Изкупуване на имоти в Лозен, под Лозенската планина
Къщите в Лозен се обявяват с медиана 595 000 € и около 2 110 €/м² разгъната площ, но това число е изтеглено нагоре от новите къщи, които са над половината от предлагането. За стара къща ориентирът е около 1 990 €/м². От пазарната стойност вадим ремонта, 4–6% разходи по препродажбата и 7–10% марж и ви показваме сметката ред по ред. Писмената оферта идва до 72 часа след огледа, а сделката при нотариус е за 10–30 дни.
- € медианна обявена цена на къща
- 595 хил.
- €/м² РЗП, медиана
- 2 110
- м² медианен двор
- 395
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Строителният бум в Лозен и старите дворове
Днешният Лозен съществува като едно село от 1955 г., когато Горни Лозен и Долни Лозен се сливат. Старите селски къщи принадлежат на двете исторически части, а по северните склонове на Лозенската планина, между 643 и 775 м надморска височина, през последните години растат самостоятелни къщи и малки жилищни комплекси.
Обявите показват колко силно пазарът се е изместил към новото. От 58 уникални обяви за къщи 37 са ново строителство (след 2015 г. или в строеж), като 25 все още се строят и се продават преди завършване. Къщите от 1960–1989 г. са само 8, а периодът 1990–2014 г. е представен от една-единствена обява. Две къщи са обявени като недовършени.
Новата лозенска къща е голяма: медианно 300 м² разгъната застроена площ (РЗП) върху двор от около 360 м². Старата е по-скромна, около 175 м², но дворът ѝ е по-просторен, медианно 496 м². Над 300 м² са 24 обяви, между 200 и 299 м² още 21, а под 100 м² едва 4. С други думи, тук се търгуват основно големи семейни къщи.
В текста на обявите тухлата се споменава в 69% от случаите, а гараж в 62%. Има и 35 обяви за апартаменти, с медиана 2 361 €/м² и типична площ 124 м². Ако продавате апартамент, логиката на оценката е същата като при къщата, само ремонтът обикновено е по-малък, а дворът липсва в сметката.
Защо медианата от 595 000 € подвежда
Медианната обявена цена на къща в Лозен е 595 000 €, а средната половина от обявите е между 372 175 и 818 196 €. Седем къщи се предлагат за над 1 млн. €, още 26 между половин и един милион. Това е пазарът на новите къщи: тяхната медиана е 695 000 € и 2 394 €/м². Ако притежавате къща отпреди 1990 г., вашата отправна точка е друга, около 367 450 € или 1 990 €/м².
Разликата между старо и ново на квадратен метър е изненадващо малка, около 17%. Тя показва, че в Лозен купувачът плаща преди всичко за мястото: склона, магистрала „Тракия“ наблизо и честия автобус до метрото. Самата постройка идва на второ място, а нейното състояние решава колко ще бъде извадено за ремонт.
Средната цена на жилищата в селото по данни на imot.bg е 916 €/м² през юни 2021 г., пада до около 800 €/м² в края на 2021 и средата на 2022 г., а след това расте почти без прекъсване до 2 365 €/м² през октомври 2026 г. Това е +158% за малко повече от пет години и +25% само от юни 2025 г. Парцелите поскъпват по-кротко, от 70 до 100 €/м² средно.
Продавачите са уверени. 19% от обявите са сменяли цената си, но вдигнатите са 9 (медианно с 20%), а намалените само 2 (медианно с 21,6%). Медианната обява събира около 1 422 преглеждания. Помнете, че всичко това са искани цени; реалните сделки обикновено се сключват малко по-ниско.
Колко струват къщите
брой обяви по ценова лента, €
Цена на кв. метър според възрастта
медиана €/м² РЗП
Кога са строени обявените къщи
при 46 обяви с посочена година
Парцели: регулация срещу нива
медиана €/м²
Средна цена на жилищата
€/м², imot.bg
Сравнение със съседните села
€/м² РЗП: средна половина и медиана
Пет стъпки към реалистична оценка в Лозен
- Определете поколението на къщата. За Лозен ориентирите са около 1 990 €/м² за къщи отпреди 1990 г. и около 2 394 €/м² за новите. Обявите от 1990–2014 г. са твърде малко, за да дадат собствено число.
- Вземете РЗП от документите. Неизмазан таван, избено помещение без нормална височина или навес не се плащат като жилищна площ, колкото и да са големи.
- Погледнете двора отделно. Ако е по-голям от типичните 300–600 м² и е в регулация, допълнителната площ има стойност около 124 €/м², но само ако може реално да се ползва или отдели.
- Свалете няколко процента за разликата между искана и реална цена. В Лозен 86,2% от обявите са от агенции и исканите цени често оставят място за пазарлък.
- Извадете ремонта до пазарния стандарт с калкулатора за ремонт, а влиянието на всяка характеристика проверете в калкулатора за стойност.
Пример: стара къща от 170 м² на двор 500 м² в Долни Лозен. По 1 990 €/м² обявената стойност е около 338 000 €, а реалистичната пазарна приемаме за 320 000 €. Нов покрив и топлоизолация струват около 40 000 €. Разходите по препродажбата (5%) са около 16 000 €, нашият марж (8%) около 25 600 €. Офертата излиза около 238 000 €, или 74% от пазарната стойност. При готов за живеене имот процентът би бил по-близо до 82–90%.
| Имот | Пазарна стойност | Оферта: готов | Оферта: частичен ремонт |
|---|---|---|---|
| 100 м² РЗП, двор 400 м² | 281 000 € | 225 000 € – 239 000 € | 199 000 € – 223 000 € |
| 150 м² РЗП, двор 600 м² | 403 000 € | 322 000 € – 342 000 € | 283 000 € – 318 000 € |
| 200 м² РЗП, двор 600 м² | 497 000 € | 398 000 € – 423 000 € | 345 000 € – 390 000 € |
| 300 м² РЗП, двор 900 м² | 712 000 € | 569 000 € – 605 000 € | 490 000 € – 555 000 € |
| Парцел 600 м² в регулация | 74 000 € | 54 000 € – 63 000 € | — |
Кое прави лозенската къща по-скъпа или по-евтина
При еднаква площ две къщи в Лозен могат да се разминат с десетки хиляди евро. Ето какво проверяваме на място:
- Статутът на земята. Обявите за парцели в регулация са около 124 €/м² (17 обяви), а за земеделска земя около 74 €/м² (18 обяви). При 1 000 м² това са 50 000 € разлика. Само 8,6% от обявите за къщи изрично пишат „в регулация“, така че купувачът ще поиска скица.
- Канал или септична яма. Канализация се споменава едва в 8,6% от обявите, септична яма в 22,4%, кладенец в 6,9%. Връзката с канал е предимство; ямата е нормална за селото, но ще ви питат за обема и извозването.
- Отоплението. В Лозен масово се отоплява на твърдо гориво. Затова газът (в 39,7% от текстовете), термопомпата (25,9%), соларните панели (19%) и подовото отопление (15,5%) са реален аргумент в цената.
- Склонът и гледката. 15,5% от къщите са на склон, 25,9% рекламират гледка към Софийското поле. Гледката вдига цената, а стръмната и тясна уличка я сваля, особено през зимата.
- Пешеходното разстояние до автобус 185. Линията е през 15 минути в делник. Къща на няколко минути от спирка се продава по-лесно на семейство с една кола.
- Акт 16. Споменава се само в 15,5% от обявите, а без него кръгът купувачи се стеснява, особено сред тези, които разчитат на банков кредит.
| Споменато в обявата | Дял тук |
|---|---|
| споменат канал | 9% |
| септична яма | 22% |
| кладенец | 7% |
| газ | 29% |
| термопомпа | 26% |
| соларни панели | 19% |
| гледка | 26% |
| гараж | 62% |
| „в регулация“ | 9% |
| акт 16 | 16% |
| на склон | 16% |
| Фактор (модел за къщи) | Ефект |
|---|---|
| Нова къща (2015+) | +11,7% |
| Къща отпреди 1990 | −12,0% |
| Без двор | −20,3% |
| Двойно по-голям двор | +10,9% |
| Двойно по-голяма РЗП (на м²) | −16,8% |
Кога продажбата на нас има смисъл в Лозен
Нека започнем с честния отговор. Ако притежавате завършена къща с акт 16, в добро състояние и близо до спирка на 185, най-вероятно ще вземете повече, ако я обявите на свободния пазар. Лозен е търсено място, медианната обява събира над 1 400 преглеждания, а продавачите по-често вдигат цените, отколкото ги свалят. В такъв случай нашата оферта ви служи главно като долна граница в преговорите.
Продажбата на купувач с готови пари има смисъл в други ситуации, които в Лозен не са рядкост:
- Наследена стара къща с няколко наследници. Купуваме целия имот с един нотариален акт, когато всички подпишат. Ако продавате само идеална част, по чл. 33 от Закона за собствеността тя първо се предлага на другите съсобственици.
- Недовършена къща. В обявите има две такива. Довършването иска пари и време, а купувачите, които разчитат на банков кредит, трудно го получават за недовършен имот.
- Пристройка без строителни книжа или сграда без акт 16. Кръгът купувачи се стеснява; ние смятаме риска в цената и го казваме открито.
- Ипотека или възбрана. Дългът се погасява от цената при самата сделка и тежестта се заличава.
Комисионна няма, а нотариалната такса, вписването и местният данък поемаме ние. Ако ви трябва време да се преместите, датата при нотариуса може да е до 120 дни напред. Как точно стигаме до сумата, вижте в сметката на офертата, а за сложните случаи в раздела за документи.
От пазарната стойност до офертата
къща 150 м² с двор 600 м², за частичен ремонт, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 324 000 € | 393 000 € | 385 000 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 14 150 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 6 100 € | ≈ 3 650 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 6 500 € | ≈ 6 месеца, 10 100 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 324 000 € | ≈ 366 000 € | ≈ 371 000 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Какво ремонтират купувачите на стара къща в Лозен
Старият фонд в Лозен е предимно тухлен, строен между 60-те и 80-те години. Слабостите му се повтарят: покрив с подменяни на парче керемиди, комини от печки на дърва, неизолирани стени и дограма от времето на строежа. Северното изложение на склоновете означава по-малко слънце през зимата, затова влагата в долните части на стените и в мазетата е честа находка при оглед.
Купувачът, който сравнява вашата къща с нова от 2 394 €/м², очаква три неща: топъл дом, модерно отопление и прилични санитарни възли. Оттам идват и трите нива на ремонт:
- Евтин: боядисване, подове, нова кухня. Подходящ за къща, ремонтирана през последните 10–15 години, която има само следи от ползване.
- Среден: нова дограма, баня и тоалетна, ел. инсталация, замяна на печката с термопомпа или газ, където има газопровод. Това е най-вероятният сценарий за лозенска къща от 70-те.
- Скъп: нова покривна конструкция, топлоизолация по фасадата, хидроизолация на основите, нова септична яма или връзка с канал. Тук ремонтът може да стигне значителна част от стойността на сградата.
Масовото отопление на твърдо гориво в селото е и въпрос на въздух, и пазарен въпрос: малко купувачи от града искат да зареждат печка всяка сутрин. Затова парите, вложени в отоплението, обикновено се връщат в цената по-сигурно от луксозните довършителни работи. Как стареят различните конструкции, ще видите в наръчника за типове сгради.
Евтин ремонт
27 000 € – 38 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 4 400 € – 6 800 €
- Баня (4–6 м²): 3 100 € – 4 200 €
- Дограма: 4 400 € – 5 400 €
Среден ремонт
42 500 € – 63 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 6 800 € – 10 200 €
- Баня (4–6 м²): 4 600 € – 6 600 €
- Дограма: 6 200 € – 8 300 €
Скъп ремонт
77 500 € – 134 500 €
вътрешен ремонт на къща 220 м²
- Стени и тавани: 10 900 € – 19 400 €
- Баня (4–6 м²): 8 300 € – 14 300 €
- Дограма: 10 900 € – 16 300 €
Покривът, фасадата и дворът се смятат отделно след оглед. Калкулатор за ремонт.
Лозен всеки ден: автобусът, училището, въздухът
Транспортът е най-силният аргумент на Лозен. Автобус 185 тръгва от автостанция „Гео Милев“, минава през метростанция „Цариградско шосе“ и стига до Горни и Долни Лозен; в делник идва на 15 минути, в празник на 30. До метрото се стига за около 30 минути. Линия 187 свързва селото с гара Искър и жп гара Верила, но само в делник и през 2–3 часа. С кола магистрала „Тракия“ минава край селото.
Училището е 201 ОУ „Св. св. Кирил и Методий“, основано през 1879 г., с около 240 ученици до 7 клас. От юни 2025 г. се строи нов корпус с физкултурен салон и модул за предучилищна група, на стойност над 9 млн. лв. (около 4,6 млн. €), с планирано откриване за учебната 2026/2027 г. Това има значение, защото по думи на директора от 2025 г. местата в детската градина не стигат.
Ежедневните удобства са скромни: в OSM са отбелязани един супермаркет, две аптеки и една лекарска практика, така че по-големите покупки се правят в града. За сметка на това има къде да се разходите. Лозенският манастир „Св. Спас“ е основан през XIII в., рушен през 1382 и 1737 г. и възстановен през 1821 г., а женският манастир „Св. св. апостоли Петър и Павел“ е осветен през 2005 г. Наблизо е Лозенската екопътека, а от връх Половрак (1 182 м) в планината над селото се вижда цялото Софийско поле.
Минусът, който не бива да се премълчава, е зимният въздух: в селото масово се отоплява на твърдо гориво. За сравнение с друго село в границите на Столична община вижте Герман.
Поискайте оферта за имот в Лозен
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Лозен
Колко бих получил за стара къща в Лозен?
Зависи най-вече от площта, двора и ремонта. Старите къщи в Лозен се обявяват медианно около 1 990 €/м² РЗП, или около 367 000 € за типичните 175 м². От пазарната стойност вадим ремонта до съвременен стандарт, 4–6% разходи по препродажбата и 7–10% марж. За къща, която иска покрив и отопление, това може да означава около 70–80% от пазарната стойност; за поддържана къща процентът е по-висок.
Купувате ли къща в строеж или недовършена къща в Лозен?
Да. В Лозен 25 от обявените къщи са в строеж, а две са обявени като недовършени, така че такива случаи тук са нормални. Оценяваме какво е изпълнено, какво остава до завършване и какви са книжата: разрешение за строеж, протоколи, присъединяване към мрежите. Остатъкът до завършване влиза в сметката като ремонт, а ако ви трябва по-късна дата, сделката може да е и до 120 дни напред.
Купувате ли парцел в Лозен, ако е земеделска земя?
Купуваме, но цената е различна. В Лозен обявите за земеделска земя са около 74 €/м², а за парцели в регулация около 124 €/м². Общата медиана от 158 обяви е 80 €/м² при типична площ 1 274 м². При земеделска земя гледаме достъпа, формата на имота и дали е реалистично да влезе в регулация, без да плащаме предварително за промяна, която може и да не стане.
Сваля ли цената това, че къщата се отоплява на дърва?
Самата печка не сваля цената, но липсата на модерно отопление влиза в ремонта. В Лозен купувачите сравняват с нови къщи, в които често има термопомпа (в 25,9% от обявите) или газ. Ако къщата ви е на дърва и въглища, при оценката предвиждаме смяна на отоплението и евентуално топлоизолация. Сумата ще видите като отделен ред в писмената оферта.
Ще поскъпнат ли къщите в Лозен след откриването на новото училище?
Не можем да обещаем поскъпване. Новият корпус на 201 ОУ с физкултурен салон и предучилищна група е планиран за учебната 2026/2027 г. и решава реален проблем на семействата. Средната цена на жилищата в селото обаче вече е нараснала с 25% от юни 2025 г. Ако не бързате и имотът е готов за продажба, има смисъл да проследите пазара още няколко месеца.
За колко време мога да продам къщата си в Лозен на вас?
Звъним ви до края на следващия работен ден след заявката, идваме на един оглед и до 72 часа след него получавате писмена оферта, валидна 10 дни. При изрядни документи сделката при нотариус е в рамките на 10–30 дни, а парите идват по банков път при подписването. Можете да започнете от формата за оферта.
Дължа ли данък при продажба на наследена къща в Лозен?
Не, при имот, придобит по наследство, данък върху печалбата не се дължи. Освободени са и продажбата на едно жилище, притежавано над 3 години, и на до два имота, притежавани над 5 години. В останалите случаи данъкът е 10% върху печалбата след 10% нормативни разходи. За сделката ще ви трябват удостоверение за наследници, данъчна оценка и скица.
Защо да не продам чрез агенция, щом Лозен е толкова търсен?
Ако имотът е завършен, с изрядни документи и можете да чакате, агенцията или самостоятелната продажба вероятно ще ви донесат повече. В Лозен 86% от обявите са от агенции, а конкуренцията с новите къщи е голяма. Нашата оферта е по-подходяща, когато искате сигурна дата, нямате средства за ремонт или документите са сложни. Двете не се изключват: можете да ползвате офертата ни като ориентир.