Изкупуване на имоти в Красно село
Типичен 2-стаен от 68 м² в Красно село се предлага за около 205 000 €, при медиана на квартала 2 900 €/м². Ще видите всяко перо на офертата: стойността на жилището на свободния пазар, ремонта до стандарта на квартала, 4–6% за препродажбата и нашите 7–10%. За апартамент, готов за живеене, близо до метро „Цар Борис III“, офертата обикновено попада между 82 и 90% от пазарната цена; за последен етаж с течове или стара къща процентът е по-малък.
- €/м² медиана на обявените цени
- 2 900
- €/м², средната половина
- 2 628–3 210
- брутна доходност от наем
- 4,2%
- без комисионна
- нотариус 10–30 дни
- оферта, валидна 10 дни
- такси за наша сметка
От бежанските парцели до блоковете на „Цар Борис III“
Красно село започва като предградие върху земя от землището на Бояна. През 1898 г. Димитър Гергов от Панагюрище купува 12 декара, след 1900 г. покрай трамвая за Княжево идват още заселници, а името е предложено от Иван Вазов през 1903 г. През 1914 г. общината парцелира територията и след Балканските войни тук се настаняват стотици бежански семейства. Части от квартала и днес се наричат Добруджански и Царибродски квартал.
От онзи период са останали малко къщи. Най-известната е къщата с кръглата кула от 1929 г. на ъгъла на ул. „Съвет на Европа“ и ул. „Гебедже“. Повечето парцели отдавна са застроени наново и самостоятелната къща тук е рядкост.
Днешният облик идва от следващите две епохи. От 70-те години кварталът се застроява с монолитни жилищни блокове, а след 1980 г. идват ЕПК блоковете, събрани в западната част около бул. „Цар Борис III“ и пазара. По наличните описания блоковете от 70-те и 80-те тук са монолитни и ЕПК, а не едропанелни; въпреки това в 4 от 49 обяви с посочен вид продавачите пишат „панел“. В тези 49 обяви 84% са тухла и по 8% ЕПК и панел, но извадката е малка, затова вида на конкретната сграда проверяваме по документите ѝ.
Етажността е смесена. Най-много обяви идват от сгради с 5–8 етажа (72), но високите блокове също тежат: 50 обяви са в сгради с 9 и повече етажа, от които 26 над 13-ия. Ниски сгради до 4 етажа има само в 11 обяви. Кварталът е малък, около 0,67 км², плътно застроен, а през него тече Боянската река.
Цените по стаи, години и етажи
Медианата на 139-те обяви е 2 900 €/м², 14% над средното за София. Пазарът е събран: средната половина е между 2 628 и 3 210 €/м², а десетте процента най-евтини и най-скъпи обяви започват под 2 334 и над 3 840 €/м². Медианната обявена цена е 270 000 € за 92 м². Става дума за искани цени; при договарянето обикновено се слиза малко.
2-стайните държат най-високата цена на метър (3 053 €/м², около 205 000 € за 68 м²), следвани от 1-стайните (3 029 €/м²) и 3-стайните (2 920 €/м², около 310 000 € за 108 м²). 4-стайните падат до 2 601 €/м², защото купувачите на 136 м² в блок са малко.
По години картината е необичайна. Най-високо от старите сгради стоят тези от 1960–1979 г. с 3 105 €/м², над блоковете от 80-те (2 827 €/м²) и дори над новите от 2020–2025 г. (2 945 €/м²). Жилищата в строеж са на 2 700 €/м², а тези с въвеждане през 2026 г. и по-късно на 3 088 €/м². Групите са малки, по 10–30 обяви, така че ги четете като посока, а не като точна цена.
Ръстът в годините след откриването на линия М3 през 2020 г. е силен: от 2021 г. средната цена се е увеличила със 112,8%, а от 2023 г. с 65,7%, средно 16,35% годишно. От 2025 г. насам темпото е по-спокойно (+12,2%), а през последните шест седмици цената се движи между 2 864 и 2 900 €/м².
Как се разпределят цените в Красно село
139 обяви, стъпка 250 €/м²
Средна цена от 2008 г. насам
€/м², средни цени по imot.bg
Цена според годината на сградата
медиана €/м²
Цена според етажа
медиана €/м²
Типична цена по брой стаи
хиляди €, медиана
Сравнение със съседните квартали
€/м²: лентата е средната половина, точката — медианата
Вид строителство в обявите
49 обяви в homes.bg с посочен вид
- тухла 84%
- ЕПК 8%
- панел 8%
Последният етаж и още шест неща, които мерим
- Последен етаж. Най-голямата разлика в данните: 2 499 €/м² срещу 2 934 €/м² за средните етажи, около 15% по-малко. Покривите на блоковете от 70-те и 80-те обикновено са плоски и са честа причина за течове, а купувачите го знаят.
- Близост до метро. Станция „Цар Борис III“ е на 0,59 км от центъра на квартала, „България“ на 1,53 км. Жилище на няколко минути пеша от „Цар Борис III“ намира купувач по-лесно.
- Високите етажи. Обявите над 12-ия етаж (8 на брой) са с медиана 3 052 €/м², над средните етажи. Изгледът и светлината там се ценят, стига асансьорът да работи.
- Саниране. В списъка на одобрените за саниране сгради в район „Красно село“ влизат 21, а в самия квартал сред тях са бл. 185, 187–188, 189 и 198. Санираният блок се продава по-лесно, особено на последните етажи.
- Отопление. Парното доминира: на ТЕЦ са 87% от обявите, в които е посочено отопление. Ако жилището е изключено от парното в блок с ТЕЦ, купувачът ще пита дали може да се включи отново и на каква цена.
- Паркиране. Паркомясто или гараж има едва в 1% от обявите, така че собствено място в този гъсто застроен квартал е рядък коз.
- Двор. Къщите са малко и се търсят от хора, които искат двор в квартал с метро и всички услуги наблизо. Двор с документи в ред тежи повече от квадратурата на старата постройка.
| Характеристика | Ефект в модела | За 68 м² тук | Медиана в обявите тук |
|---|---|---|---|
| Партер | −9,3% | −18 800 € | — |
| Първи етаж | −4,2% | −8 500 € | 2 997 €/м² |
| Последен етаж | −2,5% | −5 000 € | 2 499 €/м² |
| Сграда 1960–1979 | −9,6% | −19 300 € | 3 105 €/м² |
| Сграда 1980–1989 | −7,3% | −14 700 € | 2 827 €/м² |
| Сграда 2000–2009 | −3,0% | −6 000 € | 3 308 €/м² |
| В строеж (акт 14/15) | −14,2% | −28 700 € | 2 700 €/м² |
| Газ вместо ТЕЦ | −2,0% | −3 900 € | — |
| Локално отопление | −5,9% | −11 900 € | — |
| Панел вместо тухла | −1,8% | −3 600 € | — |
| ЕПК вместо тухла | −2,2% | −4 500 € | — |
| „След ремонт“ | +7,0% | +14 100 € | — |
| „За ремонт“ | −6,2% | −12 600 € | — |
| Обзаведен | +10,4% | +21 000 € | — |
| Паркомясто или гараж | +3,2% | +6 500 € | — |
| Термопомпа | +5,5% | +11 000 € | — |
Плоски покриви, стари щрангове и бежански къщи
Ремонтът в Красно село следва трите вида сгради. В обявите почти никой не пише „за ремонт“ (1%) или „след ремонт“ (1%), така че истинското състояние се вижда едва на огледа.
Монолитните блокове от 70-те. Бетонът е излят на място и конструкцията обикновено е здрава. Проблемите са в инсталациите и общите части: водопроводни и канализационни щрангове от времето на строежа, електрическа инсталация, недостатъчна за днешните уреди, стари радиатори на вертикалната система на парното. Фасадата, ако не е санирана, губи топлина, а дограмата често е сменяна поотделно, етаж по етаж.
ЕПК блоковете от 80-те. Монолитните стени нямат слабото място на панела, фугите, но при несанирана сграда ъглите около плочите и балконите остават студени и по тях се събира конденз. Във високите блокове на квартала асансьорът и покривът са първите два въпроса на всеки купувач. Последният етаж е отделна тема: отстъпката от около 15% в обявите показва, че купувачите приспадат ремонт на хидроизолацията и риска от нови течове.
Бежанските къщи. Те са на близо век и изискват най-много: покрив, влага в основите, укрепване, нови инсталации. Купувачът плаща основно за двора и мястото в квартал с метро, а постройката оценява по състоянието ѝ. Пристройки без книжа стесняват кръга купувачи.
Решението кога да ремонтирате е икономическо. Ако среден ремонт качва 2-стаен от групата на 80-те (2 827 €/м²) към нивото на 2-стайните като цяло (3 053 €/м²), той може да се изплати. Под течащ покрив обаче първо се оправя покривът, иначе ремонтът вътре се губи. Трите нива на ремонт с примерни цени има в калкулатора за ремонт.
Евтин ремонт
12 000 € – 17 500 €
132–191 €/м² за 92 м²
- Подове: 1 500 € – 2 200 €
- Баня (4–6 м²): 2 500 € – 3 400 €
- Ел. инсталация: 2 100 € – 2 900 €
Среден ремонт
20 000 € – 30 000 €
215–324 €/м² за 92 м²
- Подове: 2 500 € – 3 700 €
- Баня (4–6 м²): 3 800 € – 5 400 €
- Ел. инсталация: 3 200 € – 4 600 €
Скъп ремонт
37 000 € – 65 000 €
400–705 €/м² за 92 м²
- Подове: 5 800 € – 10 800 €
- Баня (4–6 м²): 6 800 € – 11 700 €
- Ел. инсталация: 5 000 € – 7 900 €
Корекция ×0,90 според годините на сградите в обявите тук; без климатици и мебели. Калкулатор за ремонт.
Как сами да прецените стойността на жилището
- Започнете от броя стаи. 2-стайните са с медиана 3 053 €/м², 3-стайните с 2 920 €/м²; за 4-стайни ориентирът пада до 2 601 €/м².
- Коригирайте за сградата. Блок от 70-те и блок от 80-те се обявяват различно (3 105 срещу 2 827 €/м²); проверете и дали сградата е санирана.
- Коригирайте за етажа. Последен етаж без нова хидроизолация сваля около 15%, докато първият етаж тук почти не губи (2 997 €/м²).
- Сравнете с 5–10 живи обяви от същите улици, особено ако сте близо до метрото или до пазара.
- Извадете ремонта, ако жилището не е готово за нанасяне, и отстъпката от исканата цена.
Пример: 3-стаен от 90 м² на последния, осми етаж в ЕПК блок от 80-те. Ако среден етаж в такъв блок се оценява около 2 850 €/м² (256 500 €), за последен етаж без нова хидроизолация приложете около 15% отстъпка, т.е. стойност около 218 000 €. Разликата от около 38 000 € е цената, която купувачите слагат на риска от покрива. Ако блокът е саниран, а покривът е с нова изолация, отстъпката може да е много по-малка. Как се правят тези корекции по-систематично, е обяснено в методиката за оценка на имот, а ефекта на етажа и годината ще видите в калкулатора за стойност.
| Апартамент | Пазарна стойност, готов | Оферта: готов | Оферта: за освежаване | Оферта: основен ремонт |
|---|---|---|---|---|
| 1-стаен, 47 м² | 156 000 € | 131 000 € – 139 000 € | 126 000 € – 136 000 € | 108 500 € – 124 000 € |
| 2-стаен, 68 м² | 216 000 € | 181 500 € – 192 000 € | 174 000 € – 188 000 € | 148 500 € – 170 500 € |
| 3-стаен, 108 м² | 329 000 € | 276 500 € – 293 000 € | 264 500 € – 286 500 € | 224 500 € – 258 500 € |
| 4-стаен, 136 м² | 428 500 € | 360 000 € – 381 500 € | 345 000 € – 373 500 € | 295 000 € – 338 000 € |
Пазарът, метрото и Боянската река
Красно село е малък по площ, но с всичко наблизо. Кооперативният пазар „Красно село“ е вторият по големина в София и е център на ежедневието. Метростанциите „Цар Борис III“ и „България“ на линия М3 са открити на 26.08.2020 г.; първата е на кръстовището на бул. „Цар Борис III“, бул. „Гоце Делчев“ и ул. „Житница“. По бул. „Цар Борис III“ минава една от първите трамвайни линии на Балканите, към Княжево, от 1901 г. Днес трамваи 4, 5 и 15, тролейбуси 2 и 9 и автобуси 63, 83, 102 и 260 допълват метрото, а центърът е на около 4 км.
Картата на OpenStreetMap показва в квартала 2 училища, 4 детски градини, 17 клиники и лекарски практики, 9 аптеки и 34 детски площадки. Близо е УМБАЛСМ „Н. И. Пирогов“, а за отдих са паркът „Хиподрума“ с Културния дом „Красно село“ и паркът и стадионът „Славия“. Сред известните обекти на района са и заводът за трамваи „Трамкар“ и „Балкантон“. Метростанция „Овча купел“ е на около 1,5 км, в посока към съседния Овча купел.
Рисковете тук са по-скоро ежедневни: плътното застрояване, малкото паркоместа и възрастта на блоковете. Повечето са строени преди 40–55 години, затова състоянието на покрива, фасадата и асансьора тежи в оценката повече, отколкото в квартал с ново строителство.
Кога офертата ни е разумна и кога не
Честно казано, ако имате обновен 2-стаен на среден етаж близо до метрото, вероятно ще получите повече чрез агенция или сами. Такива жилища в Красно село се търсят, наемът е силен (около 715 €/мес. за 2-стаен), а разликата между пазарната стойност и нашата оферта при 205 000 € е около 22 000–33 000 €. Ако не бързате, обявете жилището и вижте интереса няколко седмици; писмената ни оферта важи 10 дни и може да ви служи за сравнение.
Продажбата на купувач с готови пари има смисъл в други случаи:
- последен етаж, на който е теквало, където продажбата чрез агенция се проточва, защото всеки купувач иска отстъпка за покрива;
- бежанска къща или стар имот с пристройки без книжа, наследен от няколко поколения;
- идеални части в апартамент, където съсобствениците не могат да се разберат;
- жилище с ипотека или възбрана, когато искате дългът да се затвори от цената в деня на нотариуса;
- преместване в друг град или покупка на друго жилище с точна дата.
Пример: 2-стаен от 68 м² на среден етаж, с пазарна стойност 200 000 € след освежаване за около 6 000 €. Разходите по препродажбата от 5% са 10 000 €, маржът от 8% е 16 000 €. Сметката завършва на около 168 000 €, или 84% от пазарната стойност. Пълното сравнение с продажба чрез посредник или сами е в как смятаме офертата, а документите при наследство или съсобственост в документи и сложни случаи.
От пазарната стойност до офертата
типичен двустаен от 68 м² за освежаване, хил. €
| Перо | Продажба на нас | Чрез агенция | Сами |
|---|---|---|---|
| Цена на сделката | 185 000 € | 208 500 € | 204 500 € |
| Комисионна | 0 € | ≈ 7 500 € (3% + ДДС) | 0 € |
| Освежаване и снимки за продажба | 0 € | ≈ 3 250 € | ≈ 1 950 € |
| Месеци сметки и данъци, докато се продаде | 0–1 месец | ≈ 4 месеца, 3 450 € | ≈ 6 месеца, 5 550 € |
| Огледи | 1 | обикновено 8–20 | обикновено 15–30 |
| Риск купувачът да се откаже (кредит, оценка на банката) | няма — плащаме със собствени средства | среден | висок |
| Нетно за вас | 185 000 € | ≈ 194 500 € | ≈ 197 000 € |
| Кога получавате парите | след 10–30 дни | след 3–6 месеца | след 4–9 месеца |
Поискайте оферта за имота си в Красно село
Пет кратки стъпки. След четвъртата виждате ориентировъчния диапазон, а обаждане до края на следващия работен ден уточняваме огледа.
Заявката е изпратена
Номер на заявката: . Ще ви се обадим до края на следващия работен ден, за да уточним огледа.
Ако междувременно имате въпрос за документите, вижте документите и сложните случаи.
Въпроси за имотите в Красно село
Защо последният етаж в Красно село е толкова по-евтин?
Медианата за последен етаж е 2 499 €/м², около 15% под средните етажи (2 934 €/м²). Повечето блокове са от 70-те и 80-те години, обикновено с плоски покриви, и купувачите приспадат риска от течове и ремонта на хидроизолацията. Ако покривът е ремонтиран наскоро, блокът е саниран и няма следи от влага, отстъпката може да е значително по-малка. Покажете ни документите за ремонта на огледа.
Моят блок панелен ли е или ЕПК?
По наличните описания блоковете от 70-те в Красно село са монолитни, а тези след 1980 г. са ЕПК, особено около бул. „Цар Борис III“. В един от източниците обаче се говори за панелни блокове от 80-те, а в 4 от 49 обяви продавачите пишат „панел“. Проверете в техническия паспорт или в архива на етажната собственост. За цената разликата е по-малка от тази между етажите.
Колко поскъпна кварталът след метрото?
Линия М3 със станциите „Цар Борис III“ и „България“ е открита през август 2020 г. От 2021 г. средната обявена цена се е увеличила със 112,8%, от 2023 г. с 65,7%, а от 2025 г. с 12,2%. Каква част от ръста се дължи на метрото и каква на пазара в цяла София, не може да се отдели точно, но жилищата до станцията обикновено намират купувач по-бързо.
Купувате ли стари къщи в Красно село?
Да. Бежанските къщи от междувоенния период са малко и се търсят от хора, които искат двор в квартал с метро. Оценяваме отделно мястото и постройката, която често е за основен ремонт. Пристройки без строителни книжа намаляват кръга купувачи и цената, затова ги отчитаме още в първата сметка. При наследство с много наследници подреждаме подписите и пълномощните предварително.
Колко ще получа за 2-стаен апартамент?
Типичният 2-стаен в Красно село се обявява за около 205 000 € при 68 м² и 3 053 €/м². Ако е готов за нанасяне, нашата оферта обикновено е 82–90% от пазарната стойност, т.е. около 168 000–185 000 € за такова жилище. При нужда от ремонт или при последен етаж с течове сумата е по-ниска. Точната цифра идва след оглед, в писмена оферта до 72 часа.
Влияе ли одобрението за саниране на цената?
Да, но най-вече когато санирането е завършено. В район „Красно село“ по програмата за енергийна ефективност са одобрени 21 сгради, сред тях бл. 185, 187–188, 189 и 198 и сградата на ул. „Баба Илийца“ 38. Одобрен, но още несаниран блок е обещание, а купувачите плащат за готовото. Ние оценяваме текущото състояние и отчитаме одобрението като плюс, ако работите имат ясен срок.
Какъв наем се постига в Красно село?
Наемът за 2-стаен от 65 м² е средно 715 €/мес., за 3-стаен от 85 м² около 799 €/мес.; брутната доходност излиза около 4,24% годишно. Метрото на няколко минути и пазарът наблизо правят квартала удобен за наематели. За обновено жилище и собственик с време наемът е смислен вариант. Жилище за ремонт или със спор между съсобственици обаче рядко се справя добре като наем.
Как протича продажбата на вас стъпка по стъпка?
Попълвате формата за оферта и виждате индикативен диапазон веднага. Най-късно на следващия работен ден ви се обаждаме, за да уговорим оглед. След него до писмената оферта минават най-много 72 часа, а тя важи 10 дни. При изрядни документи нотариусът е след 10 до 30 дни; ако ви трябва повече време, датата може да е до 120 дни напред. Парите идват по банков път в момента на подписване.