – 2 600 €
- Баня (4–6 м²): 2 600 € – 3 500 €
- Ел. инсталация: 2 500 € – 3 600 €
Среден ремонт
22 500 € – 33 500 €
203–306 €/м² за 110 м²
- Подове: 3 000 € – 4 600 €
- Баня (4–6 м²): 3 900 € – 5 500 €
- Ел. инсталация: 3 900 € – 5 600 €
Скъп ремонт
41 500 € – 73 000 €
377–662 €/м² за 110 м²
- Подове: 7 100 € – 13 200 €
- Баня (4–6 м²): 6 900 € – 12 000 €
- Ел. инсталация: 6 100 € – 9 600 €
Корекция ×0,92 според годините на сградите в обявите тук; без климатици и мебели. Калкулатор за ремонт.
Как сами да стигнете до реалистична цифра
- Намерете правилната група. Сравнявайте по брой стаи и по година на сградата. 3-стайните са с медиана 4 051 €/м², но кооперация отпреди 1960 г. и сграда от 90-те с еднакви стаи се различават с над 1 300 €/м².
- Стеснете до вашата част на квартала. Вземете 8–10 активни обяви в радиус от няколко пресечки и на същото ниво на терена.
- Коригирайте за етажа и асансьора. Партерът сваля около 14%. Четвърти етаж без асансьор в стара кооперация също е минус, макар таблицата да не го показва отделно.
- Оценете състоянието честно. Само 2% от обявите се рекламират като „след ремонт“. Ако вашето жилище е с оригинални инсталации, вадете ремонта от средната стойност, не от горния край.
- Махнете надценката на обявите. Исканата цена не е цена на сделка, затова заложете няколко процента отстъпка от сравнимите.
Пример: 2-стаен апартамент от 75 м² на третия етаж на кооперация от 60-те години в Долни Лозенец. Ако групата 1960–1979 г. е около 4 250 €/м², жилище в добро състояние би струвало около 320 000 €. При оригинално състояние купувачът ще извади ремонт, да кажем 35 000 €, и реалната пазарна стойност пада към 285 000 €. Същото жилище на партер би стояло с още около 14% по-ниско. По-подробна методика има в наръчника за оценка на имот.
| Апартамент | Пазарна стойност, готов | Оферта: готов | Оферта: за освежаване | Оферта: основен ремонт |
|---|---|---|---|---|
| 1-стаен, 34 м² | 176 000 € | 148 000 € – 156 500 € | 144 000 € – 154 500 € | 131 500 € – 146 000 € |
| 2-стаен, 77 м² | 335 500 € | 282 000 € – 298 500 € | 273 500 € – 294 000 € | 245 000 € – 274 000 € |
| 3-стаен, 112 м² | 480 500 € | 403 500 € – 427 500 € | 391 500 € – 421 000 € | 350 000 € – 392 000 € |
| 4-стаен, 200 м² | 802 500 € | 674 000 € – 714 500 € | 652 000 € – 702 500 € | 578 000 € – 650 500 € |
Метро, паркове и кранове над покривите
За ежедневието Лозенец е сред най-добре обслужените квартали. В границите му OpenStreetMap отбелязва 12 училища, 19 детски градини, 2 болници, 41 клиники и лекарски практики, 15 супермаркета, 65 ресторанта и 24 парка. Сред училищата са НПМГ „Акад. Любомир Чакалов“ на ул. „Бигла“ 52 и Националната финансово-стопанска гимназия на ул. „Розова долина“ 1, а сред болниците УМБАЛ „Лозенец“ на ул. „Козяк“ 1 и Аджибадем Сити Клиник Болница Токуда. Тук са УАСГ и няколко факултета на СУ.
Транспортът е силен на запад и по-слаб на изток. Линия М2 минава по бул. „Черни връх“ със станциите „Европейски съюз“, „Джеймс Баучер“ и „Витоша“. Трамваи 10, 13 и 15, тролейбуси 6 и 7 и автобуси 94 и 102 покриват вътрешността, а главните оси са „Джеймс Баучер“, „Никола Вапцаров“, „Арсеналски“, „Драган Цанков“ и „Симеоновско шосе“. Центърът е на около 2,5 км.
Предстои разширение на М2 от „Витоша“ към Студентски град, около 5 км с 5 станции, като първите са „Кръстова вада“ и „Проф. Васил Арнаудов“. През юли 2024 г. е обявена поръчка за идеен проект със срок 18 месеца, така че става дума за години. Промяната засяга най-вече южния край и съседния квартал Витоша.
Рисковете, които отчитаме, са уплътняването на застрояването, стръмните улици между двете нива и липсата на парно в части от Горни Лозенец. Южният парк и Борисовата градина остават най-трайното предимство на квартала. Ако решите да видите своята сметка, започнете от формата за оферта.
Кога не си струва да продавате на нас
Ще започнем с неудобната част. Типичната обявена цена в Лозенец е 437 500 €, а нашата сметка вади около 4–6% разходи по препродажба и 7–10% марж. При такава стойност това са между 48 000 и 70 000 €. Ако жилището ви е в добро състояние, с акт 16 и без тежести, а вие не бързате, продажбата чрез агенция или сами почти сигурно ще ви донесе повече. Пазарът е дълбок: 388 обяви за апартаменти и стабилни цени през последните седмици.
Продажбата на нас има смисъл, когато разликата се изяжда от нещо друго:
- наследен апартамент в стара кооперация, който чака пълен ремонт, а наследниците не искат да влагат пари и време;
- идеални части между роднини, когато единият иска да излезе, а другите не могат да го изплатят;
- голям апартамент над 120 м², за който кръгът купувачи е тесен и продажбата може да отнеме месеци;
- ипотека или възбрана, които се погасяват от цената при самата сделка;
- нужда от пари на конкретна дата; датата може да бъде и до 120 дни напред.
Пример: за 3-стаен от 110 м² с пазарна стойност 440 000 €, готов за нанасяне, 5% разходи по препродажбата са 22 000 €, а 8% марж са 35 200 €. Офертата излиза около 382 800 €, или 87% от пазарната стойност. Как стои това до агенция и самостоятелна продажба, показваме в сметката на офертата, а сложните случаи са в раздела документи.
От пазарната стойност до офертата
типичен двустаен от 77 м² за освежаване, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 288 000 € | 325 000 € | 318 500 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 11 700 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 5 050 € | ≈ 3 000 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 5 350 € | ≈ 6 месеца, 8 450 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 288 000 € | ≈ 303 000 € | ≈ 307 000 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Поискайте оферта за имота си в Лозенец
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Лозенец
Колко струва квадратен метър в Лозенец в момента?
Медианата на обявените цени е 4 000 €/м², а средната половина на пазара е между 3 426 и 4 695 €/м². Това са искани цени; сделките обикновено приключват малко по-ниско. През последните шест седмици средната цена почти не мърда, около 3 950–3 990 €/м², така че пазарът е спокоен. За вашия апартамент най-много тежат годината на сградата, частта на квартала и етажът.
Защо старите кооперации се обявяват по-скъпо от сградите от 90-те?
Защото купувачът плаща за мястото. Сградите отпреди 1960 г. се обявяват около 4 831 €/м², най-често в Долни Лозенец, на крачка от центъра. Тези от 90-те стоят около 3 509 €/м², а от 2000–2009 г. около 3 776 €/м²: по-нови са, но обикновено нямат нито адреса на старите кооперации, нито стандарта на новите сгради. При старата кооперация обаче от цената трябва да се извади по-скъп ремонт.
Купувате ли апартамент без парно в Горни Лозенец?
Да. Части от Горни Лозенец нямат връзка с централното топлоснабдяване и купувачите го знаят. В обявите с посочено отопление 15% са на локално и 9% на газ. Липсата на парно не прави жилището непродаваемо, но гледаме какво струва отоплението и дали инсталацията е в ред: климатици, газов котел или друго решение. Ако системата е стара, изваждаме подмяната ѝ от пазарната стойност.
Колко бихте платили за голям 4-стаен апартамент?
Типичният 4-стаен в Лозенец се обявява за около 687 000 € при площ около 200 м², или 3 776 €/м², по-малко на метър от по-малките жилища. Купувачите за такава сума са малко и продажбата може да се проточи. Сметката ни е същата: пазарна стойност минус ремонт, 4–6% разходи и 7–10% марж. Ако имате време, агенцията вероятно ще ви донесе повече; ако ви трябва дата, ние сме по-предвидими.
Има ли смисъл да ремонтирам, преди да продам?
Рядко. Само 2% от обявите в Лозенец се рекламират като „след ремонт“, а купувачите тук често искат да направят жилището по свой вкус, особено в старите кооперации. Ремонт за 30 000 € не вдига цената непременно с 30 000 €. Смислени са малките неща: почистване, боядисване, отстраняване на течове. Ако продавате на нас, не правете нищо, защото и без това вадим реалната цена на работата.
Ще поскъпне ли Лозенец заради новите метростанции?
Разширението на М2 към Студентски град е в етап на идеен проект: поръчката е обявена през юли 2024 г. със срок 18 месеца, а до работещи станции има години. Най-близо до първите станции, „Кръстова вада“ и „Проф. Васил Арнаудов“, е южният край на квартала. Ние оценяваме по днешните цени. Ако не бързате и сте в тази част, чакането може да има смисъл, но сигурност няма.
Колко по-евтин е апартаментът на партер?
В обявите партерът е средно 3 500 €/м² срещу 4 062 €/м² за средните етажи, около 14% по-ниско. Първият етаж (4 098 €/м²) и последният (4 086 €/м²) практически не губят. Отстъпката при партера идва от шума, по-слабата светлина и усещането за по-малка сигурност. Двор или самостоятелен вход могат да я намалят, а влажно мазе отдолу я увеличава.
Мога ли да продам, ако апартаментът е наследен от няколко души?
Да, ако всички наследници подпишат или упълномощят някого. Нужни са удостоверение за наследници, документът за собственост, удостоверение за данъчна оценка и схема от кадастъра. При продажба на наследен имот данък върху печалбата не се дължи. Ако един от наследниците иска да продаде само своята идеална част, първо я предлага на останалите съсобственици по чл. 33 ЗС.