Изкупуване на имоти в Гео Милев
В Гео Милев апартаментите се обявяват средно за 3 214 €/м², с 27% над медианата на София, а типичен тристаен от 95 м² струва около 295 500 €. От пазарната стойност на конкретното жилище вадим ремонта, нужен до пазарния стандарт, около 4–6% за препродажбата и марж от 7–10%; при апартамент, готов за живеене, остават обикновено 82–90%. Цените стоят почти на място от 2025 г. насам, затова сравняваме само със свежи обяви.
- €/м² медиана на обявените цени
- 3 214
- €/м², средната половина
- 2 895–3 750
- брутна доходност от наем
- 3,5%
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Тухлени кооперации около старата ул. „Гео Милев“
Под квартала лежат останките на Слатинското неолитно селище, около 80 декара, един от най-ранните археологически обекти в София. Съвременното застрояване започва през 30-те години на XX век около тогавашния бул. „Княз Кирил Преславски“, днешната ул. „Гео Милев“, източно от кв. „Царица Йоанна“, който днес е Изток.
Фондът тук е по-разнороден, отколкото в големите панелни комплекси. Преобладават по-стари тухлени сгради, между които през последните години са се вмъкнали много нови. В обявите, които уточняват конструкцията, тухлата е 86%, ЕПК 9% и панелът едва 5%, макар че извадката е малка (44 обяви). Под думата „тухла“ влизат и скелетните стоманобетонни кооперации от 60-те и 70-те, и новото монолитно строителство.
Най-голямата датирана група са сградите от 1960–1979 г. с 25 обяви. Следват 2000–2009 г. (16), 1980–1989 г. (14), 1990–1999 г. и 2010–2019 г. (по 10) и 2020–2025 г. (8). В строеж са едва 5 от 121 обяви, нещо рядко за София, където в много квартали новото е половината от предлагането. Обяви с година преди 1960 г. няма; ако се продават жилища от първите кооперации, те са сред 29-те обяви без посочена година.
По височина преобладават пет- до осеметажните сгради (73 обяви), но 24 са в ниски сгради до 4 етажа, а 23 в сгради с 9 и повече етажа. В регистъра по програмата за енергийна ефективност са одобрени три сгради, на ул. „Хубавка“ 5, ул. „Сирак Скитник“ 9 и ул. „Гео Милев“ 17, а бл. 3 е отхвърлен. Разликите между технологиите обясняваме в типовете сгради.
Защо сграда от 70-те струва колкото нова
Квадратният метър в Гео Милев се обявява средно за 3 214 €, индекс 127 при София = 100. Половината пазар се побира между 2 895 и 3 750 €/м², а крайните десети персентили са 2 496 и 4 206 €/м². Разликата между долния и горния край е над 1 700 €/м², много повече, отколкото в блоковите квартали. Това казва, че улицата, сградата и състоянието тежат повече от средната цифра. Типичната обява е 85 м² за около 280 000 €.
Двустайните (41 обяви) са на 3 400 €/м², около 236 500 € за 70 м², а тристайните (58 обяви) на 3 150 €/м², около 295 500 € за 95 м². Четиристайните са 18, с медиана 3 136 €/м², но при толкова малко обяви и голямо разсейване не ги ползвайте като ориентир. Едностайни в извадката почти няма.
Годината почти не разделя пазара. Сградите от 1960–1979 г. са на 3 192 €/м², а най-новите, въведени през 2020–2025 г., на 3 002 €/м²; тези от 80-те, 90-те и 2000-те са между 3 040 и 3 156 €/м². Изпъква само групата от 2010–2019 г. с 3 770 €/м², но тя е от 10 обяви. Купувачът плаща преди всичко за местоположението, а годината коригира цената едва след него.
Динамиката е най-интересната част. В края на 2008 г. кварталът достига 1 317 €/м², през 2013 г. пада до 797 €/м², а после се изкачва до 1 480 €/м² за 2021-ва и 3 192 €/м² за 2025 г. (средни цени по imot.bg). От тази последна точка ръстът е едва 1,3%, а през последните шест седмици исканите цени слизат от 3 318 до 3 196 €/м², с около 3,7%. Периодът съвпада със строежа на метрото по ул. „Гео Милев“, но причината не може да се докаже само от обявите.
Как се разпределят цените в Гео Милев
121 обяви, стъпка 250 €/м²
Средна цена от 2008 г. насам
€/м², средни цени по imot.bg
Цена според годината на сградата
медиана €/м²
Цена според етажа
медиана €/м²
Типична цена по брой стаи
хиляди €, медиана
Сравнение със съседните квартали
€/м²: лентата е средната половина, точката — медианата
Вид строителство в обявите
44 обяви в homes.bg с посочен вид
- тухла 86%
- ЕПК 9%
- панел 5%
Оценката на жилище в Гео Милев стъпка по стъпка
- Започнете от вида жилище, не от годината. За двустаен базата е около 3 400 €/м², за тристаен около 3 150 €/м².
- Поставете сградата на улицата. Тиха пресечка до парк „Гео Милев“ и прозорци към бул. „Цариградско шосе“ или към строежа на метрото са различни пазари. В Гео Милев разликата между два адреса често е по-голяма от разликата между блок от 70-те и нова сграда.
- Коригирайте за етажа по местните разлики: първият етаж губи около 8%.
- Оценете състоянието и общите части. В стара кооперация покривът, фасадата и стълбището влизат в сметката на купувача. Ако етажната собственост вече е ремонтирала покрива или е събрала пари за това, споменете го още в началото.
- Сравнявайте само с обяви от последните седмици. Исканите цени слизат, а сделките винаги са малко под тях.
Пример: тристаен от 95 м² в тухлена сграда от 1972 г., на трети етаж, с баня и инсталации от 90-те. По 3 150 €/м² това прави около 300 000 €. От тях вадим 38 000 € за среден ремонт (около 400 €/м²), 15 000 € за препродажба (5%) и 24 000 € марж (8%), така че офертата е около 223 000 €, или 74% от стойността. Ако беше готово за живеене, офертата за същото жилище щеше да е около 261 000 €, тоест 87%. Как работи методът, обясняваме в наръчника за оценка.
| Апартамент | Пазарна стойност, готов | Оферта: готов | Оферта: за освежаване | Оферта: основен ремонт |
|---|---|---|---|---|
| 2-стаен, 70 м² | 236 000 € | 198 500 € – 210 000 € | 190 500 € – 206 000 € | 164 500 € – 187 500 € |
| 3-стаен, 95 м² | 321 500 € | 270 500 € – 286 500 € | 260 000 € – 280 500 € | 224 500 € – 256 000 € |
| 4-стаен, 140 м² | 468 500 € | 393 500 € – 417 000 € | 378 500 € – 408 500 € | 326 500 € – 372 500 € |
Метро в строеж, етаж и обзавеждане
При толкова широк диапазон е важно да знаете какво ви поставя в горната или в долната половина на пазара:
- Разстояние до бъдещите станции. Източното разклонение на М3 строи станции „Ситняково“ (бул. „Ситняково“/ул. „Гео Милев“) и „Гео Милев“ (ул. „Гео Милев“/ул. „Николай Коперник“). Днес най-близката работеща станция, „Жолио Кюри“, е на 1,32 км.
- Шумът от строежа. Работите започнаха на 27.11.2023 г. и по план продължават до около края на 2027 г. Жилище с прозорци към изкопа се показва трудно и купувачът го знае.
- Етажът. Първият етаж е на 3 024 €/м², около 8% под средните (3 301 €/м²). Последният е на 3 206 €/м², а над 12-ия етаж обявите са само 4.
- Обзавеждането. 13% от обявите са обзаведени, двойно повече от Надежда или Хаджи Димитър. Вероятната причина е търсенето на наеми от посолствата, институтите на БАН и университетите наоколо.
- Паркирането. Само 2% от обявите говорят за паркомясто или гараж, а от септември 2025 г. се обсъжда разширяване на зелената зона за платено паркиране; окончателно решение в източниците няма.
- Санирането. Само три сгради са одобрени, затова изолираната фасада тук е рядко предимство.
- Конструкцията. ЕПК (3 234 €/м²) и тухла (3 317 €/м²) почти не се различават по цена.
Колко точно добавя или отнема всяка характеристика, показва калкулаторът на стойността.
| Характеристика | Ефект в модела | За 70 м² тук | Медиана в обявите тук |
|---|---|---|---|
| Партер | −9,3% | −20 500 € | — |
| Първи етаж | −4,2% | −9 300 € | 3 024 €/м² |
| Последен етаж | −2,5% | −5 400 € | 3 206 €/м² |
| Сграда 1960–1979 | −9,6% | −21 100 € | 3 192 €/м² |
| Сграда 1980–1989 | −7,3% | −16 100 € | 3 111 €/м² |
| Сграда 2000–2009 | −3,0% | −6 500 € | 3 040 €/м² |
| В строеж (акт 14/15) | −14,2% | −31 400 € | 2 924 €/м² |
| Газ вместо ТЕЦ | −2,0% | −4 300 € | — |
| Локално отопление | −5,9% | −13 100 € | — |
| Панел вместо тухла | −1,8% | −4 000 € | — |
| ЕПК вместо тухла | −2,2% | −5 000 € | — |
| „След ремонт“ | +7,0% | +15 400 € | — |
| „За ремонт“ | −6,2% | −13 800 € | — |
| Обзаведен | +10,4% | +23 000 € | — |
| Паркомясто или гараж | +3,2% | +7 200 € | — |
| Термопомпа | +5,5% | +12 100 € | — |
Да продадете сега или след метрото?
Честният отговор зависи от това за какво ви трябват парите. Ако апартаментът е в добро състояние и можете да чакате, метрото по ул. „Гео Милев“ трябва да е готово до около края на 2027 г. и тогава изкопите изчезват. Никой не може да обещае, че цените ще скочат; в момента те стоят на място. Но шумът и разкопаната улица ще са минало, а това помага на всяка продажба.
При квадратен метър над 3 000 € всеки процент удръжка тежи: за апартамент от 300 000 € марж и разходи по препродажбата заедно стигат 33 000–48 000 €. Ако имате добър апартамент, изрядни документи и време, продажбата сами или чрез агенция най-вероятно ще ви остави повече пари.
Продажбата на нас има смисъл в други случаи:
- наследено жилище в стара кооперация, което е за пълен ремонт и никой от наследниците не иска да го организира;
- съсобственост между роднини, при която трябва да се спази предимството по чл. 33 ЗС;
- апартамент на първия етаж или с прозорци към строежа, който на свободния пазар се продава бавно;
- ипотека или възбрана, когато остатъкът по тях се изплаща от покупната цена в деня на сделката;
- нужда от пари на точна дата, например за покупка на друго жилище.
Сметката с всички удръжки и сравнението с агенция са показани в как изчисляваме офертата.
От пазарната стойност до офертата
типичен двустаен от 70 м² за освежаване, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 202 000 € | 228 000 € | 223 500 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 8 200 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 3 550 € | ≈ 2 100 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 3 750 € | ≈ 6 месеца, 6 050 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 202 000 € | ≈ 212 500 € | ≈ 215 000 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Стара тухла и ЕПК: какво проверява купувачът
В Гео Милев ремонтът излиза по-скъп от средното за града по две причини. Първо, по-старите тухлени сгради имат по-неравни стени и инсталации, сменяни на части в различни години, така че изненадите зад плочките са по-чести. Второ, купувачът, който плаща над 3 000 €/м², очаква жилище на средно или по-високо ниво, а не освежаване.
В сградите от 60-те и 70-те, най-голямата група в обявите, първо гледаме ел. инсталацията и водопровода. Парното от ТЕЦ преобладава (93% там, където обявата го уточнява), затова състоянието на радиаторите и щранговете също влиза в сметката. В най-старите кооперации може да има дървен гредоред между етажите, който трябва да се провери, преди да се леят тежки замазки или да се редят плочки.
ЕПК сградите (9% от обявите) са монолитни и нямат фуги между панели, през които да тече вода. Слабото им място е топлоизолацията, когато сградата не е санирана. А санирани тук са малко, затова фасадата и покривът обикновено остават грижа на етажната собственост, която трябва да събере съгласие и пари.
Обявите със „след ремонт“ са 2%, със „за ремонт“ 1%, тоест състоянието рядко се пише открито. Освежаването се оправдава само в жилище, където банята и електрическата инсталация са подменени през последните години; пълен ремонт преди продажба рядко се изплаща дори при тези цени. Цените по пера и нива ще намерите в калкулатора за ремонт.
Евтин ремонт
12 500 € – 18 000 €
147–213 €/м² за 85 м²
- Подове: 1 500 € – 2 100 €
- Баня (4–6 м²): 2 700 € – 3 700 €
- Ел. инсталация: 2 100 € – 2 900 €
Среден ремонт
20 500 € – 30 500 €
239–361 €/м² за 85 м²
- Подове: 2 500 € – 3 700 €
- Баня (4–6 м²): 4 100 € – 5 800 €
- Ел. инсталация: 3 100 € – 4 500 €
Скъп ремонт
38 000 € – 67 000 €
446–789 €/м² за 85 м²
- Подове: 5 800 € – 10 700 €
- Баня (4–6 м²): 7 300 € – 12 600 €
- Ел. инсталация: 4 900 € – 7 800 €
Корекция ×0,97 според годините на сградите в обявите тук; без климатици и мебели. Калкулатор за ремонт.
Посолства, паркове и две бъдещи метростанции
Квартала очертават бул. „Цариградско шосе“ и бул. „Шипченски проход“, който продължава в ул. „Цар Иван Асен II“. Административно кварталът е част от район Слатина, а до центъра има около 3,8 км. Трамвай 20 минава по „Шипченски проход“ през средата на квартала, тролейбуси 3, 4, 5 и 11 спират при бившия хотел „Плиска“, а автобуси 9 и 72 се движат по ул. „Гео Милев“.
Средата е градска и зелена едновременно. OpenStreetMap отбелязва в границите 22 парка, сред тях парк „Гео Милев“, 26 детски площадки, 4 училища, 7 детски градини и 4 университета. Наблизо са зала „Универсиада“, Министерството на външните работи, храмът „Св. Троица“, пазарът „Ситняково“ и Скай Сити Мол на ул. „Коста Лулчев“ 52. В квартала има посолства на Румъния, Израел, Черна гора, Босна и Херцеговина, Китай и други държави, както и институти на БАН.
Главното събитие е метрото. Източното разклонение на М3 се строи от 27.11.2023 г., към юни 2026 г. е изпълнено 45%, а шестте станции се очакват до края на 2027 г. Дотогава ул. „Гео Милев“ остава строителна площадка.
Наемите не следват цените: двустаен се дава за около 620 € месечно, колкото в квартали с една четвърт по-ниски цени, при доходност от едва 3,48% брутно годишно. За инвеститор, който търси доход, кварталът е по-слаб избор, отколкото за купувач, който ще живее в жилището.
Поискайте оферта за имота си в Гео Милев
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Гео Милев
Колко струва тристаен апартамент в Гео Милев?
Тристайните в обявите са 58; типичният е 95 м², струва около 295 500 € и излиза 3 150 €/м². Разсейването е голямо: средната половина на всички обяви в квартала е между 2 895 и 3 750 €/м². Тристаен в тиха пресечка и след ремонт може да е в горния край, а такъв с прозорци към строежа на метрото и стари инсталации в долния.
Ще поскъпне ли апартаментът ми, когато метрото бъде готово?
Може, но не го включваме в офертата като сигурен факт. Станциите „Ситняково“ и „Гео Милев“ се очакват до края на 2027 г. Междувременно средната обявена цена е почти неподвижна от 2025 г. насам, а през последните шест седмици дори слиза. Ако можете да чакате, сравнете сегашната оферта с очакваната цена след метрото минус разходите за чакането.
Защо цените в Гео Милев спряха да растат?
От 2021 до 2025 г. средната цена по imot.bg се удвоява, от 1 480 до 3 192 €/м². След такъв скок пазарът обикновено се изравнява, а при над 3 200 €/м² кръгът купувачи е по-тесен. По същото време ул. „Гео Милев“ е разкопана за метрото. Кое от двете тежи повече, обявите не показват, но и двете действат в една посока.
Купувате ли апартаменти в стари кооперации, които са за пълен ремонт?
Да. Пресмятаме колко би струвало жилището след ремонт и вадим цената на работата, която в старите тухлени сгради обикновено излиза малко по-скъпо, отколкото в панел. Отделно гледаме общите части: покрив, фасада, стълбище. Не е нужно да чистите или да изнасяте вещи преди огледа. Писменото предложение получавате до 72 часа след огледа, с всяко перо поотделно.
Влияе ли строежът на метрото на вашата оферта?
Да, ако жилището е с прозорци към изкопа или входът е труден за достъп, защото това влияе на пазарната стойност днес. За апартаменти в незасегнатите пресечки не правим отстъпка заради метрото. Не добавяме и бъдещия ефект от станциите, тъй като той още не е в сделките. Ако смятате, че след 2027 г. ще получите повече, честно е да изчакате.
Отдавам апартамента. Изгодно ли е да продължа?
Двустаен в Гео Милев носи около 620 € месечно, тристаен около 800 €, а доходността е около 3,48% брутно годишно, преди данъци и празни месеци. Това е малко спрямо стойността на жилището. Ако наемът е единствената причина да го държите, сравнете тази доходност с другите си възможности. Ако ще живеете в него някой ден, наемът поне покрива разходите дотогава.
Сградата ни е сред одобрените за саниране. Има ли смисъл да изчакам?
В Гео Милев одобрените сгради са три: ул. „Хубавка“ 5, ул. „Сирак Скитник“ 9 и ул. „Гео Милев“ 17. Ако работите по вашата вървят и ще приключат скоро, изчакването често си струва, защото скелето отблъсква купувачите. Ако проектът още чака или сроковете са неясни, не отлагайте продажбата заради него. Купувачът оценява сградата такава, каквато е в деня на огледа.
Колко бързо става продажбата и какво плащам аз?
Обаждаме се най-късно на следващия работен ден след заявката, оглеждаме веднъж и до 72 часа изпращаме писмена оферта, валидна 10 дни. При изрядни документи стигаме до нотариус за 10–30 дни, а ако имате нужда от повече време, датата може да е до 120 дни напред. Комисионна не плащате, а нотариуса, вписването в имотния регистър и местния данък плащаме ние.