Изкупуване на имоти в Мрамор
В Мрамор медианата на обявените къщи е 414 000 € при 1 710 €/м² разгъната площ, а средната половина е в тесния диапазон 347 250–448 000 €. Пазарът е малък, само 10 обяви, но еднороден, затова оценката тук е по-предвидима, отколкото в планинските села. Офертата ни е пазарната стойност минус ремонт, около 4–6% разходи по препродажба и 7–10% марж. Колкото по-готова е къщата и по-близо до автобуса за метрото, толкова по-малка е разликата до пазарната цена.
- € медианна обявена цена на къща
- 414 хил.
- €/м² РЗП, медиана
- 1 710
- м² медианен двор
- 418
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Старо село, нови къщи на равен терен
Мрамор има дълга история и съвсем ново лице. Първоначалното село Крамор е било малко по на запад, където днес е останал само параклисът „Св. Петър“. През 20-те години на XX век тук се създават образцови стопанства по държавна програма, а почвите по старата тераса на р. Блато са плодородни черноземи.
Днес жилищният фонд е смесен: стари селски къщи и нови еднофамилни къщи. На юг селото граничи с Обеля 2, Требич и Илиянци. В обявите новото доминира. От 10 къщи в продажба пет са нови, като четири са от 2020 г. насам и една е в строеж. Две са от 1960–1989 г., а за останалите годината не е посочена. Девет от десетте са завършени.
Типичната обявена къща е голяма: 262 м² разгъната площ, като пет от десет са между 200 и 299 м², а една е над 300 м². Дворовете обаче са скромни за село, с медиана 418 м² и средна половина 344–507 м². Новите къщи стоят на около 430 м², а старите, които в обявите са по-малки (около 212 м²), на около 300 м².
Теренът е равен, около 526 м надморска височина, и само 10% от обявите споменават склон. Това прави строителството по-просто и обяснява защо новите къщи тук приличат повече на крайградски квартал, отколкото на планинска вила. Тухлата се споменава в 60% от обявите.
Цената на къща в Мрамор и защо е стабилна
Медианата на обявените къщи е 414 000 €, а средната половина е между 347 250 и 448 000 €. Това е необичайно тесен коридор: седем от десетте обяви са между 300 000 и 500 000 €, две са под 100 000 € и една е над милион. На квадратен метър разгъната площ медианата е 1 710 €, с типичен диапазон 1 503–2 023 €/м².
Новите къщи са с медиана 448 000 € и 1 710 €/м². Старите в обявите са две, с медиана 360 000 € и малко по-висока цена на квадрат, 1 780 €/м², защото са по-малки и купувачът плаща относително повече за земята и мястото. С две обяви обаче това е наблюдение, а не правило.
Продавачите в Мрамор са уверени. 20% от обявите са сменяли цената си и в двата случая промяната е нагоре, с медиана +3,8%. Нито една обява не е намалявала цена. Медианната обява е видяна 739 пъти, което е скромно и показва, че купувачите са тесен, но целенасочен кръг: най-често семейства от Люлин и Обеля.
Парцелите разказват по-бавна история. 41 обяви са с медиана 50 €/м² при типична площ от 4 890 м², тоест предимно ниви. В регулация цената е около 88 €/м², а земеделската земя около 23 €/м². Средната цена на парцелите е нараснала от 35 €/м² в края на 2019 г. до 50 €/м² през октомври 2026 г. За къщите в селото нямаме дълъг ред от средни цени, а при десет обяви една нова обява може да премести медианата.
Колко струват къщите
брой обяви по ценова лента, €
Кога са строени обявените къщи
при 7 обяви с посочена година
Парцели: регулация срещу нива
медиана €/м²
Сравнение със съседните села
€/м² РЗП: средна половина и медиана
Какво прави една къща в Мрамор по-скъпа
Тъй като теренът и типът къщи са сходни, разликите в цената тук идват от няколко конкретни неща:
- Разстояние до спирката. Автобуси 30 и 31 водят до метростанция „Сливница“ в Люлин, а 28 към Нови Искър и селата на района. В селото има 13 спирки. Купувачите идват точно заради редовния автобус до метрото, така че къща на пет минути пеша от спирка е по-ценна.
- Вода. 70% от обявите изрично споменават вода. Тук това е норма, а къща с проблем във водоподаването ще изпъкне в лош смисъл.
- Канализация. Канал се споменава в 20% от обявите. Връзката с канал е предимство пред къщите със септична яма.
- Гледка към Витоша. 30% от обявите я посочват. На равен терен гледката зависи от етажа и от това дали съседите са строили високо.
- Отопление. Подово отопление има в 50% от обявите, термопомпа и соларни панели в по 10%. Новите къщи задават стандарта, по който купувачът мери старата.
- Регулация на двора. Парцелите в регулация са около 88 €/м², а земеделската земя около 23 €/м², почти четири пъти по-евтино. При къща с прилежаща нива това е важно разграничение.
- Гараж. Само 10% от обявите споменават гараж. Паркирането най-често е решено в двора, така че гаражът е плюс, но не и очакване.
| Споменато в обявата | Дял тук |
|---|---|
| споменат канал | 20% |
| септична яма | 0% |
| кладенец | 0% |
| газ | 0% |
| термопомпа | 10% |
| соларни панели | 10% |
| гледка | 30% |
| гараж | 10% |
| „в регулация“ | 10% |
| акт 16 | 0% |
| на склон | 10% |
| Фактор (модел за къщи) | Ефект |
|---|---|
| Нова къща (2015+) | +11,7% |
| Къща отпреди 1990 | −12,0% |
| Без двор | −20,3% |
| Двойно по-голям двор | +10,9% |
| Двойно по-голяма РЗП (на м²) | −16,8% |
Стъпки за оценка на къща с двор в Мрамор
В Мрамор обявите са малко, но си приличат, така че сравнителният метод работи добре, ако го приложите внимателно:
- Започнете от разгънатата площ по документи и я умножете по 1 700–1 780 €/м². Това е коридорът, в който се предлагат и новите, и по-старите къщи в обявите.
- Сравнете двора си с типичните 418 м². По-голям парцел в регулация добавя стойност, по-малък сваля.
- Проверете инфраструктурата: вода от мрежата, връзка с канал, ток с достатъчна мощност. Липсата на канал или вода се отразява директно в цената.
- Пресметнете разстоянието до спирка на линиите 30, 31 или 28, защото това е основният въпрос на купувачите от града.
- Ако къщата е стара, извадете ремонта до нивото на новите, които имат подово отопление и модерна дограма, и проверете сметката в калкулатора на стойността.
Пример: къща от 2021 г. с 250 м² разгъната площ, двор 450 м² в регулация, вода и канал, на пет минути от спирка. По 1 710 €/м² тя излиза около 427 500 €. След обичайното пазарене от няколко процента реалистичната пазарна стойност е около 410 000–420 000 €. Същата площ в стара къща от 1975 г., за която трябва основен ремонт, би стигнала тези числа едва след като купувачът вложи в нея сериозна сума.
| Имот | Пазарна стойност | Оферта: готов | Оферта: частичен ремонт |
|---|---|---|---|
| 100 м² РЗП, двор 400 м² | 226 000 € | 181 000 € – 192 000 € | 155 000 € – 176 000 € |
| 150 м² РЗП, двор 600 м² | 324 000 € | 259 000 € – 275 000 € | 219 000 € – 250 000 € |
| 200 м² РЗП, двор 600 м² | 400 000 € | 320 000 € – 340 000 € | 267 000 € – 307 000 € |
| 300 м² РЗП, двор 900 м² | 572 000 € | 458 000 € – 486 000 € | 378 000 € – 437 000 € |
| Парцел 600 м² в регулация | 53 000 € | 38 000 € – 45 000 € | — |
Ремонтът на старите селски къщи в Мрамор
Ремонтът е тема главно за старите къщи от 1960–1989 г., защото новите в обявите са на по няколко години. При тях купувачът сравнява директно с къщата отсреща, построена след 2020 г., и смята колко струва да стигне нейното ниво.
Покривът е първото перо. При стара селска къща дървената конструкция, керемидите и обшивките често са за подмяна, а без здрав покрив другите ремонти нямат смисъл. Второто е влагата. Теренът е равен и водата от покрива и двора трябва да се отвежда далеч от основите, иначе тя остава около стените и личи по мазилката на приземния етаж.
Третото е отоплението. Подово отопление се споменава в половината обяви, а това означава, че купувачът очаква нещо повече от печка на дърва. Смяната на отоплението обикновено върви заедно с нова подова конструкция, така че това е среден до скъп ремонт. Можете да видите разбивка по видове работи в калкулатора за ремонт.
Четвъртото са инсталациите: старата ел. инсталация, водопроводът и отвеждането на отпадните води. Ако къщата е на септична яма, а улицата вече има канал, връзката е разумна инвестиция, която купувачът ще оцени.
За къщите от 2020 г. насам ремонтът обикновено се свежда до довършителни работи и поддръжка. Там по-важното е да покажете документите за строежа и гаранциите на термопомпата и дограмата.
Евтин ремонт
27 000 € – 38 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 4 400 € – 6 800 €
- Баня (4–6 м²): 3 100 € – 4 200 €
- Дограма: 4 400 € – 5 400 €
Среден ремонт
42 500 € – 63 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 6 800 € – 10 200 €
- Баня (4–6 м²): 4 600 € – 6 600 €
- Дограма: 6 200 € – 8 300 €
Скъп ремонт
77 500 € – 134 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 10 900 € – 19 400 €
- Баня (4–6 м²): 8 300 € – 14 300 €
- Дограма: 10 900 € – 16 300 €
Покривът, фасадата и дворът се смятат отделно след оглед. Калкулатор за ремонт.
Продажба на нас в Мрамор: плюсове и граници
Пазарът в Мрамор е спокоен и подреден: никоя обява не е намалявала цена, а коридорът на цените е тесен. Ако имате нова или добре поддържана къща с вода, канал и документи, и можете да изчакате купувач от Люлин или Обеля, свободната продажба вероятно ще ви донесе повече от нашата оферта. Казваме го, защото нашата сметка винаги включва разходи и марж.
Продажбата на нас има смисъл в ситуации, които пазарът наказва:
- стара селска къща за основен ремонт, която семейството не иска да ремонтира;
- наследство с идеални части между няколко роднини, при което някой иска да излезе, а другите не могат да го изплатят;
- имот с ипотека или възбрана, който трябва да се освободи при самата сделка;
- необходимост от точна дата, например при преместване в чужбина.
Пример: стара къща, която след ремонт за около 60 000 € би струвала 380 000 €. Разходите по препродажба (5%) са 19 000 €, маржът от 8% е 30 400 €. Офертата е около 270 600 €, или около 71% от стойността след ремонт. Всяко перо е обяснено на страницата как смятаме офертата, заедно със сравнение с продажба чрез агенция.
Ако приемете, нотариалната такса, вписването и местният данък са наши, комисионна няма, а плащането е по банков път при подписването.
От пазарната стойност до офертата
къща 150 м² с двор 600 м², за частичен ремонт, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 260 000 € | 315 500 € | 309 000 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 11 350 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 4 900 € | ≈ 2 950 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 5 200 € | ≈ 6 месеца, 8 200 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 260 000 € | ≈ 294 000 € | ≈ 297 500 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Животът в Мрамор: метро, училище, язовир
Мрамор е близо до града: около 11–13 км до центъра и само 2 км до Околовръстния път. Пътят минава през Обеля или директно по Околовръстния. Купувачите тук най-често са семейства от Люлин и Обеля, които искат къща с двор, без да се отказват от редовен автобус до метрото.
Автобусите 30 и 31 водят до метростанция „Сливница“, а 28 свързва селото с Нови Искър и останалите села в района. В селото има 175 ОУ „Васил Левски“, а в картографските данни са отбелязани две училищни сгради, болнично заведение, парк, две детски площадки и кафене.
Селото има и забележителности, които го отличават. Църквата „Вси Светии“ е изписана през 1885 г. от дебърски майстори. В делтата на язовир „Мрамор“ са установени около 175 вида птици. На мястото на старото село Крамор е останал параклисът „Св. Петър“, а наблизо работи пивоварната „Пивоварна 359“.
Селото е на около 527 м надморска височина, по-ниско от селата под Витоша и Люлин, а теренът е равен. Това означава по-лесно и по-евтино строителство, но и по-малко гледки: Витоша се вижда главно от по-високите етажи.
На юг Мрамор граничи с Обеля 2, Требич и Илиянци, така че градът е съвсем близо. За продавача това е предимство, защото купувачите не възприемат селото като далечна провинция.
Поискайте оферта за имот в Мрамор
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Мрамор
Колко струва къща в Мрамор?
Медианата на обявените къщи е 414 000 €, а средната половина е между 347 250 и 448 000 €. На квадратен метър разгъната площ това е около 1 710 €. Седем от десетте обяви са между 300 000 и 500 000 €, така че пазарът е еднороден. Цените в обявите обикновено са малко над реалните сделки. Ориентир за вашата къща ще получите веднага във формата за оферта.
Защо в Мрамор никой не намалява цената?
От 10 обяви две са с вдигната цена, с медиана +3,8%, а намалени няма. Вероятната причина е малкото предлагане при постоянен интерес от семейства от Люлин и Обеля. Това не значи, че всяка къща ще се продаде на исканата цена: при десет обяви статистиката е крехка, а медианната обява е видяна само 739 пъти. Конкретната ви къща оценяваме по нейните характеристики.
Как се пътува от Мрамор до центъра на София?
Автобуси 30 и 31 свързват селото с метростанция „Сливница“ в Люлин, откъдето метрото води до центъра. Линия 28 върви към Нови Искър и селата на района. С кола пътят е през Обеля или по Околовръстния път, който е на около 2 км. Близостта до спирка е един от факторите, които отчитаме при оценката.
Купувате ли стара селска къща в Мрамор, която е за ремонт?
Да, точно такива имоти са сред най-честите случаи, в които продажбата на нас има смисъл. Оценяваме къщата по стойността ѝ след ремонт до нивото на новите къщи в селото и изваждаме ремонта, разходите по препродажба и марж. В обявите старите къщи се предлагат с медиана 360 000 €, но за къща в лошо състояние офертата ще е осезаемо по-ниска.
Колко струва парцел или нива в Мрамор?
В обявите има 41 парцела с медиана 50 €/м² и типична площ 4 890 м², което показва, че повечето са ниви. В регулация цената е около 88 €/м², а земеделската земя се предлага около 23 €/м². Средната цена е нараснала от 35 €/м² в края на 2019 г. до 50 €/м² през 2026 г. Купуваме и парцели, ако има достъп и ясни документи.
Има ли училище в Мрамор?
Да, в селото е 175 ОУ „Васил Левски“. За семействата с деца това е силен аргумент, защото не се налага ежедневно пътуване до града за основното образование. В картографските данни са отбелязани и болнично заведение, парк и две детски площадки. Близостта до училището е плюс, който купувачите от Люлин и Обеля забелязват веднага.
Наследихме къща в Мрамор с братя и сестри. Как се продава?
Ако всички искат да продадат, подписвате заедно при нотариуса с удостоверение за наследници. Ако само един иска да продаде своята идеална част, по закон първо трябва да я предложи на останалите съсобственици, а те могат да я изкупят. Данък върху печалбата при наследствен имот не се дължи. Подробно за идеалните части има в раздела документи.
Колко ще получа, ако продам на вас, а не на пазара?
При готова къща в Мрамор вземате пазарната стойност минус около 4–6% разходи по препродажба и 7–10% марж. При къща за ремонт изваждаме и ремонта. Затова процентът при къща е по-нисък от 82–90%, които са типични за готов апартамент в ликвиден квартал. В замяна получавате писмена оферта до 72 часа след огледа и нотариус за 10–30 дни.