Изкупуване на имоти в Долни Пасарел
В Долни Пасарел се продават почти само стари къщи: медианата на обявите е 279 000 € при около 1 493 €/м² РЗП, а големите къщи отпреди 1990 г. излизат едва около 933 €/м². Смятаме пазарната стойност по тези данни, изваждаме ремонта, 4–6% за препродажбата и 7–10% марж. За къща, която иска ремонт, процентът е по-нисък от 82–90%, които даваме за готов градски апартамент, и ви казваме защо.
- € медианна обявена цена на къща
- 279 хил.
- €/м² РЗП, медиана
- 1 493
- м² медианен двор
- 530
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
Селото, което язовирът остави, и неговите къщи
Историята на Долни Пасарел е свързана с водата. До 1959 г. селото е част от Самоковско, а язовир „Искър“, построен през 1954 г., залива съседните Горни Пасарел, Калково и Шишманово. Днес Долни Пасарел лежи в подножието на Лозенската планина, по поречието на Искър, на 700–750 м надморска височина и на около 4 км северозападно от стената на язовира. Живеят около 1 250 души.
Жилищният фонд в обявите е почти изцяло стар. Където годината на строеж е посочена (7 обяви), пет къщи са от 1960–1989 г., а две от 1990–2009 г. Ново строителство и строежи в обявите няма, всичките 11 са завършени. За сравнение, в Лозен, също под Лозенската планина, в момента се строят 25 обявени къщи.
Старите къщи са неочаквано големи: медианата на РЗП при тях е 300 м² върху двор около 530 м². Такава площ при селска къща от 60-те до 80-те години обикновено означава няколко етажа, строени за две или три поколения под един покрив. По площ пазарът е двуполюсен: 3 къщи са под 100 м², 4 между 100 и 149 м², нито една между 150 и 199 м², една между 200 и 299 м² и 3 над 300 м².
Дворовете са почти еднакви, медианно 530 м² при средна половина 500–576 м², което подсказва стара и равномерна парцелация. Тухлата се споменава в 36,4% от обявите, гредоред в 9,1%, къща близнак също в 9,1%, а 27,3% от имотите са на склон. Гараж има в 36,4% от обявите.
933 или 3 733 €/м²: две групи къщи
Обявените къщи в Долни Пасарел са в необичайно тесен коридор: средната им половина е между 119 500 и 280 000 €, а медианата е 279 000 €. На квадратен метър РЗП медианата е 1 493 €/м², при средна половина от 933 до 1 992 €/м².
Зад тези числа стоят две много различни групи. Петте стари къщи се предлагат медианно за 280 000 €, но при 300 м² това прави само 933 €/м². Двете къщи от 1990–2009 г. са с медиана 379 500 € и 3 733 €/м² при 117 м². Разликата на квадратен метър е четирикратна. Купувачът не плаща пълна цена за голямата стара площ: той смята колко ще струва да я ремонтира, отоплява и поддържа и колко от нея реално ще ползва. По-малката и по-нова къща печели, защото е готова.
Пазарът е изцяло под половин милион: една обява под 100 000 €, 3 между 100 и 200 хил. €, 5 между 200 и 300 хил. € и 2 между 300 и 500 хил. €. Само една обява е сменила цената си, с 11,3% надолу. Медианната обява събира около 1 378 преглеждания.
Времевата серия е оскъдна. Средната цена на жилищата по imot.bg е 516 €/м² в края на 2019 и 2020 г. и 1 473 €/м² през декември 2025 г. Това е близо трикратен ръст, но с дупка от пет години в данните, така че не бива да се екстраполира. Парцелите изобщо не показват устойчив ръст: около 40 €/м² в края на 2019 г. и пак 40 €/м² през октомври 2026 г., с колебания между 24 и 60 €/м² по пътя. Всички цени са искани; при реална сделка обикновено се договаря малко по-ниско.
Колко струват къщите
брой обяви по ценова лента, €
Парцели: регулация срещу нива
медиана €/м²
Сравнение със съседните села
€/м² РЗП: средна половина и медиана
Регулация, река и мост в Долни Пасарел
- Регулацията решава почти всичко. Обявите за парцели в регулация са около 146 €/м² (6 обяви), а за земеделска земя около 11 €/м² (3 обяви). Разликата е над 13 пъти. Общата медиана е 44 €/м² при типична площ 2 001 м². Само 9,1% от обявите за къщи изрично посочват регулация, затова скицата е първото, което ще поиска купувачът.
- Близостта до Искър. Участъкът на реката от селото до стената на язовира е в Натура 2000, а скалите на „Гарванец“ са защитена местност. Край реката може да има ограничения за строителство, така че парцел до водата не струва повече, ако на него не може да се строи.
- Вода и отпадни води. Септична яма се споменава в 27,3% от обявите, канал в 18,2%, кладенец в 18,2%, вода в 18,2%. Токът е най-често посочваната комуникация, в 63,6% от обявите.
- Склонът. 27,3% от къщите са на склон. Стръмният двор е по-труден за ползване и поддръжка, а гледка се рекламира само в 9,1% от обявите.
- Достъпът. Селото е свързано с път II-82 към Самоков чрез общински път с мост над Искър. Къщите по-близо до този път са по-удобни за ежедневно пътуване.
- Автобусът. Има една линия, 183, до ул. „Ген. Гурко“ с прекачване към метрото на „Орлов мост“. Разстоянието до спирката тежи повече тук, отколкото в села с няколко линии.
- Къща близнак. 9,1% от обявите са за половина от къща близнак. Тогава отделно проверяваме как са разделени собствеността и дворът.
| Споменато в обявата | Дял тук |
|---|---|
| споменат канал | 18% |
| септична яма | 27% |
| кладенец | 18% |
| газ | 0% |
| термопомпа | 0% |
| соларни панели | 0% |
| гледка | 9% |
| гараж | 36% |
| „в регулация“ | 9% |
| акт 16 | 0% |
| на склон | 27% |
| Фактор (модел за къщи) | Ефект |
|---|---|
| Нова къща (2015+) | +11,7% |
| Къща отпреди 1990 | −12,0% |
| Без двор | −20,3% |
| Двойно по-голям двор | +10,9% |
| Двойно по-голяма РЗП (на м²) | −16,8% |
Оценка на голяма стара къща без самозаблуда
- Не умножавайте голямата площ по общата медиана. 300 м² по 1 493 €/м² дават около 448 000 €, а такива стари къщи се обявяват медианно за 280 000 €. За стара голяма къща ориентирът е по-близо до 933 €/м².
- Отделете използваемата площ. Неизмазан етаж, таван без нормална височина или изба се оценяват много по-ниско от жилищните помещения.
- Проверете статута на земята. Поискайте скица и вижте дали имотът е в регулация. Какви документи са нужни, е описано в наръчника за документи.
- Ако сте близо до реката, проверете ограниченията на Натура 2000, преди да смятате стойност за бъдещо строителство.
- Сметнете ремонта с калкулатора за ремонт, като го разделите по етажи, ако не всички се ползват. Така ще видите дали частичен ремонт не е по-разумен от пълния.
Пример: стара къща от 280 м² на двор 530 м². По 933 €/м² обявената стойност е около 261 000 €, а реалната пазарна приемаме за 245 000 €. Покривът, фасадата и отоплението на толкова голяма сграда струват около 60 000 €. Разходите по препродажбата са 6% (около 14 700 €), маржът 9% (около 22 050 €). Офертата е около 148 000 €, тоест около 60% от пазарната стойност. Голямата площ означава голям ремонт и затова процентът е по-нисък, отколкото при малка и поддържана къща.
| Имот | Пазарна стойност | Оферта: готов | Оферта: частичен ремонт |
|---|---|---|---|
| 100 м² РЗП, двор 400 м² | 159 000 € | 128 000 € – 136 000 € | 101 000 € – 119 000 € |
| 150 м² РЗП, двор 600 м² | 228 000 € | 183 000 € – 194 000 € | 143 000 € – 169 000 € |
| 200 м² РЗП, двор 600 м² | 282 000 € | 225 000 € – 240 000 € | 173 000 € – 207 000 € |
| 300 м² РЗП, двор 900 м² | 403 000 € | 323 000 € – 343 000 € | 243 000 € – 293 000 € |
| Парцел 600 м² в регулация | 88 000 € | 63 000 € – 74 000 € | — |
Голям покрив, голяма фасада, голяма сметка
Голямата стара къща има голям покрив, голяма фасада и голям обем за отопление. Всяко перо от ремонта тук се умножава по площта, затова при 300 м² дори средният ремонт е сериозна сума. Купувачите го знаят и затова старите къщи в Долни Пасарел се обявяват на квадрат четири пъти по-евтино от по-новите.
Типичните находки при оглед на къща от 60-те до 80-те години са:
- покрив с изморени керемиди и улуци, нерядко с течове около комините;
- влага в долните части на стените, особено при къщите на склон и по-близо до реката;
- ел. инсталация от времето на строежа, която не понася съвременните уреди;
- отопление на печки по етажи, без централна система;
- септична яма или кладенец, които не отговарят на днешните изисквания.
Трите нива на ремонт изглеждат така. Евтиният е освежаване на един етаж, достатъчно за живеене или за ваканционно ползване. Средният обхваща цялата вътрешност: бани, кухня, инсталации, дограма. Скъпият добавя покривна конструкция, топлоизолация на цялата сграда и нова отоплителна система, а при гредоред и подмяна на междуетажните конструкции.
За купувач понякога е разумно да ремонтира само един етаж и да остави останалите за по-късно. Ние смятаме ремонта до пазарен стандарт за цялата къща, но ви показваме кои пера са най-тежки. Особеностите на старите тухлени и гредоредни къщи са в наръчника за типове сгради.
Евтин ремонт
18 500 € – 26 500 €
вътрешен ремонт на къща 130 м²
- Стени и тавани: 2 600 € – 4 000 €
- Баня (4–6 м²): 3 100 € – 4 200 €
- Дограма: 2 600 € – 3 200 €
Среден ремонт
29 500 € – 44 500 €
вътрешен ремонт на къща 130 м²
- Стени и тавани: 4 000 € – 6 000 €
- Баня (4–6 м²): 4 600 € – 6 600 €
- Дограма: 3 600 € – 4 900 €
Скъп ремонт
54 500 € – 95 500 €
вътрешен ремонт на къща 130 м²
- Стени и тавани: 6 400 € – 11 400 €
- Баня (4–6 м²): 8 300 € – 14 300 €
- Дограма: 6 400 € – 9 700 €
Покривът, фасадата и дворът се смятат отделно след оглед. Калкулатор за ремонт.
Наследени къщи, много етажи и много наследници
Голямата семейна къща в Долни Пасарел често е построена от едно поколение и наследена от няколко. Затова типичен сложен случай тук е съсобствеността: всеки наследник има свой етаж или идеална част, а някои живеят далеч. Продажбата на цялата къща изисква подписите на всички, а продажбата само на една част е по-трудна и по-евтина.
Как помагаме в такава ситуация:
- правим един оглед и една писмена оферта за целия имот, така че всички наследници виждат една и съща сметка;
- ако някой наследник иска да продаде само своята идеална част, законът (чл. 33 ЗС) го задължава първо да я предложи на останалите, иначе те могат да я изкупят по съдебен ред в 2-месечен срок;
- при ипотека или възбрана дългът се погасява от цената при самата сделка;
- пристройките без книжа и сградите без акт 16 оценяваме открито, с ясно посочен риск.
Честно казано, не всеки имот в селото е за нас. Ако имате по-малка поддържана къща, близо до спирката на 183 и с изглед към Искър, купувачите на втори дом може да платят повече на свободния пазар. В обявите 18,2% са публикувани от собственици, така че самостоятелната продажба тук е реален вариант, ако имате време.
Продажбата на нас е без комисионна; таксата на нотариуса, вписването и местния данък плащаме ние. Ако се нуждаете от време, датата при нотариуса може да бъде до 120 дни напред. Сравнението между трите начина на продажба е в как смятаме офертата.
От пазарната стойност до офертата
къща 150 м² с двор 600 м², за частичен ремонт, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 184 000 € | 223 000 € | 218 500 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 8 050 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 3 450 € | ≈ 2 050 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 3 700 € | ≈ 6 месеца, 5 900 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 184 000 € | ≈ 208 000 € | ≈ 210 500 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Долни Пасарел за живеене и за уикенд
Долни Пасарел е на около 21–22 км югоизточно от центъра на София, в посока Самоков. До селото води общински път с мост над Искър, който го свързва с път II-82. Общественият транспорт е един автобус, 183, от селото до ул. „Ген. Гурко“, с прекачване към метрото на „Орлов мост“. За ежедневно пътуване това е най-слабото място на селото и купувачите за постоянно живеене го смятат.
Инфраструктурата е малка, но я има: в OSM са отбелязани едно училище, една детска градина, един парк, една детска площадка, шест ресторанта и седем автобусни спирки. Ресторантите са повече от очакваното за село с около 1 250 жители, което вероятно отразява ролята му на място за излети край водата.
Около селото има с какво да привлечете купувач. В землището са язовирите „Искър“ и „Пасарел“, над реката са скалите на защитената местност „Гарванец“, а наблизо е Долнопасарелският манастир „Св. св. Петър и Павел“. В параклиса „Св. Георги Победоносец“ е гробът на летеца Димитър Списаревски.
Купуват хора, които искат къща край Искър и язовирите, без да излизат от Столична община, включително като втори дом. Ако сравнявате, вижте Панчарево, по-близо до града, и Лозен, също под Лозенската планина, където пазарът е изцяло различен и движен от новото строителство.
Поискайте оферта за имот в Долни Пасарел
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Долни Пасарел
Купувате ли голяма стара къща от 300 м² в Долни Пасарел?
Да, и точно при такива къщи сметката е най-важна. Старите големи къщи в селото се обявяват около 933 €/м², много под общата медиана от 1 493 €/м², защото купувачът вижда голям ремонт и голяма сметка за отопление. Оценяваме реално използваемата площ, вадим ремонта до пазарен стандарт и показваме всеки ред от сметката.
Парцелът ми е край Искър. Струва ли повече?
Само ако на него може да се строи. Участъкът на Искър от селото до стената на язовира е в Натура 2000, а „Гарванец“ е защитена местност, така че край реката може да има ограничения. Преди оценка проверяваме статута на имота по скица. Регулиран парцел в селото се обявява около 146 €/м², но ограниченията могат да свалят тази стойност.
Земеделската земя в Долни Пасарел има ли пазар?
Малък. Трите обяви за земеделска земя са около 11 €/м², при 146 €/м² за регулирани парцели. Ако продавате къща, чийто двор е частично земеделска земя, тази част се оценява отделно и значително по-ниско. Купуваме и такива имоти, но цената отразява реалната възможност за ползване, не надеждата за бъдеща регулация. Ако имате документи за започната процедура по регулация, покажете ни ги.
Къщата е на трима наследници с отделни етажи. Как продаваме?
Най-изгодно е да продадете цялата къща заедно, защото цяла сграда се оценява по-високо от сбора на отделни части. Ще ви трябват удостоверение за наследници, документите за собственост, данъчна оценка и скица. Данък върху печалбата при наследен имот не се дължи. Ако един от вас иска да продаде само своя дял, той първо се предлага на другите съсобственици.
Колко струват къщите в Долни Пасарел според обявите?
Медианната обявена цена е 279 000 €, а средната половина от обявите е между 119 500 и 280 000 €. Нито една къща не е обявена над 500 000 €. Медианата на квадрат е 1 493 €/м², но за стари големи къщи е около 933 €/м², а за двете по-нови къщи около 3 733 €/м². Това са искани цени; реалните сделки обикновено са малко по-ниско.
Пречи ли на продажбата това, че до селото има само един автобус?
За купувач за постоянно живеене пречи, защото линия 183 до ул. „Ген. Гурко“ с прекачване на „Орлов мост“ е единствената градска връзка. За купувач на втори дом край Искър и язовирите това е по-маловажно. Затова тук смятаме малко по-високи разходи по препродажбата: купувачът обикновено се намира по-бавно, отколкото в селата с няколко линии.
Ще ми платите ли пълната пазарна цена, ако къщата е за ремонт?
Не, и е честно да го кажем от началото. Офертата е пазарната стойност минус ремонта до пазарен стандарт, минус около 4–6% разходи по препродажбата и около 7–10% наш марж. При голяма стара къща с нужда от покрив и отопление това може да означава около 55–70% от пазарната стойност. Индикативен диапазон получавате веднага в формата за оферта.
Какви документи трябват за продажба на къща в Долни Пасарел?
Документът за собственост, удостоверение за данъчна оценка, скица от кадастъра, а при наследство и удостоверение за наследници. Ако има ипотека, ни трябва писмо от банката за остатъка по кредита. При стари къщи често липсват книжа за пристройките; кажете ни още в началото, за да оценим как това влияе на цената и на срока до нотариуса.