Изкупуване на къщи и парцели във Волуяк
Къщите във Волуяк се обявяват с медиана 357 500 € (2 038 €/м²), а парцелите в регулация около 199 €/м², пет пъти над цената на земеделската земя. Предложението ни е пазарната стойност на конкретния имот, от която вадим ремонта до пазарен стандарт, 4–6% за препродажбата и 7–10% марж. Стара къща до жп линията или без канал получава по-ниска оферта от нова къща с газ и акт 16. Ориентировъчен диапазон дава калкулаторът на сайта.
- € медианна обявена цена на къща
- 358 хил.
- €/м² РЗП, медиана
- 2 038
- м² медианен двор
- 500
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Стари селски къщи и нов строеж до Околовръстното
Волуяк лежи на равен терен в Софийското поле, на 535 м надморска височина и на около 2 км извън Околовръстния път. Селото е старо, споменава се в кадийски регистър от 1550 г., а днес в него живеят около 3 090 души. Двете епохи се виждат и в обявите: стари къщи на големи парцели се продават редом с нови постройки, част от които още се строят.
След изчистване на повторенията остават 32 обяви за къщи. 15 от тях са нови (от 2015 г. насам или в строеж), като десет се предлагат на етап строителство. Отпреди 1990 г. са осем обяви, от 1990–2014 г. само една, голяма къща от 434 м². Годината на строеж е посочена в 24 обяви: седем са от 1960–1989 г., една отпреди 1959 г., две от 2010–2019 г. и четири от 2020 г. насам.
Размерите са пъстри. Девет обяви са за къщи под 100 м², две между 100 и 149 м², шест между 150 и 199 м², девет между 200 и 299 м² и шест над 300 м². Медианната разгъната застроена площ (РЗП) е 173 м², осезаемо по-малко от 262 м² в съседния Мрамор.
Дворовете са щедри: медиана 500 м², а средната половина е от 361 до 829 м². Старите къщи стоят на повече земя (около 598 м²) от новите (около 372 м²), които се строят на по-малки парцели. В обявите преобладава тухлата (78%), гараж се споменава в 72%, а камина в една четвърт от тях.
Каква е цената на къща във Волуяк днес
Медианната обявена цена е 357 500 €, а средната половина от къщите е между 257 425 и 425 000 €. На квадратен метър медианата е 2 038 €, но средната половина се разтяга от 1 159 до 2 278 €/м². Широкият обхват си има обяснение: в селото едновременно се продават стари къщи за ремонт и нови, напълно завършени.
По ценови нива: три обяви под 100 000 €, три между 100 и 200 хил., седем между 200 и 300 хил., 15 между 300 и 500 хил., три между 500 хил. и 1 млн. € и една над милион. Новите къщи са с медиана 401 560 € и 2 182 €/м² при РЗП около 220 м². Старите са с медиана 292 500 € и 1 754 €/м²; при тях голяма част от цената е земята.
Историческата серия на imot.bg за селото е къса и не бива да се надценява: 1 126 €/м² в края на 2024 г., 1 375 €/м² в средата на 2025 г. и 1 101 €/м² в края на 2025 г. Спадът с 19,9% отразява по-скоро различния състав на обявите, отколкото реално поевтиняване. Парцелите дават по-ясна картина: от 38 €/м² в края на 2019 г. до 60 €/м² през 2025 г. и рязко до 99 €/м² през октомври 2026 г.
Продавачите тук коригират цените по-често, отколкото например във Владая: 15,6% от обявите са сменяли цена, две са намалени с медиана 9,4%, а три вдигнати с около 10,5%. Всички тези числа са искани цени; сделките минават по-ниско.
Колко струват къщите
брой обяви по ценова лента, €
Цена на кв. метър според възрастта
медиана €/м² РЗП
Кога са строени обявените къщи
при 24 обяви с посочена година
Парцели: регулация срещу нива
медиана €/м²
Сравнение със съседните села
€/м² РЗП: средна половина и медиана
Регулация, газ и жп линията: факторите във Волуяк
- Статутът на земята. Най-голямата разлика в селото е между място в регулация (медиана 199 €/м² от 43 обяви) и земеделска земя (38 €/м² от четири обяви). Само 6% от обявите за къщи споменават регулация, така че дръжте документа подръка.
- Газът. 15,6% от обявите посочват газ, а 18,8% го споменават в текста. Газово отопление дава предимство пред твърдото гориво; иначе купувачите виждат термопомпа (31%) и соларни панели (22%).
- Вода и канал. Канал се споменава в 28% от обявите, септична яма в 12,5%, а кладенец в почти 22%. Кладенецът е удобен за поливане на двора, но не замества водопровода.
- Близостта до релсите. Линията София – Драгоман – Калотина се реконструира, по по-нови данни до края на 2027 г., а след това влаковете ще се движат по-бързо. Къщите на първа линия до трасето обикновено губят от шума и от строителните работи.
- Връзката с града. Ломското шосе и автобус 150 до „Обеля 1“ правят селото удобно за работещите в София; разстоянието до спирката е важно за купувачите без втори автомобил.
- Акт 16. Посочен е само в 12,5% от обявите. При десетте къщи в строеж въвеждането в експлоатация е първият въпрос на всеки сериозен купувач, а липсата му стеснява кръга от желаещи.
| Споменато в обявата | Дял тук |
|---|---|
| споменат канал | 28% |
| септична яма | 13% |
| кладенец | 22% |
| газ | 16% |
| термопомпа | 31% |
| соларни панели | 22% |
| гледка | 3% |
| гараж | 72% |
| „в регулация“ | 6% |
| акт 16 | 13% |
| на склон | 25% |
| Фактор (модел за къщи) | Ефект |
|---|---|
| Нова къща (2015+) | +11,7% |
| Къща отпреди 1990 | −12,0% |
| Без двор | −20,3% |
| Двойно по-голям двор | +10,9% |
| Двойно по-голяма РЗП (на м²) | −16,8% |
Ремонтът на старата къща в Софийското поле
Къщите от 1960–1989 г. (седем в обявите) обикновено са строени без топлоизолация, отопляват се с печка или конвектори, а инсталациите им често не са сменяни от десетилетия. Новите къщи до тях имат термопомпа, соларни панели и подово отопление, така че разликата в комфорта се плаща директно в цената.
- Лек ремонт: подходящ за по-нова къща, строена след 2010 г., с освежаване, грижа за отоплението и двора.
- Среден ремонт: подмяна на прозорците, изолиране на стените отвън, обновена баня, преминаване към газ (ако улицата е газифицирана) или към термопомпа.
- Тежък ремонт: нов покрив, хидроизолация на основите, изцяло нови електрическа и водопроводна мрежа в къщата, преминаване от септична яма към канал там, където има такъв.
Във Волуяк има и местна особеност. За къщите близо до жп линията най-ефективната защита от шума след реконструкцията е качествената дограма с добра звукоизолация; добре е тя да влезе в ремонта още сега. При десетте къщи в строеж въпросът е довършването: колкото по-малко е изпълнено, толкова по-голяма е неизвестната в сметката.
Сметнете ориентировъчната цена в калкулатора за ремонт. Ние вадим ремонта от пазарната стойност по същите три нива и ви показваме перо по перо какво сме включили. Ако сами сте сменили покрива или дограмата наскоро, носете фактурите на огледа.
Евтин ремонт
22 000 € – 32 000 €
вътрешен ремонт на къща 170 м²
- Стени и тавани: 3 400 € – 5 200 €
- Баня (4–6 м²): 3 100 € – 4 200 €
- Дограма: 3 400 € – 4 200 €
Среден ремонт
35 500 € – 53 000 €
вътрешен ремонт на къща 170 м²
- Стени и тавани: 5 200 € – 7 900 €
- Баня (4–6 м²): 4 600 € – 6 600 €
- Дограма: 4 800 € – 6 500 €
Скъп ремонт
65 000 € – 113 000 €
вътрешен ремонт на къща 170 м²
- Стени и тавани: 8 400 € – 15 000 €
- Баня (4–6 м²): 8 300 € – 14 300 €
- Дограма: 8 400 € – 12 600 €
Покривът, фасадата и дворът се смятат отделно след оглед. Калкулатор за ремонт.
Оценката стъпка по стъпка: земя, сграда, корекции
- Започнете от статута на земята: в регулация ли е или е земеделска. От това зависи дали квадратният метър е около 199 или около 38 €, и дали новият собственик изобщо може да строи.
- Оценете мястото самостоятелно. Медианният парцел в обявите е 2 500 м², а всичките 97 обяви имат медиана 103 €/м² при много широк обхват (45–199 €/м²).
- След това оценете сградата по поколение: около 2 182 €/м² за нова, около 1 754 €/м² за стара. Единствената обява от 1990–2014 г. не е основа за изводи.
- Добавете или извадете за газ, канал, разстояние от жп линията, гараж и състояние на покрива.
- Сверете резултата с метода за оценка на имот и с актуалните обяви, после свалете няколко процента към реална сделка.
Пример: къща от 1975 г., 120 м², на 800 м² двор в регулация, без газ и на септична яма. По медианата за стари къщи имотът би се обявил около 120 × 1 754 ≈ 210 000 €. Само земята обаче при 199 €/м² струва около 160 000 €. Когато мястото носи три четвърти от цената, купувачът гледа преди всичко парцела, а къщата преценява по това дали може да се живее в нея след разумен ремонт или е по-изгодно да се събори.
| Имот | Пазарна стойност | Оферта: готов | Оферта: частичен ремонт |
|---|---|---|---|
| 100 м² РЗП, двор 400 м² | 235 000 € | 188 000 € – 200 000 € | 162 000 € – 183 000 € |
| 150 м² РЗП, двор 600 м² | 336 000 € | 269 000 € – 286 000 € | 229 000 € – 261 000 € |
| 200 м² РЗП, двор 600 м² | 415 000 € | 332 000 € – 353 000 € | 279 000 € – 320 000 € |
| 300 м² РЗП, двор 900 м² | 594 000 € | 475 000 € – 505 000 € | 396 000 € – 456 000 € |
| Парцел 600 м² в регулация | 119 000 € | 86 000 € – 101 000 € | — |
Волуяк за живеене: училище, гара и автобус 150
До селото се стига по Ломското шосе от Околовръстния път. Землището граничи с Костинброд, Мрамор, Гурмазово и Пролеша. Автобус 150 тръгва от площада и стига до ж.к. „Обеля 1“, откъдето продължавате с метрото; за повече за квартала вижте страницата за Обеля. Гара Волуяк е на жп линията София – Драгоман – Калотина. В селото има 16 автобусни спирки.
Жп линията е и най-големият проект наоколо. Участъкът Волуяк – Драгоман (34 км) се модернизира и частично удвоява за скорост до 160 км/ч за пътническите влакове. Първоначалният срок беше 2023 г., а по по-нови данни строителството продължава до края на 2027 г. За купувачите това значи две неща: временни неудобства сега и по-бърз влак след края на работите.
Децата имат училище и градина на място: 146 ОУ „Патриарх Евтимий“ работи от 1964 г., а ДГ 76 е в нова сграда от 2012 г. на ул. „Зорница“. По OpenStreetMap има още три детски площадки и парк.
Историята е навсякъде: край селото е минавало разклонение на римския военен път към Пауталия, а църквата „Св. Параскева-Петка Търновска“ от 1880 г. стои до две тракийски могили. Има и две нови църкви, от 2000 и 2020 г. За сравнение, в Мрамор медианата е 414 000 €, а в Гурмазово 356 000 € при 1 548 €/м²; Волуяк е с по-малки къщи и по-висок квадратен метър.
За кого има смисъл да продаде на нас
Във Волуяк над една пета от обявите не са от агенции, а около 16% вече са сменяли цената си. Това е пазар, на който се преговаря. Ако имате регулиран парцел без постройка или нова къща с газ и акт 16 и не бързате, свободният пазар най-вероятно ще ви даде повече от нас: търсенето на земя тук личи от скока на средната цена на парцелите до 99 €/м².
Продажбата на купувач, който плаща веднага, има смисъл, когато:
- старата къща е наследена от няколко души и на всеки трябва неговият дял, без да се чака купувач с кредит;
- имотът е близо до трасето на жп линията и огледите се провалят заради строителните работи;
- къщата е в строеж, а парите за довършване свършват;
- има пристройки без книжа или липсва акт 16.
При идеални части законът изисква съсобственикът първо да предложи частта си на другите (чл. 33 ЗС); подробности има в раздела за документи и сложни случаи.
Нашите условия са едни и същи за всеки имот. Огледът е един, а до три дни след него получавате писмено предложение, което държим 10 дни. Няма комисиона, нотариалната такса, вписването и местният данък са за нас, плащането е по банков път при подписването. При изрядни документи сделката става след 10–30 дни; ако ви трябва повече време, датата може да е до 120 дни. Как точно се получава числото, е описано в сметката на офертата.
От пазарната стойност до офертата
къща 150 м² с двор 600 м², за частичен ремонт, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 268 000 € | 325 000 € | 318 500 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 11 700 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 5 050 € | ≈ 3 000 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 5 350 € | ≈ 6 месеца, 8 450 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 268 000 € | ≈ 303 000 € | ≈ 307 000 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Поискайте оферта за имот във Волуяк
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите във Волуяк
Как ще се отрази модернизацията на жп линията на цената на моята къща?
Зависи от разстоянието до трасето. Строителството по участъка Волуяк – Драгоман по по-нови данни продължава до края на 2027 г., така че къщите на първа линия сега се продават по-трудно. След края на работите влаковете ще са по-бързи, което е плюс за пътуващите, но честотата и скоростта на влаковете ще са други. Прогноза за цената не даваме; оценяваме имота по днешните условия и казваме кое от тях е временно.
Колко по-скъп е парцел в регулация от земеделска земя във Волуяк?
Около пет пъти. Регулираните парцели се обявяват с медиана 199 €/м² (43 обяви), а земеделската земя около 38 €/м² (четири обяви). В земеделска земя жилище може да се строи едва след промяна на предназначението, а това отнема време и пари. Затова първото, което проверяваме при оглед, е скицата и статутът на поземления имот. Медианната площ на парцелите в обявите е 2 500 м².
Купувате ли малки стари къщи под 100 м²?
Да. В обявите има девет такива къщи, обикновено на голям двор. При тях стойността идва основно от земята, а постройката я оценяваме според това дали може да се ремонтира разумно. Ако покривът и стените са здрави, къщата добавя стойност; ако ремонтът струва повече от нова постройка, оценяваме имота почти като парцел и ви казваме това открито.
Има ли газ във Волуяк?
Част от селото е газифицирана: 15,6% от обявите посочват газ, а близо 19% го споменават в описанието. Дали точно вашата улица има газопровод, проверете при газоразпределителното дружество или в документите на къщата. Ако имате газово отопление, отбележете го в заявката, защото купувачите го ценят повече от печка или конвектори. Посочете и годината на котела.
Кладенецът в двора вдига ли цената?
Леко. Кладенец се споменава в почти 22% от обявите и се приема като удобство за поливане и за градината. Не замества обаче водопровода: купувач, който ще живее постоянно в къщата, иска сигурна вода от мрежата. Ако имате и двете, споменете ги; ако имате само кладенец, очаквайте въпроси за качеството на водата и по-ниска оценка.
Наследихме къщата заедно с братя и сестри. Как става продажбата?
Най-лесно е всички наследници да подпишат заедно при нотариуса. Ако един иска да продаде само своята идеална част, първо трябва да я предложи на останалите съсобственици. Ще ви трябват удостоверение за наследници, документ за собственост, скица и данъчна оценка. Продажбата на наследен имот не се облага с данък върху печалбата, а нотариалните разходи поемаме ние.
Колко време минава от заявката до парите?
Обаждаме се до края на следващия работен ден след заявката, огледът е един, а писмената оферта идва до 72 часа и важи 10 дни. Ако документите са изрядни, нотариалната сделка може да е след 10–30 дни, а при нужда и до 120 дни. Парите се превеждат по банков път в момента на подписване на акта.
Колко по-малко ще получа от вас, отколкото на пазара?
Разликата е сборът от ремонта, разходите по препродажбата (около 4–6%) и нашия марж (около 7–10%). За готов апартамент в ликвиден квартал това обикновено дава 82–90% от пазарната стойност; за къща в село, особено стара или далеч от спирка, процентът е по-нисък. Попълнете формата за оферта и ще видите сметката за вашия имот.