Изкупуване на имоти в Пролеша, община Божурище
В Пролеша къщите се обявяват с медиана 435 500 € и около 2 083 €/м² РЗП, при типичен двор от 599 м². Офертата ни е пазарната стойност на вашата къща, намалена с ремонта до пазарен стандарт, с около 4–6% разходи по препродажбата и с 7–10% марж. Тук най-много тежат два въпроса: септична яма или канал (яма посочват 42% от обявите) и има ли акт 16. Селото е в община Божурище, не в Столична.
- € медианна обявена цена на къща
- 436 хил.
- €/м² РЗП, медиана
- 2 083
- м² медианен двор
- 599
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Какви къщи се продават под Пролешката могила
Пролеша е малко село, около 925 жители през 2025 г., в северозападния край на Софийското поле. Лежи на 577 м надморска височина в подножието на Пролешката могила (764 м). Административно е в община Божурище, а в землището му попада и кв. „Максим Горки“ на град Божурище. За купувача това е важна подробност: адресът е извън София, въпреки че до центъра на столицата са около 15 км.
Пазарът тук е млад. От 26-те уникални обяви (35 преди изчистване на повторенията) 18 са нови къщи, строени след 2015 г. или още в строеж. Девет са с година на строеж след 2020 г., четири от 2010–2019 г., седем се предлагат недовършени. Къщите отпреди 1990 г. са едва три, а от периода 1990–2014 г. още три.
Отличителното е земята. Медианният двор е 599 м², а средната половина е между 500 и 845 м². Дори новите къщи стоят на около 546 м², а трите от 1990–2014 г. на около 1 500 м². Медианната разгъната застроена площ е 216 м²: десет обяви са между 200 и 299 м², пет над 300 м², а шест под 150 м².
В обявите преобладава тухлата (61,5%), подово отопление се посочва в 27%, термопомпа в 23%. Гараж се споменава в около една трета от обявите, наполовина по-рядко, отколкото във Владая или Волуяк. Това е село на големи дворове, а не на големи гаражи.
435 500 € медиана: как да четем цените
Средната половина от обявите е между 330 000 и 469 000 €, а медианата е 435 500 €. Картината е необичайно плътна: 19 от 26 къщи са в лентата 300–500 хил. €, четири са над половин милион и три между 200 и 300 хил. Под 200 000 € предложения няма. На квадратен метър медианата е 2 083 €, при средна половина 1 576–2 660 €/м².
Новите къщи са с медиана 446 000 € и 2 050 €/м² при 223 м² РЗП. Трите обяви от 1990–2014 г. са около 469 000 € (2 345 €/м²), но върху двор от около 1 500 м². Най-висока цена на квадрат имат трите стари къщи, 2 950 €/м². Това не значи, че старата къща струва повече от новата: при около 100 м² постройка на 850 м² двор купувачът на практика плаща мястото.
За Пролеша няма надеждна времева серия на средните цени на жилищата, затова динамиката се чете през парцелите и през поведението на продавачите. От обявите 15,4% са сменяли цена, като трите намаления са с медиана 10%. В данните фигурира и едно „поскъпване“ с над 700%, което почти сигурно е поправка на грешно въведена цена, затова не го броим.
Парцелите са сравнително достъпни: 90 обяви с медиана 70 €/м² и типична площ около 1 434 м². Регулираните (71 обяви) струват около 80 €/м², а земеделската земя около 15 €/м². Всичко тук са искани цени; при реалната сделка обикновено се отстъпва.
Колко струват къщите
брой обяви по ценова лента, €
Цена на кв. метър според възрастта
медиана €/м² РЗП
Кога са строени обявените къщи
при 24 обяви с посочена година
Парцели: регулация срещу нива
медиана €/м²
Сравнение със съседните села
€/м² РЗП: средна половина и медиана
Септична яма, акт 16 и съседството с цехове
- Отпадните води. 42,3% от обявите изрично посочват септична яма, а канал само 15,4%. Ако имотът ви е свързан с канализация, това е реално предимство; ако е на яма, купувачът ще пита за обема, състоянието и колко често се изпразва.
- Водата. Водопровод се споменава в 38,5% от обявите, кладенец в 15,4%. Наличието на собствен кладенец е удобство, но не замества мрежата.
- Акт 16. 34,6% от обявите го посочват, двойно повече, отколкото във Владая или Волуяк. Това вдига очакванията: тук къща без въвеждане в експлоатация изпъква в негативен смисъл.
- Газът. Почти липсва (3,8%), затова се отоплява с термопомпа, ток или твърдо гориво.
- Размерът на двора. Средната половина от дворовете е между 500 и 845 м². Под тази граница имотът губи част от предимството, заради което хората избират Пролеша; над нея печели, ако мястото е равно и използваемо.
- Гледката. 19% от обявите говорят за гледка; по-високите части към могилата имат панорамата, с която селото е известно.
- Производствата. В селото работят мебелни заводи, фирма за сушене на дървесина и камбанолеярна. Съседството с цех може да свали цената заради трафика и шума, затова купувачът ще огледа какво има в съседните парцели.
- Пътят. Главната улица е част от общинския път Костинброд – Хераково, а наблизо са път I-8 и възел „Хераково“ на магистрала „Европа“. За пътуващите с кола това е силен плюс.
| Споменато в обявата | Дял тук |
|---|---|
| споменат канал | 15% |
| септична яма | 42% |
| кладенец | 15% |
| газ | 4% |
| термопомпа | 23% |
| соларни панели | 8% |
| гледка | 19% |
| гараж | 35% |
| „в регулация“ | 4% |
| акт 16 | 35% |
| на склон | 0% |
| Фактор (модел за къщи) | Ефект |
|---|---|
| Нова къща (2015+) | +11,7% |
| Къща отпреди 1990 | −12,0% |
| Без двор | −20,3% |
| Двойно по-голям двор | +10,9% |
| Двойно по-голяма РЗП (на м²) | −16,8% |
Как сами да оцените къща или парцел тук
- Определете в каква категория е къщата. За нова започнете от около 2 050 €/м², но помнете, че медианата смесва завършени къщи с акт 16 и такива в строеж.
- При стара или малка къща тръгнете от земята: около 80 €/м² за регулиран парцел е разумна отправна точка, после добавете стойността на постройката според състоянието ѝ.
- Извадете за септична яма (особено ако на вашата улица вече има канал), за липсващ акт 16 и за непосредствено съседство с производство.
- Добавете за гледка, гараж, подово отопление и двор над типичните 500–850 м².
- Сравнете с три до пет обяви със сходен размер и свалете към реална цена. Как се правят корекциите, обясняваме в наръчника за оценка, а тежестта на всяка характеристика е в калкулатора за стойност.
Пример: нова къща от 200 м² на 550 м² двор, завършена, но без акт 16 и на септична яма. По медианата за нови къщи тя би се обявила около 200 × 2 050 = 410 000 €. Докато актът липсва, кръгът купувачи е по-тесен, а ямата е минус спрямо къщите с канал, така че реалистичното очакване е условно 370 000–390 000 €. След издаване на акт 16 горната граница се приближава до медианата.
| Имот | Пазарна стойност | Оферта: готов | Оферта: частичен ремонт |
|---|---|---|---|
| 100 м² РЗП, двор 400 м² | 248 000 € | 198 000 € – 211 000 € | 172 000 € – 194 000 € |
| 150 м² РЗП, двор 600 м² | 355 000 € | 284 000 € – 302 000 € | 244 000 € – 277 000 € |
| 200 м² РЗП, двор 600 м² | 438 000 € | 351 000 € – 373 000 € | 298 000 € – 340 000 € |
| 300 м² РЗП, двор 900 м² | 627 000 € | 502 000 € – 533 000 € | 423 000 € – 484 000 € |
| Парцел 600 м² в регулация | 48 000 € | 35 000 € – 41 000 € | — |
Ремонт, отопление и яма: къде отиват парите
Повечето къщи в Пролеша са нови, затова големите ремонтни въпроси са два: довършването на седемте къщи в строеж и обновяването на малкото стари постройки. При нова къща купувачът очаква това, което вижда в обявите: подово отопление (27%) и термопомпа (23%), понякога соларни панели. Газът практически липсва, така че алтернатива на термопомпата на практика няма.
Септичната яма заслужава отделен ред. Старата попивна яма е минус в очите на купувача, който първо пита дали съоръжението е водоплътно и откога не е почиствано. Подмяната със затворен резервоар или малка пречиствателна станция е разход, който се сметка още при оценката. Ако по улицата има канал, присъединяването обикновено е по-изгодното решение.
- Евтин ремонт: за къща след 2015 г. стига довършване на детайли, двор и ограда.
- Среден ремонт: за къща от 1990–2014 г. смяна на дограма, котел или термопомпа, баня, ремонт на ямата.
- Скъп ремонт: за стара къща нов покрив, изолация, всички инсталации, а често и пристройка, защото старите постройки тук са около 100 м².
В ниските части, близо до мястото, където река Вада извира от „Римската чешма“, проверете и мазето за влага. Ориентировъчни суми за всяко ниво дава калкулаторът за ремонт. Ние използваме същите нива, но с количествата, измерени на огледа.
Евтин ремонт
27 000 € – 38 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 4 400 € – 6 800 €
- Баня (4–6 м²): 3 100 € – 4 200 €
- Дограма: 4 400 € – 5 400 €
Среден ремонт
42 500 € – 63 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 6 800 € – 10 200 €
- Баня (4–6 м²): 4 600 € – 6 600 €
- Дограма: 6 200 € – 8 300 €
Скъп ремонт
77 500 € – 134 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 10 900 € – 19 400 €
- Баня (4–6 м²): 8 300 € – 14 300 €
- Дограма: 10 900 € – 16 300 €
Покривът, фасадата и дворът се смятат отделно след оглед. Калкулатор за ремонт.
Продажба на купувач с готови пари: за и против
Купувачите в Пролеша търсят къща с двор на по-малко от 10 км от София и близо до магистрала „Европа“. Почти всички обяви (92,3%) са през агенции и една обява събира медианно над 1 000 преглеждания. За завършена къща с акт 16, свързана с канал и в най-търсената лента 300–500 хил. €, свободният пазар е по-добрият път: там купувачите се конкурират помежду си и крайната цена най-вероятно ще надхвърли нашата оферта.
Продажбата на нас има смисъл, когато продавате нещо, което пазарът приема трудно:
- наследена стара къща с няколко наследници и голям двор, който никой не иска да поддържа;
- къща в строеж, когато средствата за довършване са свършили;
- имот без акт 16 или с пристройка без книжа;
- къща непосредствено до цех, която събира огледи, но не и оферти;
- нужда от сигурна дата, защото купувате друго жилище.
Това, че селото е в община Божурище, не променя условията. Местният данък при придобиване се определя от общината, но при сделка с нас той, нотариалната такса и вписването са за наша сметка, комисиона няма. След огледа писменото ни предложение пристига до 72 часа и остава в сила 10 дни. При изрядни документи подписваме при нотариус след 10–30 дни, а ако ви трябва време, датата може да се отложи до 120 дни. Плащаме по банков път при подписването. Цялата сметка е разписана в как смятаме офертата, а нужните книжа в документи за продажба.
От пазарната стойност до офертата
къща 150 м² с двор 600 м², за частичен ремонт, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 284 000 € | 344 500 € | 337 500 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 12 400 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 5 350 € | ≈ 3 200 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 5 700 € | ≈ 6 месеца, 8 900 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 284 000 € | ≈ 321 000 € | ≈ 325 000 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Пролеша за живеене: път, автобуси и липсващото училище
Селото е на около 8 км северозападно от София, а до центъра на столицата са около 15 км. Главната улица е част от общинския път Костинброд – Хераково, а път I-8 и възел „Хераково“ на магистрала „Европа“ са наблизо. С обществен транспорт се пътува с автобуси и маршрутки по линията Божурище – Хераково; автобус 54 (метростанция „Сливница“ – пътен възел „Калотина“) минава през землището, а наблизо е и жп спирка „Бригадир“.
Минусът, който всеки купувач с деца ще отбележи: към 2021 г. в селото няма училище и детска градина. Ежедневното пазаруване се покрива от четири хранителни магазина, но за училище и по-големи покупки се пътува. Втората особеност са производствата: мебелни заводи, сушилня за дървесина и камбанолеярна работят в самото село. Затова тук купуват предимно хора, които търсят двор и излаз към магистралата, а не тези, които разчитат на училище до дома.
Срещу това стоят мястото и историята. От Пролешката могила се открива панорамна гледка, река Вада извира от „Римската чешма“ в центъра, а църквата „Св. Георги“ пази иконостас от дебърските майстори Филипови. Наоколо са микроязовирите Хераковски и Пожаревски, а част от сериала „Неизчезващите“ (1988 г.) е снимана тук.
Спрямо съседите Пролеша е по-скъпа. В Хераково медианата е 295 000 € при двор около 646 м², в Гурмазово 356 000 €. Част от разликата идва от високия дял на новите къщи в обявите на Пролеша (18 от 26).
Поискайте оферта за имот в Пролеша
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Пролеша
Какво променя това, че Пролеша е в община Божурище, а не в София?
За вас като продавач почти нищо. Документите и сделката при нотариус са същите, разликата е в местния данък при придобиване, чийто процент определя община Божурище. По закон той е за купувача, а при продажба на нас го поемаме ние заедно с нотариалната такса и вписването. За купувачите разликата е в адресната регистрация и в училищата, които не са в селото.
Къщата ми е на септична яма. Колко губя от цената?
Точен процент няма, защото 42% от обявите в Пролеша също посочват яма и купувачите са свикнали. Губите основно спрямо къщите с канал. Важно е съоръжението да е водоплътно и в добро състояние; старата попивна яма купувачът ще смята за подмяна. Ако по улицата минава канализация, сметнете дали присъединяването не е по-евтино от отстъпката, която ще поискат.
Пречи ли на продажбата липсата на училище в селото?
Стеснява кръга от купувачи, но не го затваря. Към 2021 г. в Пролеша няма училище и детска градина, така че семействата с малки деца пресмятат пътуването. Други купувачи търсят именно тишина, голям двор и бърз излаз към магистрала „Европа“, а за тях училището не е решаващо. При оценката го отчитаме като фактор, а не като дефект на имота.
Колко струва парцел в Пролеша?
По обявите медианата е 70 €/м², а средната половина е между 42 и 95 €/м². Голямата част от предлаганите парцели (71 от 90) са в регулация и струват около 80 €/м²; земеделската земя е около 15 €/м². Типичният парцел е около 1 434 м². Цената зависи силно от достъпа до вода, ток и път, затова два парцела с еднаква площ могат да се различават значително.
Мебелните заводи в селото свалят ли цената на къщата ми?
Само ако сте в непосредствена близост. Къща в другия край на селото практически не се влияе, но имот до цех със засилено движение на камиони или шум ще събира по-малко оферти. На огледа гледаме конкретното съседство, не селото като цяло. Ако сте в близост до производство, свободният пазар също ще го отчете, само че по-бавно.
Купувате ли къща в строеж без акт 16?
Да. В момента седем къщи в Пролеша се продават в строеж, а акт 16 посочват около 35% от обявите. Гледаме докъде е стигнал строежът, пресмятаме довършването и процедурата по въвеждане в експлоатация и ги приспадаме от цената на подобна завършена къща. Ще ни трябват разрешението за строеж, одобрените проекти и протоколите, които вече имате.
Имам ипотека върху къщата. Мога ли да я продам на вас?
Можете. Поискайте от банката писмо с точния остатък по кредита към датата на сделката. При нотариуса част от цената отива директно за погасяване на ипотеката, а остатъкът се превежда на вас по банков път. Ипотеката се заличава след плащането. Заявка за оглед можете да оставите през формата за оферта, като отбележите, че има ипотека.
Как изглежда сметката на офертата за типична къща в Пролеша?
Условно: къща с пазарна стойност 430 000 €, която има нужда от ремонт за 20 000 €. Изваждаме ремонта, около 5% разходи по препродажбата (21 500 €) и около 8% марж (34 400 €). Остават около 354 000 €. Всяко перо ви показваме писмено, така че можете да го сравните с това, което бихте получили през агенция след месеци чакане.