Изкупуване на имоти в Борово
В Борово обявените апартаменти са с медиана 3 062 €/м², с 21% над средното за София, а типичният двустаен от 63 м² е около 207 000 €. За да стигнем до оферта, от пазарната стойност приспадаме нужния ремонт, около 4–6% за препродажбата и 7–10% марж. За поддържан апартамент това обикновено е 82–90% от стойността, а при блок от 60-те в оригинален вид процентът е по-нисък.
- €/м² медиана на обявените цени
- 3 062
- €/м², средната половина
- 2 779–3 509
- брутна доходност от наем
- 3,6%
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
От вилна зона до квартал на жилищните кооперации
Борово е пример как една градоустройствена акция определя пазара за десетилетия напред. До началото на 60-те години тук има еднофамилни къщи с дворове, строени между 1930 и 1947 г., като част от Красно село, тогава най-обширната вилна зона на столицата. После дворовете са одържавени, застроени или предоставени на жилищно-строителни кооперации, а къщите са съборени. Това е една от най-мащабните градоустройствени акции на социализма.
През 60-те, 70-те и 80-те години се оформят три типа блокове: тухлени, панелни и монолитни стоманобетонни. Всички блокове отпреди 1989 г. са топлофицирани, а част от тях са строени от кооперации върху одържавените дворове. След 1989 г. идват новите тухлени кооперации, голяма част от които също са с централно топлозахранване, затова ТЕЦ доминира в обявите с 91%. Типичната сграда е на 5–8 етажа (65 от 89 обяви с посочена етажност), високите над 13 етажа са 10, а ниските до 4 етажа само 6.
По години пазарът е изненадващо равен. Блоковете от 1960–1979 г., най-голямата група с 29 обяви, се обявяват за 3 103 €/м², почти колкото сградите от 2000–2009 г. (3 128 €/м²) и от 80-те (3 043 €/м²). Под тях са сградите от 90-те с 2 734 €/м², но обявите са само 7 и не правим силен извод от тях. В обявите няма група жилища в строеж, а новите от 2020–2025 г. са едва 4. Купувачът плаща за адреса под Витоша и за зрелия квартал; годината на блока е второстепенна.
Малък пазар с висока цена на квадрат
Пазарът в Борово е малък: 91 обяви за апартаменти на 0,58 км². Медианата е 3 062 €/м², средната половина е между 2 779 и 3 509 €/м², а 10-ият и 90-ият персентил са 2 415 и 3 705 €/м². Медианната обявена цена е 245 000 € за 80 м². При толкова малка извадка всяко скъпо или евтино жилище мести средната, затова при оценка гледаме и конкретните сравними обяви, не само медианата.
Едностайни на практика няма, защото обявите под 50 м² са само 2. Двустайните (41 обяви, 63 м²) са на 3 127 €/м² и около 207 000 €, тристайните (40 обяви, 90 м²) на 3 000 €/м² и 282 000 €, а четиристайните (8 обяви, 138 м²) на 2 723 €/м² и 385 000 €. Между двустаен и тристаен разликата на квадрат е малка, така че по-голямото жилище не е наказано, докато при четиристайните кръгът купувачи вече се стеснява.
Динамиката е силна в дългия план и по-спокойна в краткия. Пикът преди кризата е 1 160 €/м² през юни 2008 г., дъното 765 €/м² в края на 2012 г. От 2021 г. (1 305 €/м²) цената е нараснала със 135%, средно над 17% годишно. От 2025 г. ръстът е 10,4%, около 7,7% годишно, а седмичните снимки от средата на септември до 19 октомври не излизат от коридора 2 986–3 067 €/м². Числата отразяват исканията на продавачите; при сделка крайната сума обикновено е малко по-ниска.
Как се разпределят цените в Борово
91 обяви, стъпка 250 €/м²
Средна цена от 2008 г. насам
€/м², средни цени по imot.bg
Цена според годината на сградата
медиана €/м²
Цена според етажа
медиана €/м²
Типична цена по брой стаи
хиляди €, медиана
Сравнение със съседните квартали
€/м²: лентата е средната половина, точката — медианата
Вид строителство в обявите
101 обяви в homes.bg с посочен вид
- тухла 82%
- панел 17%
- ЕПК 1%
Тухла или панел и още пет неща за цената
Източниците за вида конструкция се разминават, затова ги четем внимателно. На homes.bg (101 обяви с посочен вид) тухлата е 82% с медиана 3 630 €/м², а панелът 17% с 2 992 €/м². Тази тухлена медиана е над горния квартил на imot.bg, така че извадките явно са различни. Сигурна е посоката: в Борово тухленият блок и новата кооперация се ценят повече от панела. Останалото, което мести цената:
- Етаж. Средните етажи са 3 129 €/м², първият и последният около 2 982 и 3 000 €/м². Разликата е само 4–5%, по-малка, отколкото в Младост, където първият етаж е с около 9% под средните.
- Санирането. В програмата за енергийна ефективност са одобрени само 4 сгради: бл. 12, бл. 14 на ул. „Невестина скала“, бл. 225 и бл. 231. Санираният блок е видим плюс.
- Близост до Мол „България“, пазар „Борово“ и трамваите 7 и 27. Тук голяма част от ежедневието минава пеша.
- Училищата. Софийската езикова гимназия, 34 СУ и 36 СУ правят адреса търсен от семейства с ученици.
- Състояние и обзавеждане. 14% от обявите са обзаведени, а 4% изрично са „след ремонт“, двойно повече от Младост. С тях ще ви сравняват.
Паркирането е общ проблем: гараж или паркомясто се споменава в едва 1% от обявите.
| Характеристика | Ефект в модела | За 63 м² тук | Медиана в обявите тук |
|---|---|---|---|
| Партер | −9,3% | −18 100 € | — |
| Първи етаж | −4,2% | −8 200 € | 2 982 €/м² |
| Последен етаж | −2,5% | −4 800 € | 3 000 €/м² |
| Сграда 1960–1979 | −9,6% | −18 600 € | 3 103 €/м² |
| Сграда 1980–1989 | −7,3% | −14 200 € | 3 043 €/м² |
| Сграда 2000–2009 | −3,0% | −5 800 € | 3 128 €/м² |
| В строеж (акт 14/15) | −14,2% | −27 700 € | — |
| Газ вместо ТЕЦ | −2,0% | −3 800 € | — |
| Локално отопление | −5,9% | −11 500 € | — |
| Панел вместо тухла | −1,8% | −3 500 € | — |
| ЕПК вместо тухла | −2,2% | −4 400 € | — |
| „След ремонт“ | +7,0% | +13 600 € | — |
| „За ремонт“ | −6,2% | −12 200 € | — |
| Обзаведен | +10,4% | +20 300 € | — |
| Паркомясто или гараж | +3,2% | +6 300 € | — |
| Термопомпа | +5,5% | +10 700 € | — |
Ремонт в топлофициран блок от 60-те и 70-те
Повечето жилища за продажба в Борово са в блокове от 60-те до 80-те години, а ремонтът зависи от конструкцията. Тухлените блокове от онова време са с масивни стени, но без топлоизолация и с инсталации, сменяни на части. Панелните добавят уязвимите снадки между готовите елементи, които при липса на саниране пропускат студ и влага. Монолитните стоманобетонни блокове са най-здрави като конструкция, но и при тях има студени мостове около плочите и колоните.
Понеже всички блокове отпреди 1989 г. са на централно топлоснабдяване, отоплението е общата тема. Старите вертикални щрангове, радиаторите и липсата на индивидуално регулиране карат купувачите да питат за сметките за парно още на първия оглед. Санирането решава голяма част от това, но в Борово одобрените сгради са само четири, така че за повечето блокове то предстои.
При новите кооперации след 1989 г. работата е по-лека: подмяна на кухня и баня, проверка на хидроизолацията на терасите, понякога нова дограма. Оцелелите къщи от 30-те и 40-те години са отделен случай, при който обикновено се оценява мястото, а не сградата.
Колко да вложите преди продажба? В Борово 4% от обявите изрично са „след ремонт“ и именно с тях ще ви сравняват купувачите. Ако жилището е в оригинален вид, често е по-изгодно да го продадете с ремонт, отчетен в цената, вместо да харчите месеци и пари. Цените за евтин, среден и скъп ремонт са събрани в калкулатора за ремонт, а тухлата, панелът и монолитът са сравнени в типовете сгради.
Евтин ремонт
12 500 € – 18 000 €
154–224 €/м² за 80 м²
- Подове: 1 400 € – 2 100 €
- Баня (4–6 м²): 2 800 € – 3 800 €
- Ел. инсталация: 2 000 € – 2 800 €
Среден ремонт
20 000 € – 30 500 €
252–381 €/м² за 80 м²
- Подове: 2 400 € – 3 600 €
- Баня (4–6 м²): 4 200 € – 6 000 €
- Ел. инсталация: 3 000 € – 4 400 €
Скъп ремонт
37 500 € – 66 500 €
470–833 €/м² за 80 м²
- Подове: 5 600 € – 10 300 €
- Баня (4–6 м²): 7 400 € – 12 900 €
- Ел. инсталация: 4 800 € – 7 500 €
Корекция ×0,99 според годините на сградите в обявите тук; без климатици и мебели. Калкулатор за ремонт.
Как да оцените апартамента си в Борово
- Определете типа блок. Тухлен блок от 60-те, панел, монолит от 70-те и 80-те или кооперация след 1989 г. Сравнявайте с жилища от същия тип, а не с медианата на целия квартал.
- Изберете стайността. За двустаен базата е около 3 127 €/м², за тристаен около 3 000 €/м², за четиристаен около 2 723 €/м².
- Отчетете етажа и асансьора. Първият и последният етаж свалят с около 4–5%.
- Проверете блока. Саниран ли е, в какво състояние са покривът, входът и общите инсталации. Саниран блок с ремонтиран покрив е плюс, предстоящ ремонт за сметка на етажната собственост е минус, който купувачът ще поиска да приспадне.
- Намерете конкретни сравними. При 91 обяви лесно ще откриете пет-шест жилища в същия тип сграда и ще смъкнете малко от исканите им цени, защото сделките минават по-ниско.
Пример: да вземем несаниран тухлен блок от 70-те и тристаен от 90 м² на четвъртия му етаж, с оригинална баня и стара дограма. При 3 000 €/м² пазарната стойност е около 270 000 €. Ремонтът на баня, дограма и инсталации (около 22 000 €) е най-голямото перо след маржа ни от 8% (21 600 €); с още 5% за препродажбата (13 500 €) стигаме до оферта около 213 000 €, близо 79% от стойността. Без нужда от ремонт същото жилище би получило оферта около 235 000 €, или 87%. Пробвайте свои сценарии в калкулатора за стойност.
| Апартамент | Пазарна стойност, готов | Оферта: готов | Оферта: за освежаване | Оферта: основен ремонт |
|---|---|---|---|---|
| 2-стаен, 63 м² | 208 500 € | 175 000 € – 185 500 € | 168 000 € – 181 500 € | 145 000 € – 165 500 € |
| 3-стаен, 90 м² | 294 500 € | 247 500 € – 262 500 € | 237 500 € – 257 000 € | 204 500 € – 233 500 € |
| 4-стаен, 138 м² | 441 500 € | 371 000 € – 393 000 € | 355 500 € – 384 500 € | 304 500 € – 349 000 € |
Под Витоша, между „България“ и „Гоце Делчев“
Борово е малък квартал в район Красно село, на 4,2 км от центъра. Бул. „България“ на югоизточната граница дава бърза връзка с центъра и с Околовръстния път, а останалите граници са ул. „Тодор Каблешков“, ул. „Ген. Стефан Тошев“, ул. „Дойран“ и бул. „Гоце Делчев“. Транспортът е гъст: трамваи 7 и 27, тролейбуси 2 и 9, автобуси 64, 73, 83, 102, 204 и 304.
Метрото е по-слабото място. Най-близките станции са „Цар Борис III“, на около 1,1 км, и „България“ на М3 при ж.к. „Хиподрума“, на около 1,6 км. Южно разклонение по ул. „Дойран“ и бул. „Братя Бъкстон“ със станции „Белите брези“ и „Тодор Каблешков“ е обсъждано през 2013 г., но остава в далечна перспектива, затова не го включваме в цената.
Ежедневието е удобно: Мол „България“, пазар „Борово“ на последната спирка на тролейбус 9, 14 супермаркета, 11 аптеки и XX поликлиника. Училищата са силна страна: Софийската езикова гимназия, 34 СУ „Стою Шишков“ и 36 СУ „Максим Горки“, общо 7 в границите на квартала. Детската градина обаче е само една, което семействата с малки деца забелязват. Шест парка и 25 детски площадки обясняват защо кварталът се възприема като зелен и тих. Фондът е смесен, от социалистическите блокове до новите кооперации.
Кога продажбата на нас е разумна в Борово
Да започнем с обратния случай. При 91 обяви за целия квартал добре поддържаният двустаен в тухлен блок до бул. „България“ не остава незабелязан и чрез агенция вероятно ще постигне по-висока цена. Разликата между нашата оферта и пазарната цена тогава е пари, които няма нужда да губите.
Нашата оферта има смисъл в ситуации, които в стария фонд на Борово не са рядкост:
- наследен апартамент в кооперативен блок от 60-те, където документите са стари и наследниците са няколко;
- четиристаен, който се обявява с по-ниска цена на квадрат (2 723 €/м²) и има по-тесен кръг купувачи;
- развод, при който двамата съпрузи искат бързо и окончателно да разделят стойността;
- жилище с възбрана, при което дългът се погасява от цената, а възбраната се заличава;
- идеални части, когато съсобствениците не постигат съгласие за цената.
Независимо от ситуацията получавате едно и също: един оглед, писмена оферта в срок до 72 часа след него, с отделен ред за всяко перо, и 10 дни да я обмислите. Разходите по прехвърлянето (нотариус, вписване, местен данък) поемаме ние, а комисионна не се дължи. Какво изисква всеки сложен случай е описано в документи и сложни случаи, а пълната сметка в как смятаме офертата.
От пазарната стойност до офертата
типичен двустаен от 63 м² за освежаване, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 180 500 € | 203 500 € | 199 500 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 7 350 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 3 150 € | ≈ 1 900 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 3 350 € | ≈ 6 месеца, 5 450 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 180 500 € | ≈ 190 000 € | ≈ 192 000 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Поискайте оферта за имота си в Борово
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Борово
Блокът ми е строен от жилищно-строителна кооперация. Има ли значение за цената?
Начинът на строеж сам по себе си не е фактор в цената. Важат конструкцията, етажът, състоянието и документите. При по-старите кооперативни блокове проверяваме внимателно веригата от документи за собственост, особено ако имотът е наследяван. Сградите от 1960–1979 г. в Борово се обявяват средно за 3 103 €/м², колкото и много по-новите, така че възрастта не сваля цената автоматично.
Защо в Борово почти няма едностайни апартаменти?
От 91 обяви само 2 са под 50 м². Пазарът е съставен от двустайни (41 обяви) и тристайни (40 обяви), което отразява семейния характер на блоковете от 60-те до 80-те и на новите кооперации. Ако продавате едностаен, сравняваме го с малкото налични обяви и с близки квартали. Рядкостта му може да е и предимство, защото купувачите-инвеститори нямат голям избор в Борово.
Колко по-скъп е санираният блок в Борово?
Отделна премия в данните няма, защото санираните сгради са малко: в програмата за енергийна ефективност са одобрени бл. 12, бл. 14 на ул. „Невестина скала“, бл. 225 и бл. 231. На практика санирането намалява сметката за парно и маха въпроса за мухъла по външните стени. Собственик в санирания бл. 225 ще получи по-висока база от съсед в неизолиран блок от същия тип.
Каква доходност дава наем в Борово?
Около 3,6% брутно годишно. Наемите не са по-високи от другаде (около 600 € за двустаен от 65 м², или 9,56 €/м², и около 800 € за тристаен от 100 м²), но цените на продажба са високи, затова процентът излиза нисък. Борово е по-скоро квартал за живеене, отколкото за инвестиция с цел наем, и това трябва да влезе в сметката, ако се колебаете дали да продадете или да отдадете.
Ще има ли метро в Борово?
Не в обозримо бъдеще. Южно разклонение по ул. „Дойран“ със станции „Белите брези“ и „Тодор Каблешков“ е обсъждано през 2013 г., но остава далечна перспектива. Днес най-близките станции са „Цар Борис III“ на около 1,1 км и „България“ на М3 на около 1,6 км. Затова при оценка разчитаме на трамваите, тролейбусите и бул. „България“, а не на бъдещо метро.
Колко по-евтин е панелният апартамент от тухления в Борово?
Посоката е ясна, точното число не. В обявите на homes.bg тухлата е с медиана 3 630 €/м², а панелът с 2 992 €/м², но тази извадка се разминава с основните данни, където медианата на целия квартал е 3 062 €/м². Затова не прилагаме фиксирана отстъпка за панел, а сравняваме с продадени и обявени жилища в същата серия и състояние.
Последният етаж в Борово по-евтин ли е?
Малко. Последният етаж се обявява средно за 3 000 €/м² срещу 3 129 €/м² за средните етажи, разлика от около 4%. Решаващо е състоянието на покрива: ако е ремонтиран и няма следи от течове, разликата почти изчезва. Ако покривът е стар и предстои ремонт за сметка на етажната собственост, отчитаме вашия дял от разхода като отделна позиция в офертата.
За колко време приключва продажбата на апартамент в Борово?
Броенето започва от заявката: до края на следващия работен ден ви търсим, за да уговорим оглед, а писмената оферта идва най-късно 72 часа след него и важи 10 дни. При изрядни документи нотариалният акт може да е 10–30 дни по-късно, а ако се местите, датата може да е до 120 дни напред. Парите постъпват по банков път при подписването, а ако има ипотека, банката получава остатъка директно.