Как изчисляваме офертата
Офертата ни е пазарната стойност на имота в състояние „готов за живеене“, минус ремонта до пазарен стандарт, минус разходите по препродажбата (около 4–6%) и минус нашия марж (около 7–10%). За готов апартамент в ликвиден квартал това обикновено прави около 82–90% от пазарната стойност; за къщи приспадаме още 4%. Писмената оферта идва до 72 часа след огледа и важи 10 дни.
Формулата в четири реда
Цялата сметка се побира в един ред: пазарна стойност − ремонт − разходи по препродажбата − марж = оферта. Няма други пера, няма такса за оглед и няма комисионна, която да се извади накрая.
- Пазарната стойност е цената, на която вашият имот би се продал на свободния пазар, ако беше готов за живеене.
- Ремонтът е разходът да го доведем до пазарния стандарт за квартала, ако още не е там.
- Разходите по препродажбата са около 4–6% от пазарната стойност: данъци и такси, месеците на държане, продажбата след ремонта.
- Маржът е около 7–10% и плаща риска и работата ни.
При къщите приспадаме допълнително 4%, защото се препродават по-бавно и с повече неизвестни. Процентите се смятат от пазарната стойност, а ремонтът е в евро на квадратен метър.
Пример: двустаен от 65 м² в Люлин, който има нужда от освежаване. Медианата за двустайните там е 2 106 €/м², което прави пазарна стойност около 136 900 €. Освежаването е 60–110 €/м², тоест 3 900–7 150 €. Разходите по препродажбата са 5 500–8 200 €, а маржът 9 600–13 700 €. Остават около 108 000–118 000 €, или 79–86% от пазарната стойност.
Писмената оферта е едно число, не диапазон. Къде точно в този диапазон ще попадне, зависи от това, което виждаме на огледа: етаж, изложение, състояние на банята, сградата. Готов за живеене апартамент без нужда от ремонт излиза в горната част, около 82–90%.
Апартамент за 200 000 €
хиляди €
Откъде идва пазарната стойност
Пазарната стойност не е мнение на агент. Тя е изведена от данни, които са едни и същи за всеки продавач в квартала.
Основата е наш анализ на 15 788 обяви за апартаменти от imot.bg към 19.10.2026 г., разпределени по квартали. За всеки квартал знаем медианата, средната половина на цените и разбивката по брой стаи, година на сградата и етаж. Тези числа са публикувани на страниците на кварталите, така че можете да ги проверите сами. За къщите ползваме отделна база от 1 263 обяви и собствени профили на селата около София.
Върху медианата прилагаме модел, който измерва ефекта на всяка характеристика при иначе еднакви жилища: брой стаи, площ, етаж, година, отопление, състояние, обзавеждане, паркомясто. Така двустаен на партер в блок от 80-те не се сравнява с ново жилище на 10-и етаж, а получава точните корекции за разликите. Как работи моделът и колко тежи всяка характеристика, е описано в ръководството за оценка.
Следим пазара с поредни снимки на обявите. В Люлин например медианата за последните шест седмици е 2 030, 2 029, 2 019, 2 033, 2 034 и 2 035 €/м²: стабилен пазар, без резки движения. Ако кварталът се движи, оценката се движи с него.
Накрая коригираме към реалните сделки. Всички изходни данни са обявени, тоест искани цени, а сделките обикновено минават малко по-ниско. След огледа сверяваме резултата с най-близките актуални обяви в същия или съседен блок и чак тогава пишем офертата.
Как приспадаме ремонта
Пазарната стойност по-горе е за жилище, готово за живеене. Ако вашето не е, приспадаме разхода да стане такова, по четири нива:
- Готов за живеене, след ремонт: 0 €/м².
- Нужда от освежаване (боя, дребни поправки, первази): 60–110 €/м².
- Частичен ремонт (баня, подове): 150–240 €/м².
- Основен ремонт (инсталации, баня, кухня, подове, дограма): 320–480 €/м².
Ключовата дума е „пазарен стандарт“. Приспадаме цената на ремонт на средно ниво, какъвто купувачите в квартала очакват, а не на луксозен ремонт по наш вкус. Ако плочките в банята са от 2010 г., но са здрави, не ги броим като разход. Ако смесителят капе, а ламинатът е подут, броим ги.
Тези суми не са измислени за офертата. Те съответстват на реалните цени за труд и материали в София към октомври 2026 г.: пълен среден ремонт на двустаен от 65 м² в панел струва около 310–470 €/м². Разбивката по пера и по вид сграда е в калкулатора за ремонт, където можете да проверите сметката ни.
Пример: апартамент от 70 м² със стара баня и износени подове попада в частичния ремонт: 150–240 €/м², тоест 10 500–16 800 € приспадане. Къде точно в диапазона, решава огледът.
Има и неща, които не можем да видим на снимка: влага в стената зад гардероба, теч от горния етаж, премахната носеща стена. Ако ги споменете в заявката, влизат в сметката от самото начало и офертата не се променя след огледа заради тях.
Разходите по препродажбата, перо по перо
Купуваме, за да ремонтираме и продадем отново. По пътя плащаме разходи, които всеки купувач с такава цел би платил. Събрани, те са около 4–6% от пазарната стойност:
- Данъци и такси при нашата покупка. Местният данък при придобиване е между 0,1% и 3% според общината и се смята върху по-високата от договорената цена и данъчната оценка. Вписването в имотния регистър е 0,1% от цената. Нотариалната такса е по тарифа, най-много 3 068 € плюс ДДС, ако нотариусът е регистриран.
- Месеците на държане. Докато трае ремонтът и следващата продажба, плащаме такса за поддръжка на входа, ток, вода, отопление, данък сгради, такса за битови отпадъци и застраховка.
- Продажбата след ремонта. Снимки, обяви, огледи, понякога комисионна на агенция при препродажбата.
- Цената на парите. Сумата, която ви плащаме, стои вързана в имота за месеци, вместо да работи другаде.
Защо диапазон, а не точен процент? Данъкът и таксите са почти фиксирани, но времето за ремонт и продажба зависи от имота. Готов двустаен в квартал с много сделки се препродава бързо, а голям апартамент със специфично разпределение по-бавно.
За вас като продавач от тези пера не плащате нищо. Нотариалната такса, вписването и местният данък при нашата покупка са за наша сметка, а комисионна няма. Тук е честно да кажем, че при всяка продажба тези разходи по правило ги поема купувачът; разликата при нас е, че и останалите пера са показани, вместо да са скрити в по-ниска цена.
Защо има марж и колко е
Маржът е около 7–10% от пазарната стойност. Казваме го открито, защото той е причината да можем да ви платим бързо и със сигурност, а продавачите заслужават да знаят колко струва тази услуга.
Какво плаща маржът:
- Пазарният риск. Между покупката и препродажбата минават месеци. Индексът на Евростат за цените на жилищата в България падна с 38% между 2008 и 2013 г.; ако пазарът спре или се обърне, загубата е наша.
- Изненадите при ремонта. Освен трите изброени случая, при които офертата може да се промени, всичко, което излезе при къртенето, остава за наша сметка.
- Работата. Оглед, проверка на документите, организация на ремонта, препродажба.
- Печалбата. Без нея няма да има кой да купува имоти по този начин.
Защо диапазон? По-близо до 7% сме при стандартни, готови апартаменти в квартали с много сделки, където рискът е малък и препродажбата е бърза. По-близо до 10% сме при големи или необичайни жилища, имоти в периферията и случаи с повече неизвестни. При къщите добавяме още 4%, защото купувачите са по-малко, а оценката е по-несигурна.
Сравнете маржа с алтернативата. При продажба чрез агенция плащате комисионна, отстъпвате при договарянето и чакате месеци със сметките. Маржът не е безплатен, но не е и скрит. Ако сметката не ви устройва, точно затова я показваме: можете да я сравните с другите варианти в следващия раздел и да решите сами.
Какво обещаваме за офертата и кога тя се променя
Процесът има ясни срокове. Калкулаторът показва индикативен диапазон веднага. След заявка се обаждаме до края на следващия работен ден. Правим един оглед и до 72 часа след него получавате писмена оферта, която важи 10 дни. Всичко дотук е безплатно и не ви задължава с нищо.
Сметката, която сте получили преди огледа на базата на вашето описание, не се сваля след него. Има само три изключения, всяко от които променя стойността обективно и не може да се види от данните:
- скрита влага, течове или конструктивна намеса, които не сте споменали;
- площ, по-малка от посочената в документите;
- тежест, която не е вписана при заявката: ипотека, възбрана или съсобственик.
Какво не може да свали офертата: състояние, което се вижда на снимките, вкусови неща като цвят на плочки или стари мебели, движение на пазара в рамките на 10-дневната валидност. Ако споменете проблем предварително, той влиза в сметката от началото и огледът само го потвърждава.
След като приемете офертата, сделката се прави при нотариус за 10–30 дни, ако документите са изрядни. Ако ви трябва повече време, например докато намерите ново жилище, датата може да е и по-късна, до 120 дни. Плащането е по банков път при подписване на нотариалния акт. Комисионна няма, а нотариалната такса, вписването и местният данък са за наша сметка.
Ако не приемете в рамките на 10 дни, нищо не дължите. При нова заявка правим нова сметка по актуалните данни.
Единствените три причини офертата да се промени след огледа:
- скрита влага, течове или конструктивна намеса, които не сте споменали
- площ, по-малка от посочената в документите
- тежест, която не е вписана при заявката (ипотека, възбрана, съсобственик)
На нас, чрез агенция или сами: сравнение
Пример: апартамент с пазарна стойност 200 000 €, готов за живеене, в ликвиден квартал. Допусканията за агенцията и самостоятелната продажба са илюстративни: 3% отстъпка при договарянето, 3% комисионна с ДДС, 2 000 € за освежаване и снимки, 150 € месечно за сметки и такси, 4 месеца до сделка с агенция и 6 месеца сами.
- Продажба на нас. Офертата за такъв имот е около 86% от пазарната стойност, тоест около 172 000 €. Без комисионна, без подготовка, без месечни сметки. Срок до нотариус 10–30 дни. Нетно около 172 000 €.
- Продажба чрез агенция. След договаряне цената е около 194 000 €. Минус комисионна около 5 800 €, подготовка 2 000 € и 4 месеца сметки за 600 €. Нетно около 185 600 €, след около четири месеца, ако кредитът на купувача мине.
- Продажба сами. Същата цена от 194 000 €, без комисионна. Минус подготовка 2 000 €, обяви около 200 € и 6 месеца сметки за 900 €. Нетно около 190 900 €, но с вашето време за огледи, преговори и документи.
На хартия продажбата на нас носи с 13 600–18 900 € по-малко. Това е цената на 10–30 дни вместо месеци, на сигурна сума вместо надежда и на сделка без отпаднали купувачи.
При апартамент, който има нужда от ремонт, разликата се свива. Пазарът сваля цената на обявите „за ремонт“ с около 6%, купувачите с кредит трудно финансират ремонта, а времето на пазара се удължава. При наследство с много наследници, ипотека или възбрана сметката отново изглежда различно. Проверете своя случай във формата за оферта, като въведете реалните данни.
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 172 000 € | 194 000 € | 190 000 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 7 000 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 3 000 € | ≈ 1 800 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 3 200 € | ≈ 6 месеца, 5 200 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 172 000 € | ≈ 181 000 € | ≈ 183 000 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Кога да не продавате на нас
Продажбата на купувач с готови пари не е за всеки. Ето случаите, в които честно ви съветваме да помислите за друг вариант:
- Имате време и стандартно жилище. Ако апартаментът е готов за живеене, в ликвиден квартал и можете да чакате три–шест месеца, свободният пазар обикновено ще ви донесе около 8–11% повече нетно, както показва сравнението по-горе.
- Наближава данъчен срок. Данъкът от 10% върху печалбата не се дължи при продажба на един жилищен имот, притежаван над 3 години, или до два имота, притежавани над 5 години. Ако сте близо до тези срокове, изчакването може да ви спести повече от разликата в цената.
- Купувате друго жилище в същия пазар. Ако продавате под пазарната стойност, а купувате на пазарна, плащате разликата два пъти. Тук има смисъл да продадете на свободния пазар и да синхронизирате датите.
- Имотът е уникален. Луксозни, исторически или необичайни имоти имат свои купувачи, които плащат за уникалността. Нашият модел ги оценява предпазливо.
- Парите ви трябват временно. Продажбата е необратима. Ако проблемът е краткосрочен, първо обмислете другите възможности.
- Съсобствениците не са съгласни. Никой купувач не решава семеен спор. Можем да купим идеална част, но цената ѝ е осезаемо под пропорционалния дял от целия имот.
Ако разпознавате себе си в някой от тези случаи, информацията на сайта пак е ваша: оценката, разходите за ремонт и документите и сложните случаи важат за всяка продажба, не само за продажба на нас.
Поискайте писмена оферта
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси и отговори
Какъв процент от пазарната цена предлагате?
За готов за живеене апартамент в ликвиден квартал обикновено около 82–90% от пазарната стойност. При нужда от ремонт процентът е по-нисък, защото приспадаме разхода за ремонт до пазарния стандарт. При къщи, идеални части, тежести и имоти далеч от транспорт също излиза по-ниско. Всяко перо на сметката е показано в писмената оферта.
Защо офертата е по-ниска от цената в обявите?
По две причини. Обявите са искани цени, а реалните сделки обикновено минават малко по-ниско. Освен това от пазарната стойност вадим ремонта, разходите по препродажбата от около 4–6% и маржа от около 7–10%. В замяна получавате сделка за 10–30 дни, без комисионна, без огледи с купувачи и без риск кредитът на купувача да не мине.
Може ли офертата да се промени след огледа?
Предварителната сметка не се сваля след огледа, освен в три случая: скрита влага, течове или конструктивна намеса, които не сте споменали; площ, по-малка от посочената в документите; тежест като ипотека, възбрана или съсобственик, която не е вписана в заявката. Ако кажете за проблема предварително, той влиза в сметката от началото.
Колко време важи писмената оферта?
10 дни от получаването ѝ. Получавате я до 72 часа след огледа. През тези 10 дни сумата не се променя, дори пазарът да се движи. Ако не я приемете, нищо не дължите; при нова заявка по-късно правим нова сметка по актуалните данни за квартала.
Кой плаща нотариуса и данъците при продажба на вас?
Ние. Нотариалната такса, таксата за вписване от 0,1% и местният данък при придобиване, между 0,1% и 3% според общината, са за наша сметка. Комисионна няма. Ако дължите данък върху печалбата като продавач, той е ваш по закон, но при един жилищен имот, притежаван над 3 години, или при наследство такъв обикновено не се дължи.
Задължавам ли се с нещо, ако поискам оферта?
Не. Индикативният диапазон, обаждането, огледът и писмената оферта са безплатни и без ангажимент. Можете да ползвате офертата и като ориентир при преговори с други купувачи или да я сравните с оценка на независим оценител. Единственото, което ви молим, е описанието в заявката да е вярно.
Колко бързо получавам парите?
В деня на сделката. Плащането е по банков път при подписване на нотариалния акт. Самата сделка се прави 10–30 дни след като приемете офертата, ако документите са изрядни. При ипотека или възбрана частта за банката или кредитора се превежда директно на тях от цената, а остатъкът на вас, в същия ден.
Мога ли да избера датата на сделката?
Да. Обичайният срок е 10–30 дни при изрядни документи, но ако имате нужда от повече време, например да се преместите или да намерите ново жилище, датата може да е до 120 дни след приемането на офертата. Уговаря се предварително и се записва, така че знаете точно кога ще получите парите.