Изкупуване на имоти в Оборище
Обявите за апартаменти в Оборище са с медиана 3 720 €/м² и типична цена около 375 000 € за 104 м². При такива суми всеки процент в сметката е осезаем, затова тук я показваме изцяло: пазарна стойност на конкретната кооперация или нова сграда, минус ремонт до пазарен стандарт, минус препродажба (4–6%) и наш марж (7–10%). Ако апартаментът е готов за нанасяне, получавате обикновено между 82 и 90% от стойността му, а при стара инсталация по-малко.
- €/м² медиана на обявените цени
- 3 720
- €/м², средната половина
- 3 207–4 352
- брутна доходност от наем
- 3,3%
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Къщи, ранен бетон и кооперации: фондът на Оборище
Оборище е съвсем различен пазар от панелните комплекси. Районът обхваща източната част на центъра, северната половина на Зона А, включително части от античната Сердика. На 3,07 км² има 211 недвижими паметника на културата, а жилищните територии са 164 ха. Улица „Оборище“ носи името си от 1892 г., а преди това се казва „Плевенска“.
Най-старият слой са представителните къщи от 1900-те до 1930-те години. Къщата на Горгас от 1908 г., дело на арх. Кирил Маричков и Георги Фингов, днес е посолство на Франция; от 1930 г. е проектът за къщата на Велизар Пеев, а сградите с готически кули на Юлиан и Иван Парушеви (арх. Никола Лазаров) са при бул. „Евлоги и Христо Георгиеви“. Голяма част от тези къщи днес са посолства и резиденции, тоест почти не влизат в обикновения жилищен пазар.
Паралелно се появява ранният железобетон. Една от първите софийски сгради с такава конструкция е тази на Елиза Славчева, ул. „Оборище“ 43, тоест по-старите сгради наоколо обикновено разчитат изцяло на зидани носещи стени. След 1944 г. идват кооперациите от социалистическия период, например тези по ул. „Сан Стефано“ до Докторската градина по проект на арх. Богдан Томалевски. През 2020-те натискът е към височина: през ноември 2025 г. жители протестират срещу 16-етажна сграда на мястото на баня „Ситняково“.
Важното за цената: възрастта тук почти не наказва. Обявите в сгради отпреди 1960 г. са с медиана 3 772 €/м², от 1960–1979 г. с 3 921 €/м², докато жилищата в строеж са на 3 104 €/м². Купувачът плаща за адреса, а конструкцията мести цената чрез ремонта. Как се държат старата тухлена сграда и съвременният монолит при ремонт и поддръжка, е описано в наръчника за сградите.
Как да четем 3 720 €/м² при толкова широк диапазон
Анализирахме 352 обяви, събрани на 19.10.2026 г. Медианата от 3 720 €/м² е с 46% над София като цяло (2 540 €/м²). Средните 50% от предложенията стоят между 3 207 и 4 352 €/м², разлика от над 1 100 € на квадрат, а без най-евтините и най-скъпите 10% остава диапазон 2 679–5 078 €/м², в който при апартамент от 100 м² се побират около 240 000 €. Затова общото число не описва нито един конкретен имот.
По-полезно е делението по стаи. Двустайните са най-скъпи на метър, 4 081 €/м², с типична цена 290 500 € за 70 м². Тристайните (179 обяви) са на 3 606 €/м² и около 399 900 € за 118 м², а четиристайните на 3 517 €/м² и около 594 300 € за 182 м². Едностайните са само шест и от тях изводи не се правят. Най-голямата група по площ са жилищата над 120 м², 133 обяви, а на метър те излизат по-евтино от компактните.
Годините дават неочакван ред. Най-високата медиана е при сградите от 2000–2009 г. (4 292 €/м²), следват въведените от 2026 г. (4 154 €/м²), а най-ниската е при жилищата в строеж (3 104 €/м²). Старата кооперация, пипната с вкус, се конкурира спокойно с новото.
Динамиката още е възходяща. От дъното през декември 2013 г. (902 €/м²) серията на imot.bg стига 1 931 €/м² през 2021 г. и 3 496 €/м² през 2025 г., а за последните шест седмици се качва от 3 640 на 3 744 €/м². Това са цени в обяви; при сделка се договаря малко по-ниско.
Как се разпределят цените в Оборище
352 обяви, стъпка 250 €/м²
Средна цена от 2008 г. насам
€/м², средни цени по imot.bg
Цена според годината на сградата
медиана €/м²
Цена според етажа
медиана €/м²
Типична цена по брой стаи
хиляди €, медиана
Сравнение със съседните квартали
€/м²: лентата е средната половина, точката — медианата
Вид строителство в обявите
166 обяви в homes.bg с посочен вид
- тухла 97%
- панел 2%
- ЕПК 1%
Етаж, асансьор, статут: какво тежи в Оборище
- Партерът. Медианата на 10-те обяви на партер е 2 624 €/м², срещу 3 698 €/м² за средните етажи. Пробата е малка, но посоката е ясна: улица под прозореца в централен квартал не се търси.
- Последният етаж. С 3 464 €/м² той е около 6% под средните. В старите кооперации това е етажът под стария покрив, понякога със стар асансьор или изобщо без такъв. Според данни от 2026 г. някои асансьори в централна София работят от повече от век.
- Статутът на паметник. Част от купувачите търсят точно такава сграда, друга част я избягва заради по-сложните ремонти. Ефектът е индивидуален и го оценяваме сграда по сграда.
- Метрото. „Театрална“ е на 0,34 км, „Софийски университет“ на 0,79 км, „Орлов мост“ на 0,81 км, а станция „Ситняково“ се строи.
- Паркирането. Около ул. „Оборище“ е зоната на платено паркиране в широкия център, а паркомясто или гараж се споменава само в 2% от обявите. Собственото място струва много.
- Обновената кооперация. Район „Оборище“ е втори в София по одобрени сгради за енергийна ефективност, 30 на брой.
- Зелените площи. Докторската градина и парк „Заимов“ са в квартала; OpenStreetMap отчита 9 парка.
- Новите високи съседи. Спорът за 16-етажната сграда при баня „Ситняково“ показва, че гледката и светлината не са гарантирани завинаги.
| Характеристика | Ефект в модела | За 70 м² тук | Медиана в обявите тук |
|---|---|---|---|
| Партер | −9,3% | −25 000 € | 2 624 €/м² |
| Първи етаж | −4,2% | −11 300 € | 4 459 €/м² |
| Последен етаж | −2,5% | −6 600 € | 3 464 €/м² |
| Сграда 1960–1979 | −9,6% | −25 700 € | 3 921 €/м² |
| Сграда 1980–1989 | −7,3% | −19 600 € | 3 850 €/м² |
| Сграда 2000–2009 | −3,0% | −8 000 € | 4 292 €/м² |
| В строеж (акт 14/15) | −14,2% | −38 300 € | 3 104 €/м² |
| Газ вместо ТЕЦ | −2,0% | −5 300 € | — |
| Локално отопление | −5,9% | −15 900 € | — |
| Панел вместо тухла | −1,8% | −4 900 € | — |
| ЕПК вместо тухла | −2,2% | −6 000 € | — |
| „След ремонт“ | +7,0% | +18 800 € | — |
| „За ремонт“ | −6,2% | −16 800 € | — |
| Обзаведен | +10,4% | +28 000 € | — |
| Паркомясто или гараж | +3,2% | +8 700 € | — |
| Термопомпа | +5,5% | +14 700 € | — |
Как да стигнете до стойността на своя апартамент
- Определете какво точно продавате. Сграда отпреди 1960 г., кооперация от 60-те и 70-те или ново строителство са три различни пазара. Проверете и дали сградата е паметник на културата, защото това влияе на ремонта и на кръга купувачи.
- Сравнете по стаи и площ, не с общата медиана. Двустаен от 70 м² и четиристаен от 180 м² в една сграда се продават на различни цени на метър: 4 081 срещу 3 517 €/м² в обявите.
- Отчетете етажа и асансьора. Партер и последен етаж под стар покрив свалят цената, среден етаж с работещ асансьор е базата.
- Оценете инсталациите честно. В стара кооперация купувачът ще поиска да види ел. таблото, щранговете и състоянието на пода.
- Минете от искана към реална цена. Методите, включително сравнението с обяви и корекциите, са разписани в ръководството как се оценява имот.
Пример: тристаен от 110 м² на трети етаж в кооперация отпреди 1960 г., с оригинални инсталации. Обявите за такива сгради са около 3 772 €/м², за тристайни около 3 606 €/м²; реалистичната цена при договаряне е по-скоро 3 500 €/м², или пазарна стойност 385 000 €. Пълният ремонт (окабеляване, ВиК, баня, кухня, възстановяване на подове) е да кажем 45 000 €; за препродажбата смятаме 5%, тоест 19 250 €, а маржът при 8% е 30 800 €. Офертата излиза около 290 000 €, приблизително 75% от пазарната стойност, защото голямата част от ремонта е наша. Числата са илюстративни.
| Апартамент | Пазарна стойност, готов | Оферта: готов | Оферта: за освежаване | Оферта: основен ремонт |
|---|---|---|---|---|
| 1-стаен, 40 м² | 181 500 € | 152 500 € – 161 500 € | 148 000 € – 159 000 € | 133 500 € – 149 000 € |
| 2-стаен, 70 м² | 288 000 € | 242 000 € – 256 500 € | 234 000 € – 252 000 € | 208 500 € – 234 000 € |
| 3-стаен, 118 м² | 458 000 € | 385 000 € – 407 500 € | 372 000 € – 400 500 € | 328 000 € – 370 000 € |
| 4-стаен, 182 м² | 689 500 € | 579 000 € – 613 500 € | 559 000 € – 602 500 € | 491 500 € – 555 000 € |
Ремонтът в стара кооперация: къде отиват парите
Тухлената сграда в Оборище прощава повече от панела, но крие повече изненади. Конструкцията може да е изцяло зидана, с ранен железобетон или смесена; кое от трите е, се вижда при огледа и понякога изисква мнение на инженер. Преградните стени се местят по-лесно, отколкото в панелен блок, затова голям апартамент често може да се преразпредели, но носещите зидове не се пипат без конструктор.
Най-скъпите пера обикновено са три. Първо инсталациите: окабеляване и щрангове, сменяни преди десетилетия или никога. Второ общите части: покрив, фасада и асансьор, които се плащат от всички собственици и могат да станат голям разход точно в годината след покупката. Трето довършителните работи в голяма площ: при 133 обяви над 120 м² всяко перо на квадратен метър се умножава по много.
При сграда паметник на културата намесата по фасадата, покрива и дограмата се съгласува по реда на Закона за културното наследство. Това удължава ремонта и обикновено го оскъпява, а купувачът го знае и го смята.
- Евтин ремонт рядко стига в този фонд, най-вече при апартаменти с вече подменени инсталации.
- Среден ремонт е нормата за кооперация от 60-те и 70-те, поддържана от собственика.
- Скъп ремонт е типичен за наследени жилища в сгради отпреди 1960 г.
При 30-те одобрени за енергийна ефективност сгради в района, сред тях ул. „Оборище“ 117 и 123, бул. „Янко Сакъзов“ 12 и 60 и ул. „Сан Стефано“ 15, обвивката поема част от тежестта. Колко струва всяко перо при трите нива, показва калкулаторът за ремонт.
Евтин ремонт
13 000 € – 18 500 €
124–180 €/м² за 104 м²
- Подове: 1 700 € – 2 400 €
- Баня (4–6 м²): 2 500 € – 3 400 €
- Ел. инсталация: 2 300 € – 3 300 €
Среден ремонт
21 000 € – 31 500 €
202–304 €/м² за 104 м²
- Подове: 2 800 € – 4 200 €
- Баня (4–6 м²): 3 800 € – 5 400 €
- Ел. инсталация: 3 500 € – 5 100 €
Скъп ремонт
39 000 € – 68 500 €
374–659 €/м² за 104 м²
- Подове: 6 500 € – 12 100 €
- Баня (4–6 м²): 6 700 € – 11 600 €
- Ел. инсталация: 5 600 € – 8 800 €
Корекция ×0,89 според годините на сградите в обявите тук; без климатици и мебели. Калкулатор за ремонт.
Кога в Оборище си струва да продадете на нас
Нека започнем от случая, в който не си струва. При медианна цена 375 000 € разликата между нашата оферта и пазарната стойност е голяма сума в евро, дори при готов апартамент. Ако жилището е ремонтирано, на среден етаж и с асансьор, а вие не бързате, с обява при агенция или сами по всяка вероятност ще получите повече. Ще ви го кажем и при огледа.
Сделката с купувач, който плаща наведнъж, си струва, когато цената на времето и ремонта е по-висока от отстъпката. Тук такива случаи са:
- наследен апартамент в сграда отпреди 1960 г. с оригинални инсталации, за чийто ремонт никой от наследниците няма време или желание;
- последен етаж под стар покрив, за който съседите още не са събрали пари;
- апартамент в паметник на културата, където купувачът с ипотека се колебае заради ремонта;
- съсобственост, при която един от собствениците иска да излезе, или ипотека, чийто остатък ще се плати от продажната цена;
- нужда от точна дата: при изрядни документи нотариалната сделка става за 10–30 дни, а по ваше желание я насрочваме до 120 дни напред.
Комисионна не взимаме, разходите по нотариалния акт, вписването и местния данък са наши, а парите превеждаме по сметка в деня на подписването. Как изглежда сметката срещу агенция и срещу продажба сами, е показано на страницата за офертата, а документите при наследство и ипотека са в раздела за документи.
От пазарната стойност до офертата
типичен двустаен от 70 м² за освежаване, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 249 500 € | 281 500 € | 275 500 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 10 150 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 4 350 € | ≈ 2 600 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 4 650 € | ≈ 6 месеца, 7 350 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 249 500 € | ≈ 262 000 € | ≈ 265 500 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Посолства, градини и бъдещата станция „Ситняково“
Оборище е на около 1,7 км от центъра на града и на практика продължава Център на изток. Тук са храм-паметник „Св. Александър Невски“, Националната библиотека „Св. св. Кирил и Методий“, Националната художествена академия и Националният военноисторически музей, а Докторската градина и парк „Заимов“ дават зеленината, заради която кварталът се търси. Голяма част от жителите работят в държавната администрация; в района са министерства, много посолства и три висши училища: НХА, Музикалната академия и Военната академия. Към 15.06.2023 г. в района живеят 34 702 души по настоящ адрес.
Транспортът се върти около метрото: „Театрална“ на М3 при парк „Заимов“, „СУ „Св. Климент Охридски“ на М1 и „Орлов мост“ на двете линии. Основните оси са булевардите „Васил Левски“, „Евлоги и Христо Георгиеви“, „Янко Сакъзов“, „Ситняково“, „Княгиня Мария Луиза“ и „Ген. Данаил Николаев“.
Голямата промяна идва от източното разклонение на М3. Станция „Ситняково“ на бул. „Ситняково“ и ул. „Гео Милев“, при военноисторическия музей, се строи от 27.11.2023 г., а завършването на шестте нови станции е планирано за края на 2027 г. В офертата не залагаме бъдещ ръст, а оценяваме днешния пазар.
Ежедневието има и минуси. OpenStreetMap отчита само 4 детски площадки и 3 училища, спрямо 21 ресторанта и 10 кафенета, кварталът е в зоната с платено паркиране, а спорът за височината на новите сгради продължава.
Поискайте оферта за имота си в Оборище
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Оборище
Колко струва апартамент в Оборище в момента?
Медианата на исканите цени е 3 720 €/м², а типичната обява е около 375 000 € за 104 м². Двустаен от около 70 м² се предлага за около 290 500 €, тристаен от 118 м² за около 399 900 €. Реалните сделки обикновено са малко по-ниско. Разсейването е голямо, от 2 679 до 5 078 €/м² между 10-и и 90-и персентил, затова оценяваме всеки адрес отделно.
Сградата ми е паметник на културата. Как влияе това на офертата?
Статутът сам по себе си не сваля пазарната стойност; за част от купувачите е предимство. Влияе обаче на ремонта, защото промените по фасадата, покрива и дограмата се съгласуват по Закона за културното наследство. Затова при оценката смятаме по-дълъг и по-скъп ремонт на общите части, ако той предстои, и го показваме отделно в писмената оферта.
Защо последният етаж в Оборище се обявява по-евтино?
Медианата за последен етаж е 3 464 €/м², около 6% под средните етажи. В старите кооперации той е под стария покрив, а асансьорът често е много стар; в централните квартали има и такива, монтирани преди над сто години. Ако покривът е ремонтиран и имате документ, отстъпката намалява чувствително.
Ще поскъпне ли апартаментът ми с откриването на станция „Ситняково“?
Строежът тече от 27.11.2023 г., а цялото разклонение с шест станции трябва да е готово до края на 2027 г. Възможно е част от ефекта вече да е в исканите цени, които за последните шест седмици се качват от 3 640 на 3 744 €/м². Ние не залагаме бъдещ ръст в офертата. Ако можете да чакате и нямате нужда от пари, може да има смисъл да изчакате.
Кооперацията ни е одобрена за саниране. Струва ли апартаментът повече?
Обикновено се продава по-лесно, защото купувачът знае, че фасадата и покривът са решени или предстои да бъдат, без той да плаща за тях. Район „Оборище“ е втори в София с 30 одобрени сгради, между тях ул. „Цар Симеон“ 38, 42 и 49, ул. „Марин Дринов“ 26 и ул. „Будапеща“ 30. Отчитаме го в пазарната стойност и в по-малкия ремонт.
Наследих апартамент в Оборище. Дължа ли данък при продажбата?
Не. За наследен имот данъкът от 10% върху печалбата не се плаща. Ще ви трябват удостоверение за наследници, данъчна оценка, схема от кадастъра и документът, с който наследодателят е придобил имота. Ако наследниците са няколко, всички трябва да участват в сделката или да упълномощят някого. Ако някой от тях не иска да продава, останалите могат да продадат своите идеални части, но първо трябва да ги предложат на него (чл. 33 ЗС).
По-изгодно ли е да отдавам под наем, отколкото да продам?
В Оборище наемът носи сравнително малко спрямо цената. Медианният наем за двустаен е около 720 € на месец, за тристаен около 900 €, което дава около 3,3% брутно, преди данъци и периоди без наемател. Ако разчитате на доход, продажбата и друго вложение често излизат по-добре. Ако държите на имота заради адреса, наемът го запазва.
Купувате ли големи апартаменти над 150 м²?
Да. Четиристайните в Оборище се обявяват с медиана около 594 300 € за 182 м², или 3 517 €/м², по-малко на метър от двустайните. Кръгът купувачи за такива суми е по-тесен и продажбата чрез обява обикновено отнема повече време. Нашата сметка е същата: пазарна стойност, ремонт, разходи по препродажбата и марж, всичко записано в офертата.