Изкупуване на имоти в Изток
В Изток апартаментите се обявяват с медиана 4 027 €/м², а типичната обява е около 409 500 € за 102 м². Пазарът е малък, само 154 обяви, затова оценяваме всеки апартамент по обяви в същия тип сграда и на сходен етаж, а не по средната цифра за квартала. Формулата е една за всеки имот: стойност на пазара, без разхода за ремонт, без 4–6% за препродажба и без нашите 7–10%. При апартамент, в който може да се живее веднага, това дава около 82–90%.
- €/м² медиана на обявените цени
- 4 027
- €/м², средната половина
- 3 457–4 644
- брутна доходност от наем
- 3,0%
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Ниски блокчета, панел и нови сгради край булеварда
Изток е малък квартал, около 1,01 км², и по-рано е известен като „Царица Йоанна“. През 30-те години източно от него започва да се застроява днешният Гео Милев, а съседният Изгрев е застроен в края на 70-те с т.нар. номенклатурни блокове. Самият Изток днес събира посолства, хотели и много ново строителство.
Жилищният фонд от социализма тук не е огромен комплекс, а отделни сгради. Сред тях са панелни блокове, като 6-етажния блок с 18 апартамента, чиито собственици през 2013 г. подписват един от първите договори за саниране с европейски средства. Според описание на „Капитал“ от 2019 г. в част от квартала преобладават 4-етажни блокчета. Публичните източници не уточняват серията или системата им, затова при оценка ги установяваме по документите на конкретната сграда.
Новият слой е край булеварда: две 10-етажни тухлени сгради и по-нови сгради под 10 етажа. През 2019 г. собственикът на „Софиямед“ започва проект с 10 етажа жилища и 25 етажа офиси. В обявите блоковете с 5–8 етажа са 100, до 4 етажа 28, а над 12 етажа едва 10. Сред 77-те обяви с данни за материала тухлата държи 96%, ЕПК 3% и панелът 1%, така че панелните апартаменти рядко излизат на пазара.
Връзката с цената е обратна на тази в панелните квартали. Тук новото е премиумът: жилищата в строеж са на 4 711 €/м² (само 6 обяви), сградите от 2020–2025 г. на 4 492 €/м². Старият фонд е по-евтин, но не равномерно: 1960–1979 г. стои на 3 932 €/м², над 80-те (3 615 €/м²) и 90-те (3 380 €/м²). Как конструкцията влияе на поддръжката, е описано в наръчника за сградите.
Малка извадка, високи цени: как да ги тълкувате
Към 19.10.2026 г. в Изток се предлагат 154 апартамента с медиана 4 027 €/м², с 59% над града (2 540 €/м²). Типичният коридор, средните 50% от обявите, е 3 457–4 644 €/м², а ако отрежем по 10% от двата края, остават цени от 2 759 до 5 407 €/м². При толкова малък пазар една скъпа нова сграда или няколко стари обяви местят медианата осезаемо, така че тя е ориентир, не цена на вашия апартамент.
Любопитно е, че цената на квадратен метър почти не зависи от броя стаи. Двустайните са на 4 032 €/м² (около 265 000 € за 70 м²), тристайните на 4 076 €/м² (около 420 000 € за 102 м²), четиристайните на 3 950 €/м², но за 200 м² и около 695 000 €. Големият апартамент тук не се продава с голяма отстъпка на метър, а жилищата над 120 м² са най-голямата група, 65 обяви. Едностайни практически няма, до 50 м² са само 8 обяви.
Посоката е силно нагоре. Пикът преди кризата, юни 2008 г., е 1 475 €/м², дъното през юни 2012 г. 950 €/м², а оттам кварталът по данни на imot.bg изкачва 1 972 €/м² през 2021 г., 2 881 €/м² през 2023 г. и 3 530 €/м² през 2025 г. Само от 2025 г. ръстът е 19,9%. В последните шест седмици обаче серията стои на едно място, около 4 023 €/м², знак за пауза след силна година.
Всички цифри са искани цени. В квартал с толкова малко предложения пазарлъкът зависи от конкретния купувач и от това колко сходни апартаменти се предлагат в момента.
Как се разпределят цените в Изток
154 обяви, стъпка 250 €/м²
Средна цена от 2008 г. насам
€/м², средни цени по imot.bg
Цена според годината на сградата
медиана €/м²
Цена според етажа
медиана €/м²
Типична цена по брой стаи
хиляди €, медиана
Сравнение със съседните квартали
€/м²: лентата е средната половина, точката — медианата
Вид строителство в обявите
77 обяви в homes.bg с посочен вид
- тухла 96%
- ЕПК 3%
- панел 1%
Как се оценява апартамент при толкова малко обяви
- Започнете от сградата. Година, вид конструкция и етажност се виждат от документа за собственост и техническия паспорт. В Изток годината и типът на сградата тежат повече от броя на стаите.
- Разширете сравнението. При 154 обяви търсете сходни апартаменти и в съседните Изгрев и Гео Милев, но коригирайте за метрото и зеленината.
- Сравнявайте по брой стаи. Медианите от 4 032 до 4 076 €/м² за двустайни и тристайни са по-добър ориентир от общата медиана.
- Отчетете етажа. Първи и последен етаж излизат с 8–9% под средните.
- Свалете исканата цена до реалистична. Как се прави сравнителна оценка и кои корекции са оправдани, е обяснено в ръководството за оценка.
Пример: тристаен от 100 м² на втори етаж в 4-етажно блокче от социализма, с оригинални баня и кухня. Блоковете от 1960–1979 г. се обявяват около 3 932 €/м², тристайните около 4 076 €/м²; за сделка смятаме с 3 800 €/м², или пазарна стойност 380 000 €. Ремонтът до стандарта, който купувачите тук очакват, е да кажем 35 000 €. Препродажбата отнема около 19 000 € (5%), маржът ни при 8% е 30 400 €. Офертата излиза около 295 600 €, около 78% от пазарната стойност, защото ремонтът е изцяло наш. Сумите са илюстративни.
| Апартамент | Пазарна стойност, готов | Оферта: готов | Оферта: за освежаване | Оферта: основен ремонт |
|---|---|---|---|---|
| 2-стаен, 70 м² | 305 500 € | 256 500 € – 272 000 € | 249 000 € – 267 500 € | 223 000 € – 249 500 € |
| 3-стаен, 102 м² | 438 000 € | 368 000 € – 390 000 € | 356 500 € – 383 500 € | 319 000 € – 357 000 € |
| 4-стаен, 200 м² | 782 000 € | 657 000 € – 696 000 € | 635 000 € – 684 000 € | 561 000 € – 632 000 € |
Какво прави апартамента по-скъп от съседния
- Пътят до „Жолио Кюри“. Станцията на М1/М4 е на около 0,5 км от центъра на квартала; „Г. М. Димитров“ е на 1,05 км, „Мусагеница“ на 1,63 км. Трамвайни спирки в границите няма, автобусните са 7, затова пешеходният достъп до метрото тежи.
- Етажът. На първи етаж медианата пада до 3 807 €/м², около 9% под средните (4 167 €/м²), а на последния е 3 848 €/м², около 8% под тях. Купувачите в Изток плащат най-много за среден етаж.
- Годината на сградата. Разликата между сграда от 2020–2025 г. и такава от 90-те е повече от 1 100 €/м² в обявите.
- Обновяването на блока. В регистъра на общината за енергийно обновяване фигурират 7 одобрени сгради: ул. „Райко Алексиев“ 5, „Тодор Стоянов“ 7, „Пиер Дегейтър“ 4, „Чарлз Дарвин“ 25, „Тинтява“ 20, „Люлякова градина“ 23А и „Самоков“ 16.
- Паркомястото. Споменава се в 3% от обявите. През септември 2025 г. е предложено зелената зона с платено паркиране да обхване и Изток; ако то бъде прието, собственото място ще тежи още повече.
- Зеленината и училищата. OpenStreetMap отчита 11 парка и 38 детски площадки на малка площ, а СПГЕ „Джон Атанасов“ и 119 СУ привличат семейства.
- Размерът. Апартамент от 200 м² за около 695 000 € има малко купувачи и продажбата му отнема повече време.
| Характеристика | Ефект в модела | За 70 м² тук | Медиана в обявите тук |
|---|---|---|---|
| Партер | −9,3% | −26 600 € | — |
| Първи етаж | −4,2% | −12 000 € | 3 807 €/м² |
| Последен етаж | −2,5% | −7 100 € | 3 848 €/м² |
| Сграда 1960–1979 | −9,6% | −27 300 € | 3 932 €/м² |
| Сграда 1980–1989 | −7,3% | −20 800 € | 3 615 €/м² |
| Сграда 2000–2009 | −3,0% | −8 400 € | 3 828 €/м² |
| В строеж (акт 14/15) | −14,2% | −40 600 € | 4 711 €/м² |
| Газ вместо ТЕЦ | −2,0% | −5 600 € | — |
| Локално отопление | −5,9% | −16 900 € | — |
| Панел вместо тухла | −1,8% | −5 200 € | — |
| ЕПК вместо тухла | −2,2% | −6 400 € | — |
| „След ремонт“ | +7,0% | +19 900 € | — |
| „За ремонт“ | −6,2% | −17 800 € | — |
| Обзаведен | +10,4% | +29 700 € | — |
| Паркомясто или гараж | +3,2% | +9 300 € | — |
| Термопомпа | +5,5% | +15 600 € | — |
Изток: кога на нас и кога чрез обява
Казваме го направо: в Изток ремонтиран апартамент на среден етаж обикновено ще донесе повече чрез обява. Купувачите тук имат пари и търсят, а при медианна цена около 409 500 € разликата между нашата оферта и свободния пазар е десетки хиляди евро. Ако нямате срок, а апартаментът е поддържан, това е по-добрият път.
Ние сме по-добрият избор в други ситуации:
- апартаментът иска пълен ремонт, а купувачите на този пазар търсят готово жилище, в което да влязат веднага;
- жилището е голямо, около 200 м², с цена, която отсява повечето купувачи;
- наследниците са няколко, някои живеят далеч и никой не иска да управлява ремонт и огледи;
- има ипотека или възбрана, които трябва да се погасят от цената при нотариуса;
- трябва ви определена дата: при изрядни документи подписваме след 10–30 дни, а при желание отлагаме до 120 дни след приемането на офертата.
Писменото предложение идва в рамките на 72 часа от огледа и важи 10 дни. Комисионна няма, а разходите при нотариуса (такса, вписване, местен данък) поемаме ние. Колко точно губите или печелите спрямо агенция, ще видите на страницата за сметката, а документите за сложните случаи са в раздела за документи.
Наемът не е силна алтернатива: брутната доходност е около 3% годишно. Тристаен се отдава с медиана около 1 100 € на месец, двустаен около 650 €.
От пазарната стойност до офертата
типичен двустаен от 70 м² за освежаване, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 262 500 € | 296 000 € | 290 000 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 10 650 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 4 600 € | ≈ 2 750 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 4 900 € | ≈ 6 месеца, 7 700 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 262 500 € | ≈ 275 500 € | ≈ 279 500 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Ремонт в стар блок срещу нова сграда в Изток
Първото, което трябва да се знае: пазарният стандарт тук е по-висок. Купувач, който плаща над 4 000 €/м², очаква качествени настилки, добра дограма, модерна баня и прилична обща част. Затова ремонтът до пазарен стандарт в Изток струва повече, отколкото същият апартамент би изисквал в по-евтин квартал, и това влиза в нашата сметка.
При старите блокове типичните пера са инсталациите (окабеляване, щрангове), баните и кухните, дограмата и, ако сградата не е обновена, фасадата и покривът. Добър ориентир за мащаба на общите разходи дава случаят от 2013 г.: договорът на 6-етажния панелен блок с 18 апартамента е за 222 хил. лв., около 113 500 €, от които 120 хил. лв. безвъзмездно. Това прави около 6 300 € на апартамент, от тях около 2 900 € собствено участие при тогавашните цени. Днешните цени на материали и труд са по-високи.
В панелен или ЕПК блок носещите стени остават неприкосновени без становище от конструктор, а в 4-етажните блокчета системата трябва да се установи, преди да се планира преустройство. При новите сгради от 2010–2025 г. ремонтът обикновено е освежаване, а основната проверка е за общите части и гаранционните дефекти.
- Евтин ремонт е достатъчен за нов или скоро ремонтиран апартамент.
- Среден ремонт е типичен за блок от 80-те с поддържан апартамент.
- Скъп ремонт често се налага при наследено жилище в сграда отпреди 1980 г.
Разбивка по пера, с трите нива поотделно, има в калкулатора за ремонт.
Евтин ремонт
14 000 € – 20 000 €
135–196 €/м² за 102 м²
- Подове: 1 800 € – 2 600 €
- Баня (4–6 м²): 2 700 € – 3 700 €
- Ел. инсталация: 2 500 € – 3 400 €
Среден ремонт
22 500 € – 33 500 €
220–331 €/м² за 102 м²
- Подове: 3 000 € – 4 400 €
- Баня (4–6 м²): 4 100 € – 5 800 €
- Ел. инсталация: 3 700 € – 5 400 €
Скъп ремонт
41 500 € – 73 000 €
408–718 €/м² за 102 м²
- Подове: 6 900 € – 12 800 €
- Баня (4–6 м²): 7 200 € – 12 600 €
- Ел. инсталация: 5 900 € – 9 400 €
Корекция ×0,97 според годините на сградите в обявите тук; без климатици и мебели. Калкулатор за ремонт.
Посолства, паркове и метростанция „Жолио Кюри“
Изток е част от район „Изгрев“, заедно с Изгрев и Дианабад; към 2023 г. в района живеят 35 363 души по настоящ адрес. Кварталът е на около 4 км от центъра, на около 573 м надморска височина. Тук са посолствата на Япония, Финландия и други държави, Парк-хотел „Москва“ и Световният търговски център „Интерпред“ на бул. „Драган Цанков“.
Метростанция „Фредерик Жолио-Кюри“ на линиите М1/М4 работи от 08.05.2009 г. и е на бул. „Драган Цанков“. Основните оси са „Драган Цанков“ и „Цариградско шосе“, тролейбуси 3, 4, 5 и 11 минават при възела „Плиска“, а автобусите включват линии 67 и 413.
За семейства кварталът е силен. СПГЕ „Джон Атанасов“ и 119 СУ „Акад. Михаил Арнаудов“ са тук; OpenStreetMap отчита 5 училища, 7 детски градини, 3 университета, 13 клиники и лекарски практики, 9 супермаркета, мол, 11 парка и 38 детски площадки. За площ от около 1 км² това е плътна инфраструктура.
Минусите са свързани с развитието. Новите сгради, включително проектът с 25 етажа офиси, променят гледки и натоварват улиците, а по предложението от септември 2025 г. за по-голяма зона за платено паркиране все още няма окончателно решение. При оценката гледаме какво се строи или е заявено в непосредствена близост до вашата сграда.
Ако искате индикативен диапазон за своя апартамент, попълнете формата за оферта; ще ви потърсим най-късно на следващия работен ден.
Поискайте оферта за имота си в Изток
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Изток
Колко струва тристаен апартамент в Изток?
Тристайните се обявяват с медиана 4 076 €/м² и типична цена около 420 000 € за 102 м². Разсейването е голямо: половината обяви в квартала попадат между 3 457 и 4 644 €/м². Годината на сградата и етажът решават къде е вашият апартамент в този диапазон. Реалната сделка обикновено е малко под исканата цена.
Защо в Изток новото строителство е по-скъпо от старото?
Защото тук новите сгради са малко, а мястото е ограничено. Жилищата в строеж са на 4 711 €/м², но са само 6 обяви, а сградите от 2020–2025 г. са на 4 492 €/м². В квартали с масово ново строителство обикновено е обратното: жилищата в строеж се обявяват под завършените. В Изток новото е дефицитно и се продава с премия.
Апартаментът ми е в ниско блокче от социализма. Как го оценявате?
Сравняваме го с обяви от същия период: за блоковете от 1960–1979 г. медианата е 3 932 €/м², за 80-те 3 615 €/м². После отчитаме етажа, състоянието на инсталациите и дали блокът е обновен. При 4-етажните блокчета системата и годината установяваме по документите, защото публичните източници не ги уточняват. Ако имате технически паспорт или стари строителни книжа, покажете ги при огледа.
С колко по-евтин е първият или последният етаж?
В обявите първият етаж е с медиана 3 807 €/м², а последният 3 848 €/м², срещу 4 167 €/м² за средните етажи, тоест около 8–9% по-малко. Партерни обяви в анализа почти няма. Ако последният етаж е с ремонтиран покрив или има голяма тераса, разликата може да е по-малка; при течове е по-голяма.
Как влияе на офертата това, че обявите в Изток са малко?
Прави оценката по-индивидуална. При 154 обяви една скъпа нова сграда може да вдигне медианата, затова сравняваме с апартаменти в същия тип сграда, при нужда и в съседните Изгрев и Гео Милев. Малкият пазар означава и по-дълго търсене на купувач чрез обява, особено за големи жилища, което понякога прави продажбата на нас по-изгодна.
Струва ли си да отдавам апартамента, вместо да го продавам?
Като доходност наемът в Изток е скромен: около 3% брутно годишно. Тристаен се отдава с медиана около 1 100 € месечно, двустаен около 650 €. Ако държите имота като дългосрочно вложение заради силния ръст на цените, наемът покрива разходите. Ако ви трябват пари или имотът иска ремонт, продажбата обикновено е по-разумна, защото ремонтът на този пазар е скъп и връщането му през наема е бавно.
Ако зелената зона за паркиране се разшири, ще поевтинее ли апартаментът?
Не очакваме пряко поевтиняване. Предложението от септември 2025 г. за разширяване на зоната към Изток и Изгрев все още няма потвърдено решение. Ако бъде прието, собственото паркомясто ще струва повече, а апартамент без място ще има малко по-тесен кръг купувачи. В офертата оценяваме днешния пазар, не възможни бъдещи решения. Ако правилата се сменят, докато писмената оферта е валидна, сумата в нея остава същата.
Имотът ми е с възбрана. Можете ли да го купите?
Да. Имот с възбрана може да се продаде: дългът се изплаща от продажната цена в момента на сделката и възбраната се заличава, а остатъкът отива при вас по банков път. Нужни са удостоверение за тежести и информация за размера на задължението. Сумата за погасяване записваме отделно в писмената оферта, за да е ясно колко получавате.